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上海单体量最大的新盘，也“卖不动”了…
这两三年，上海大型二手房小区日子，特别不好过…上海长滩公告超百万方的滨江大城
最典型的两个例子：
闵行的上海康城、普陀的中远两湾城。
前者房价从 2023 年的 4.3 万 /㎡跌到 3.5 万 /㎡，很多业主首付都快跌没了；
后者更夸张，3 年前还能卖到 10 万 /㎡，现在链家上已经不展示最新的成交价格了……
这股跌势还传到了新房市场。
曾经超火的上海长滩，作为上海最大的新盘之一，今年也“扑街”了：
4月份，项目的五期房源，推出了368套房源，单价5.3万/㎡，仅有6组购房者认购，认购率不足1.6%！
上海长滩实景图
要知道，5 年前一期开盘均价 5.5 万 /㎡，752 套房能卖掉 90%。现在房子都建好成了现房，价格还降了 2000 元 /㎡，项目却彻底卖不动了……
上海长滩，何以至此呢？
是什么样子？
上海长滩，曾是上海单体量最大的新盘，位于宝山区上海绕城高速的北侧，与长江的直线距离不过50米。
位置示意图
整个项目规划为约146万㎡的超大滨江综合体。
分为7个地块开发，直面约1.75公里的滨江岸线，融居住、文化、休闲、办公、旅游等丰富业态。
地块实景航拍图
项目初期，这里喊出的标语都是“前一百年看外滩，后一百年看长滩”、“上海看滨江，滨江看长滩”。
足见项目的地位之高！
那么如今上海长滩，变成什么样子了呢？
——初具规模，距离成熟运营还要有一段时间。
从现场的情况来看，约18万方环形“江豚形状”集中商业现在已经差不多建成了，未来会打造成奥特莱斯主题商业，预计明年才会开业；
中间的那个球体建筑是世界第三、全国最大的球幕影院，现在还建设中……
实景图
约180米高长滩观光塔，仅B1层区域和“云端咖啡馆”所在的15-18层开放，在上面可以清楚的看到长江与黄浦江的交汇处。
上港集团与万豪集团计划以万豪旗舰品牌“Marriott万豪”打造上海长滩高品质酒店，这将是万豪集团旗下豪华品牌首次入驻宝山区……
长滩观光塔实景图
住宅方面，项目的1-4期已经建成了，超3000户业主交付入住。
人气最旺的应该是上海长滩的约3.3万方瀑布公园、约4.1万方坡地公园，还有约1.75公里的滨江观光步道了。
傍晚能看到不少形形色色的人在这里，跑步、溜娃、还有钓鱼。
这里的日落也堪称一绝！
滨江步道实景图
值得一提的是，上海长滩的建筑与周边环境还是有明显的割裂感的。
往西走就是大片、大片的工厂，像宝钢物流公司，宝钢发展公司。往南走则是各种老破小，宝钢XX村之类的……
整个长滩更像一座“孤岛”。
项目与周边的环境有种割裂感，反而是码头的“工业”江景与这里显得更匹配。
周边老破小实景图
为什么，这里
如今降价也卖不掉了……
别看上海长滩如今认购率惨淡，但是在5年前，这里也称得上宝山最火爆的区域之一了。
项目的前三期的网签率都已经接近100%了。
5年时间，为什么一个项目的热度、销量，能有这么大差距呢？
在笔者看来，最主要的原因还是上海楼市整体下行导致的。
不难看出，上海长滩卖的最好的那段时间，也是上海楼市最火热的期间。
此外，上海长滩本身也有着不小的问题。
1、长滩的位置，决定了目标客群受限制！
上海长滩虽然位于宝山主城的淞宝板块，但是该板块距离上海市区较远，轨交方面只有一条3号线。
购房人群主要是当地居民改善需求，或者在宝钢工作人员，外区客流很少，从而造成后续开盘热度逐步下降，购买力无法跟上。
上海长滩周边实景图
2、产品和板块的“错位”非常明显。
上海长滩这次推出的是78-133㎡的1-3房，定位就是江景大平层，所以户型设计都很“前卫”。
例如，78㎡的户型被做成了1房间，但是有南向双阳台；118㎡的边套采用的是2房设计，只有主卧是朝南的；约130㎡的户型虽然做成了3房，但是也只有主卧是朝南的…
如果是在陆家嘴滨江、徐汇滨江、或者黄浦滨江，这样的江景大平层肯定是热门抢手货。
但是在宝山郊区，明显客户的购买力是不足的，这种小众的户型注定了在销售的时候，是房找人，而不是人找房。
3、最最关键的问题，产品的价格。
上海长滩五期的开盘均价为5.3万/㎡。要知道，2017年项目首开的价格为5.5万/㎡，中间几次开盘价格也曾到过5.7万/㎡。
如今，8年时间开盘价不长反跌，这种定价趋势对于购房者来说就有没有吸引力。
其次，上海长滩的五期房源还面临要和前期的二手房一起抢客户的问题。
在链家上可以看到，就在上个月上海长滩二期有一套98.66㎡的房源成交，成交总价仅为483万，折合下来均价不到4.8万/㎡。
如今这里的新房和二手房相比，竞争力又能高出多少呢？
“港口一哥”，现在如何破局？
上海长滩背后的开发商，是上港集团。
我国最大的港口股份制企业，是全球货物吞吐量第二、集装箱吞吐量第一的综合性港口。
房地产只能算是他的副业，就连在财报中也被归类到了“其他”类型。
尽管如此，房地产对于上港的影响也不小。
根据2024年上港集团的财报显示，上港集团实现营收381.17亿，房地产贡献了约35.39亿，占比超9%！
单上海长滩这一个项目就贡献了22.92亿。
现在，上海长滩已经成为一个“烫手山芋”。
该公司年报披露称，截至2024年12月31日，上海长滩共计有21.53万平方米的已建成住房没有销售，超过已投入资金的10%。
此外，上港集团还将长期持有长滩的部分商铺、写字楼、酒店，进一步占用了上港集团的资金。
由于上港长滩项目同比销售下降， 同时本期支付各项税费同比增加，直接导致了上港集团“经营活动产生的现金流量净额“下降了31%！
这里解释一下：
这个数据直观反映企业业务的 “造血能力”——若持续为负或大幅波动，可能暗示业务存在收入回款不足、成本控制不佳等问题。
尽管如此，作为扎根上海的 “港口国家队”，面对长滩项目挑战上港仍以国企担当破局！
今年年初，上港集团还设法携手中免商贸，打造长滩中免海港城。以弥补人口导入不足、商业资产养不活的尴尬，还为此引入了首创奥莱。
与此同时，还保留黄金岸线公共空间，规划国际酒店等配套，重塑区域生活方式。
这种 “产城融合” 逻辑超越单纯楼盘销售，更着眼于城市功能升级 ——让长滩成为滨江生态与现代商业交织的会客厅。
说在最后
上海长滩的故事还在继续，它既是楼市周期的见证，也是开发商重新理解市场的教科书。
凭借全球视野与城市深耕经验，相信上港集团有能力突破市场周期，将上海长滩打造成国企参与城市更新的标杆。
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4.本资料对周边商业的具体业态、开业时间等仅介绍,不代表出卖人对此作出要约或承诺,具体以经营者实际经营为准;
5.项目周边教育文化场所设施信息旨在提供相关参考信息,并不意味着对学校就学安排等作出承诺和保证,学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、招生条件及招生区域划定等须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准存在变动风险;
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