2026年，海淀供地收缩了，但是需求太集中了，除了上地0702有一些小户型，朱房二期、西北旺D1、四季青西冉，都是大户型改善项目。
和这些传统的改善区域相比，半壁店显得有些突兀。
当所有海淀豪宅都在打圈层、产业、学区牌，半壁店一个都不占，反而参照丰台打起环线牌。
而且半壁店的城市界面跟丰台真的有一拼。
从位置上看，半壁店位于海淀西四环外，是海淀难得的四环地块
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所以保利半壁店项目给出了“国宾豪宅区”的定位，够高端吧。
但是半壁店的周边又跟“豪宅一点都不搭边，目前看，周边实在太破太差了。
保利半壁店项目分为东西两个地块，北侧是京门铁路，负责给西郊机场运送航油，频次倒不多，每个月1到2次，但是有铁路割裂意味着板块周边界面就改善不了。
再往北就是西郊机场了。
除了头顶的飞机噪音影响，西郊机场存在也意味着整个组团发展受限，当其他组团可以期待周边规划什么大型商业或者居住区的时候，半壁店只能孤零零地守着周边的老破小过日子。
而且机场周边，对于保密、控高都有极其严格的标准，所以保利拿下半壁店地块后，规划方案改了又改，拿地8个月后，才有了入市的信息。
尤其是半壁店，目前都是老小区。
都是六七十年代的老房子，老婆小当中的老婆小，而且周边的道路也都是村级水平，除了日常堵车，平常倒车都很费劲。
配套也是一言难尽，京粮广场可以满足大部分日常需求，但是对于豪宅业主，只能去更远的五棵松。
除了环线优越，半壁店做豪宅真的很难有说服力。
保利挑了一块难啃的硬骨头。
2025年5月20日，保利+建工最终以45.45亿元摘得半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。
楼面价比功德寺地块7.1万元/㎡的楼面价，每平还高了7000。
很多人不理解，所以建工拍地时漏了个脸，真到干项目的时候，退出了。
所以，保利半壁店整整打磨了8个月，前天拿到了预售证，也是2026年北京第一个取证的项目。
保利半壁店备案名“瑞璟佳苑”，因为有人猜测推广案名应该有个瑞字或者璟字。
这次取证的一共只有4栋楼，都位于西侧0003地块，1#、2#、3#、4#，户型包括建面约164平方米-208平方米的平层四居和建面约270平方米-278平方米的复式（1-3#、1-4#顶层，共8套房源）。
按照预售证上的价格，这批房源均价达到了12万元/㎡。
其中最贵的位于1-4#楼1单元的顶层复式拟售单价达到了14.763万元/平方米，单套总价高达约4087.73万元。
首批取证的四栋楼房源情况整理到下面的表格当中。
保利半壁店的价格超出了很多人的预期。因为半壁店西侧3公里的宝山双子，海辰源境目前网签价8.37万元左右，北京隅·海岄网签价8.58万左右。
但是保利半壁店跟宝山双子根本就不是一个产品。
你觉得半壁店现状这样的位置和配套？把产品要做到什么样的程度才能配得上12万元的价格。
首先，保利半壁店是海淀四环边上极其稀缺的低密洋房，项目容积率只有1.43，控高18米，实际最高才15.89米，整个社区全都是3~5层的小洋房，小区采用兵营式排布，所有户型都正南正北分布。
户型面积段140-170-200-240-280平米全四居，共300套，层高3.15米至3.2米。
海淀没有好房子，也就是没有阳台设备平台的赠送，但是保利一向是户型的高手，据了解，保利半壁店整体得房率达到85% 。
140平米的户型是四叶草格局，南向总面宽达到10.5米，厨房带岛台。
170平米是主力户型，设计的是南向双套房设计。
240平米，南向面宽达到16.5米，南向四面宽，三套房的设计，主卧有专属的衣帽间，配备单独的保姆间，这款户型吊打树村。
目前户型和产品都是剧透阶段，还没有正式发布，但是我相信保利半壁店产品力一定是超越海淀大部分豪宅，因为周边太差，只能在产品上发力卖溢价。
所以保利半臂店用了8个月时间才取证，这个入市节奏比北京大部分项目要慢很多，据说保利准备在半壁店打造实景示范区后才开盘
和西北旺、四季青、朱房二期相比，半壁店的位置有天然的差距，而且目标客群也不是一波人，半壁店面向的主要是来自西城或者海淀老城区的改善，因为周边301医院比较近，其实对于一些老干部或者有老养老需求的家庭来说是比较合适的。
而西北旺四季青包括朱房二期，对于高新产业区的置换家庭是比较友好的，圈层纯粹。而且距离产业区近，工作通勤也都方便。
除了自身的局限，半壁店还要面临今年丰台几个豪宅的分流，所以压力还是很大的，有小道信息，据说项目九折开盘，均价可能11万左右，这个价格买海淀西四环低密度洋房，你认可吗？
我觉得一切还是等到产品出炉之后再说吧。可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~后续有项目一手信息我们会及时发布。
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