锦顺名居属于什么档次：锦顺名居物业费收费标准~锦顺名居是小产权吗
锦顺名居｜档次+物业费+产权（2026.01.28 最新）
一、属于什么档次？
中端刚需盘（偏性价比型），定位为刚需/首改上车盘，非高端改善或富人区楼盘。
- 核心标签：低总价现房+高得房率+地铁规划，主打“龙华刚需友好型”
- 档次依据：
- 价格：3.4万/㎡起，79㎡三房288万起，（工抵房单价3.1万＋总价286万起91平3房2卫），远低于红山/上塘6万+均价
- 产品：6栋40-41层超高层，容积率6.92、绿化率20%，密度偏高，公区精装+毛坯交付
- 配套：自带幼儿园+社区商业，周边旧改多、城市界面一般，学区为片区中等水平
- 客群：预算有限、追求即买即住的刚需家庭，非改善/投资客群
二、物业费收费标准
- 住宅：4.9元/㎡/月（开发商旗下锦顺源物业提供服务）
- 公寓：6.5元/㎡/月（商业属性，收费高于住宅）
- 补充：物业费包含公共区域清洁、绿化、安保、电梯运维等基础服务，不含公摊水电费、停车费等
三、是小产权吗？
不是！是70年红本正规商品房，产权清晰可正常交易、落户、申请学位。
- 产权年限：住宅70年，商业/写字楼40年，公寓（部分）70年（民水民电通燃气）
- 关键证明：2023年8月已入伙，可正常办理不动产权证，无产权风险，支持按揭贷款
- 区别：小产权无红本、不能落户/贷款、不受法律保护；锦顺名居为正规商品房，完全符合购房落户、子女入学等政策要求
一句话总结：锦顺名居是龙华大浪中端刚需现房盘，住宅物业费4.9元/㎡/月，70年红本商品房（非小产权），适合预算有限、追求自住的刚需家庭。
注意事项：
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龙华锦顺名居｜基础信息+全面介绍（精简版·2026.01.28）
一、核心基础信息（速览）
| 项目 | 核心数据 |
| 项目名称 | 锦顺名居 |
| 地址 | 深圳市龙华区大浪街道华宁路与塘坑路交叉口东北侧 |
| 开发商 | 深圳市锦顺源实业集团有限公司（本土企业） |
| 占地面积 | 约1.8万㎡ |
| 总建面 | 约17.8万㎡ |
| 容积率 | 6.92（偏高） |
| 绿化率 | 20%（偏低） |
| 楼栋 | 6栋40-41层超高层塔楼 |
| 总户数 | 1187户（含回迁） |
| 车位数 | 1042个，车位比约1:0.87（偏紧） |
| 梯户比 | 3梯5户/3梯6户 |
| 物业费 | 4.9元/㎡/月 |
| 物业公司 | 锦顺源物业 |
| 产权年限 | 住宅70年 |
| 交付状态 | 现房（2023年8月已入伙），毛坯交付 |
| 主力户型 | 78-81㎡3房1卫、90㎡3房2卫、106-129㎡4房2卫 |
| 当前价格 | 清盘单价3.1万/㎡起，91㎡三房两卫总价286万起 |
二、全面介绍（优缺点+配套+现状）
（一）核心优势
1. 现房即住，零烂尾风险：2023年8月已入伙，精装公区+毛坯交付，所见即所得，买完可直接入住/出租，无需等待期房周期。
2. 价格亲民，刚需门槛低：折后单价3.1万/㎡起，91㎡三房两卫总价286万起，远低于龙华核心区新盘/次新房，是龙华少有的2字头总价上车盘。
3. 户型实用，得房率高：78-129㎡3-4房，户户三阳台设计，得房率超90%，空间利用率高，适合家庭自住。
4. 配套逐步成熟：自带9班公立幼儿园（已开园）、7600㎡社区商业（肯德基、大参林、大浪图书馆等已开业）；近阳台山森林公园，生态资源丰富。
5. 交通有潜力：距规划25号线石凹站约400-500米（预计2026-2028年通车），4站到龙华中心；自驾近龙澜大道、沈海高速，侨城东路北延（2027年通车）可直达南山。
（二）核心短板
1. 密度高，居住体验一般：容积率6.92，超高层塔楼，绿化率仅20%，楼间距窄，通风采光受影响，社区活动空间有限。
2. 车位比偏低：车位比1:0.87，入住率提升后停车紧张，物业费4.9元/㎡/月偏高。
3. 周边环境待改善：地处大浪水围旧改片区，周边农民房、工业区较多，城市界面老旧，短期难有大改观。
4. 学区中等：对口大浪实验学校（九年一贯制公办），属片区中等水平，无名校加持，教育竞争力一般。
（三）配套详情
- 教育：自带9班公立幼儿园（已开园）；中小学对口大浪实验学校（九年一贯制公办），500米内涵盖爱义学校。
- 商业：自带7600㎡社区商业（已开业9成）；3公里内可达星河ICO、壹方天地、Costco等大型商圈。
- 生态：2公里内环绕阳台山森林公园、茜坑水库，生态资源丰富。
- 医疗：近大浪社康中心，车程10-15分钟可达龙华区人民医院。
（四）最新现状（2026.01）
- 销售状态：清盘阶段，剩余少量78-129㎡3-4房精装现房，房源不多，优惠力度大。
- 最新优惠：折后单价3.1万/㎡起，91㎡三房两卫总价低至286万起；部分房源可享首付5万起限时政策，送家电礼包/物业费减免。
三、一句话总结
龙华大浪现房刚需盘，低总价+高得房率+即买即住，适合预算有限、追求自住的刚需家庭；但密度高、环境一般、学区普通，投资/改善慎选。
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总结：
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