“结构时代真正来临，‘有钱人的楼市’与‘普通人的楼市’双轨格局形成。”这是申度君对2025年上海楼市的总结。（详情回顾→2025上海楼市的5个“切面”）
去年上海出台“史上最宽松购房政策”，但市场分化仍在加剧：市区豪宅坚挺，郊区刚需疲软，外环外楼市急需一剂“猛药”。
似乎是箭在弦上，不得不发。官方也一直在对行业内放风和吹风。2026年全新的调控放松政策，很可能在春节前后落地。今天，申度君来理性猜测下新政的可能走向。
先上结论：
1. 新政的方向之一，肯定还是聚焦在限购“松绑”。不过，限购松绑一直被吐槽力度不够，温水煮青蛙。
2.贴息。这是这轮新政的一个呼声比较高的新方式。有一些项目已经有开发商率先给业主做贴息了。期待一个官方版的贴息政策。
3.房贷利率再下调。随之而来的是，存款利率的再一步下调。
新政大猜想：“工具箱”里还剩哪些底牌？
01
限购松绑：降门槛，吸引外部购房者
政策的核心在于大幅放开限购条件，社保的放开才是“王炸”，有利于吸引环沪及周边城市的购房者。
1. 外环外彻底放开？去年，上海已经对符合要求的购房者放开了外环外的限购，带动了一波外围楼盘的去化，但政策后劲不足，尤其对五大新城楼市的刺激作用有限。这一次，可能直接取消非沪籍的社保要求，全力去化库存，为外围区域导入实实在在的人口。
2. 对内环外“改善族”松绑？针对真实存在的改善需求，内中环区域既能兼顾通勤及生活便利度，又能符合很多家庭购房预算的区域。因此，内外环间的限购松绑呼声较高，政策或将向此倾斜。尤其是多子女家庭或地缘性买家，能精准释放一批购房需求。
02
金融与信贷：省钱才是最好的催化剂
高净值人群购买市中心豪宅，兼具改善与资产避险需求；而外环外以刚改客户为主，其决策更受市场与经济环境影响，不仅要考虑地段和产品，切实“减负”才是关键考量。
1. 商贷利率进入“2时代”？：2026年一季度，央行很可能再次“双降”。上海或许会针对特定人群，推出地方性的“贴息”工具。
当前上海房贷利率已处于历史低点：商贷低至3.05%，公积金2.6%。 未来还有进一步下调空间，直接降低还贷成本。
2. 税率进一步下调？今年1月起，增值税新政实行（2年以下免征，2年以上5%→3%），短期内盘活了二手房市场；后续，契税、房产税等政策依然有优化的空间。
03
盘活潜在购房者：促进内需循环
上文提到放开社保限制能吸引外部购房者，更重要的还是促进楼市内生的循环，激活二手房流通性。
1. 官方下场收购老房？对于置换客户，上海“以旧换新”购房政策已出台多年，但政策推行过程中的遇到的阻力是，老破小去化困难。近日有消息称，静安区在推进住房“以旧换新”时，区属国企可收购二手老公房（70㎡以下，总价400万以内），促进市民的新房置换流程。未来，该政策是否会在各区推广，也值得关注。
2. 向多孩家庭和人才倾斜？目前，针对多孩家庭的购房限购已松绑，而贷款政策还有待优化；针对非沪籍人才社保要求也有望降低，外环外或先行试点。五大新城或拟对人才进一步开放“落户+购房”通道。
04
2026建议及展望
若上海楼市新政如期出台，我们很可能见证上海楼市从“挤牙膏式”微调，进入一个 “全面宽松”的新周期，届时楼市可能迎来一个从“限制”到“刺激”的政策拐点。
经济环境仍是影响购房者信心的重要因素。步入2026年，购房者的逻辑需要一次根本性的升级：从选购“好房子”转向配置“优质资产”。决策的核心，需回归自身真实需求与房产的长期价值。
对资金充裕的高净值客户，应坚定聚焦外滩、新天地、徐汇滨江等老钱、新钱聚集的核心板块，这些板块凝聚了上海的顶级资源与共识，是可以穿越周期的“核心资产”。
预算有限的刚需购房者，在3.5代宅迭代的窗口期，应借政策利好，优选外环外拥有成熟地铁、扎实产业与人口支撑的重点板块，避开概念板块及供应过剩的非轨交区域。
2026上海楼市的下一步走向将会如何，让我们一起期待新政的出台。
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