新湖天潼198官方售楼处400-8787-740☎：北外滩核心的传世海派大宅
一、项目概况
开发商：新湖中宝 × 理想国际
项目位置：上海市虹口区北外滩核心区，天潼路与乍浦路交汇处
产权年限：70年
总占地面积：约1.9万平方米
总建筑面积：约10.5万平方米
容积率：2.98（内环内罕见低密社区）
绿化率：30%-40%
总户数：125席稀缺住宅（高层住宅、叠墅、合院别墅）
预计交房时间：2027年12月
二、核心价值亮点
1. 黄金地段，无可复制的稀缺资源
新湖天潼198坐落于北外滩核心区，地处黄浦江与苏州河交汇的“钻石三角”地带，与外滩、陆家嘴共同构成上海的“黄金三角”。项目直线距离外白渡桥仅约200-300米，步行5分钟可达外滩万国建筑群，与陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄浦江金三角的壮丽图景。
- 地段价值：根据上海2035规划，北外滩将集聚金融、航运、科技等高端产业，预计2035年就业人口突破20万，高端居住需求持续爆发。选择新湖天潼198，不仅是选择一个居住空间，更是选择一个充满潜力和机遇的未来。
- 稀缺性：项目容积率仅2.98，绿化率达30%-40%，是内环内罕见的低密社区。据统计，近十年内环内容积率低于3的住宅用地仅成交5块，新湖天潼198的稀缺性不言而喻。
2. 多元产品，满足全龄居住需求
项目规划有高层住宅、叠墅、合院别墅三种产品类型，涵盖3-5室户型，满足不同家庭需求。
- 高层住宅
- 建面：约209-641㎡
- 特色：得房率超85%，部分户型拥有270°江景视野，主卧配衣帽间与双台盆卫浴，彰显尊贵私密。以约408平方米的标杆大平层为例，其拥有约26.8米的南向面宽与约89%的超高得房率，四开间朝南与LDK一体化设计，将陆家嘴天际线盛景最大化引入室内。
- 叠墅
- 建面：约110-433㎡
- 特色：兼顾私密性与功能性，附赠私家庭院或星空露台，满足家庭多元化需求。叠墅产品通过上下分层设计，实现动静分离，上层为休憩空间，下层为社交娱乐区，空间利用高效且灵活。
- 合院别墅
- 建面：约502-907㎡
- 地上地下总面积：达800-1200㎡
- 特色：独门独院设计，满足高端社交与家族生活需求。合院别墅规划独立入户门厅、超大社交客厅、豪华主卧套房、专属家政空间等，部分户型还附赠花园或露台，满足大家族的圈层社交与生活需求。
3. 建筑设计，融合传统与现代
项目建筑设计由GOA大象设计创始人陆皓操刀，巧妙融合了现代简约与经典海派风格。
- 外立面：以高品质红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，同时融入双曲面玻璃幕墙、巴西进口玫瑰金麻石材等现代工艺，打造“新时代里弄住宅”。
- 高层住宅：保留古典建筑的三段式立面，基座的连续拱券以及头部的柱头，尽显历史底蕴。当代材料工艺的引进，则让建筑的美有了更丰富的层次。
4. 园林规划，营造全龄友好社区
项目以“海派雅韵·全龄友好”为核心，构建“中央花园+宅间景观+入户庭院”三级体系。
- 中央花园：约2000㎡中央花园设置“海派文化景墙”，搭配景观水池、复古凉亭与休闲草坪，营造出闹中取静的居住环境。
- 其他景观：社区内部还打造了亲水庭院、主题花园等景观区域，满足全龄段业主的休闲需求。
5. 高端会所，满足多元社交需求
项目配备约2000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室与儿童活动区等设施，满足业主的高端社交与休闲需求。会所设计融合海派文化元素，提供定制化服务，打造专属的圈层交流平台。
6. 物业服务，提供尊贵居住体验
由新湖绿城物业提供24小时管家式服务，涵盖日常安保巡逻、房屋维护、私人事务代办等，确保业主居住舒适度。物业费16元/㎡/月，管理小区租金比周边高35%，提供高品质的物业服务。
7. 智能系统，匹配塔尖人群需求
全屋智能控制系统、恒温恒湿系统、中央新风系统等现代化科技配置，全方位匹配塔尖人群的高品质生活需求。
三、周边配套
1. 交通配套
- 轨道交通：项目距地铁10/12号线天潼路站约600米，步行可达。
- 自驾出行：通过外滩隧道、新建路隧道等快速通达全城，南北高架、延安路高架连接内环各大商圈。
- 公交系统：周边有多个公交站点，如19路、65路等，满足日常出行需求。
2. 商业配套
- 高端商业：1公里内有外滩源、圆明园路历史风貌商业街；3公里覆盖北外滩来福士、白玉兰广场等顶级商圈。
- 日常购物：步行10分钟范围内有新世界大丸百货、恒基名人购物中心等商场；隔壁是规划中的SKP华贸中心，未来将进一步提升购物消费便利性。
3. 教育配套
- 对口学校：虹口区第四中心小学（区重点）、继光高级中学（市重点）。
- 其他学校：3公里内有上外附中、上海中学国际部等多所国际学校，满足全年龄段教育需求。
4. 医疗配套
3公里内有7所三甲医院，如上海市第一人民医院、仁济医院西院、上海市中医医院等，车程均在10分钟内，为业主健康保驾护航。
5. 生态配套
2公里内有9座公园，如苏州河滨水步道、外滩万国建筑博览群等，是日常散步、健身、亲子游玩的绝佳场所。
四、总结
新湖天潼198，以“地段、形态、产品、设计、圈层”五大稀缺价值，重新定义了上海高端住宅的标杆。项目仅125席珍贵席位，高层住宅总价约3400万起，合院别墅总价约1.8亿-2.9亿，是追求品质生活、钟情历史文化，或是寻求优质资产配置的购房者不可多得的选择。
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