每一个楼花，都是独一无二的。
谁是北京最神秘豪宅？
答案里，会有两个楼盘：中海安澜北京和保利半壁店项目。
它们俩，实在太像了，至少体现在三个方面：
1、都在海淀，且都是低密度顶豪：中海安澜北京4-6层、保利半壁店项目3-5层；
2、从拿地到取得预售证的时间，都耗费了8个月；
3、都是先拿预售证，再公布案名。截至目前，保利半壁店项目的案名，尚有悬念，应该带有“瑞"或"璟”字样。
但，它们不算是竞争对手。
安澜北京在海淀北，单价约15万元/平米；保利项目在海淀西，单价约11.3万元/平米。
前不久，安澜北京开放了售楼处和实体样板间，揭开了神秘面纱。（详见《中海地产，发明了一种新阳台》）
保利半壁店项目，也走了中海安澜北京的路线，待开放实景后才卖房。
这，似乎成了当下京城楼市顶级豪宅，应有的姿态。
小规模拿证，先试水温
保利半壁店项目的预售证，有点意外。
它首批只拿出了四栋，共计78套，占总规划套数的23.64%。
首次小规模取证，在北京楼市是比较罕见的。
大概是先试试水温吧。
这四栋楼都在西区0003地块，位于最北边的两排。
选这两排房子率先面市，保利也是用心良苦。
1#和2#北面临铁路最近，但3#和4#是楼王、有顶复、看中心花园。肥瘦搭配，目的是让网签价格坚挺。
从产品上，也算是大小户型都兼顾了。
这78套房源，是这样分布的：
1号楼5层，两个单元共20套，建面约136㎡/139㎡；2号楼5层，三个单元共60套，建面约166㎡。
3号楼4/5层，两个单元共16套,其中，平层10套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。
4号楼3/4层，两个单元共12套。平层8套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。
上下楼价差上万元
对于每个楼盘来说，最敏感的，依然是价格。
按照预售证的均价，1#为11.82万元/平米，2#为12.17万元/平米，3#为13.21万元/平米，4#为13.42万元/平米，依次递增。
最低价为1#1单元101室，预售价为11.04万元/平米；最高价为4#1单元301室，预售价为14.76万元/平米。
它们之间的差价，达到了约3.7万元/平米。
在选房时，花姐给大家提出几个关键点：
1、性价比最高房源。
如果不介意顶层，可选2#1单元501，它比四楼的价格低了1.49万元/平米，预售价为11.74万元/平米，而对门的502室，价格为12.16万元/平米。
4#1单元202室，尽然比102室价格低了622元/平米，为12.755万元/平米。
2、性价比不高房源。
2#3单元302室，它的预售价为12.73万元/平米，比202室贵了9221元/平米；而202室比102室，贵了5533元/平米。
3#1单元301室，预售价为13.43万元/平米，比201室贵了1.045万元/平米，有点夸张。
3、最贵的房源。
保利半壁店项目首批最贵的房源是复式，二层是北面退台户型，单套预售价为3770万元至4088万元。
宝山双子开心了
保利半壁店项目的价格会卖多少？
花姐对已领证的78套房源做了测算，它们总的预售价为12.6万元/平米。
如果按照海淀9折底线售卖，实际成交价为11.34万元/平米。换句话说，它的上车门槛是1500万元左右。
不过，有消息称，保利此次直接放出了8折优惠，不知是真是假。
2025年5月20日，保利发展联合北京建工斥资45.45亿元，拿下海淀半壁店0003和0004地块，成交楼面价7.84/㎡，溢价率11.95%。
这个楼面价和9折的网签价比，缝差在3.5万元/平米。如果能顺利卖出，利润还是蛮丰厚的。
但如果按照8折来算，缝差则降至2.24万元/平米，利润将大减。
来看看海淀其他豪宅，楼面价和网签前之间的价差：
建发海晏为4万元/平米；臻澐3.48万元/平米；和樾望云与和樾玉鸣为3.4万元/平米。
此外，保利半壁店项目，还有个参照对象：香山樾。它的户型面积为185㎡、230㎡和275㎡。香山樾2023年11月开盘，供应440套，网签334套，成交均价12.16万元/平米，
从上述现象上看，保利半壁店项目8折的消息，似乎不是很靠谱。
当保利半壁店项目出价了，最高兴的，莫过于往西3.5公里外的宝山村双子。
海宸元境面前网签83套，成交均价8.38万元/平；北京隅海隅网签61套，成交均价单价8.59万元/平米。
这对兄弟，在价格上，算是解套了。
最后，花姐期待保利半壁店项目早日开盘。
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