01
当下北京楼市有多艰难，相信大家有目共睹。
但无论多艰难的市场，也总是会有一些看似幸运的项目，在不经意间突出重围，拿下不俗的业绩。
或许，有人会习惯性地认为，有些项目是有得天独厚的条件，有些项目是有天时地利的契机。
但当我们沿着某些线索去洞察去寻找，去刨根问底的时候；
到最后，总是能看到人的力量。
一股不屈服的力量，一股在迷茫中带来希望，在逆势创造奇迹带来改变的力量。
比如，中建智地+未来科学城，就是一个拥有这种力量的房企组合。
大家应该还有印象，2023年他们一头扎进未来科学城板块的一片净地。
联手在那里开发了一个叫北京国贤府的项目。
刚刚拿地的时候，表姐去现场看过，除了南侧的定泗路和西侧的东北路；
在那片土地内部，就再也找不到一条完整铺设的市政道路了。
但短短两年多时间，整个板块不光房子盖起来了，唐风十字街区修起来了，定泗路拓宽了，东北路也拓宽了。
就连全北京最大的山姆，也在这里开业了。
说实话，表姐没想到，他们能在一片净地上，盖出一座城；
表姐也没想到，他们能把北京国贤府干成2025年昌平第一，北京第二的热销红盘。
当然，表姐更没想到，2026年新年重磅的营城大戏，居然又是来自：
中建智地+未来科学城。
02
新年的第一个月末，歇甲A组团项目公示，中建智地+未来科学城，又成了歇甲板块第一个吃螃蟹的人。
这次，他们依然带着营城的任务和使命：
要在歇甲板块打造一个具备国际水准和视野的国际生活湾区——「歇甲湾」。
与北京国贤府时期相比，歇甲湾的潜在开发体量更大，用地性质更为多元，开发标准也更高。
所以，实施难度显然也要更大。
不过，与挑战并存的是：
整个歇甲湾的地段能级和规划等级，也都更高。
过去这片一直是昌平区压箱底式的存在，一直藏到去年才舍得拿出来挂牌开发。
所以你会发现，过去10年，整个昌平挂地轰轰烈烈，但临近新北苑的歇甲湾，却一直没有动静，直到现在。
甚至，在表姐看来，歇甲板块算得上是目前京北极其值得期待的灯塔板块。
大家来看，整个歇甲板块的位置，几乎是在昌平区最靠近朝阳的湾流腹地。
这给板块带来了两个先天优势：
第一，地铁产业能级非常强势，就算是在全北京也排得上号；
第二，贴近北京少有的湾流地带，坐拥北京两大顶级水系，清河与温榆河，以及温榆河公园，宜居属性拉满。
通常来说，地铁产业能级高的板块，都很难拥有高级别的自然环境，而自然环境好的板块，通常又少有地铁。
像歇甲板块这样鱼与熊掌兼得的，可以说是屈指可数。
更别说，歇甲板块所占有的资源能级，其实比我们目前看到的，还要高得多。
表姐也是翻阅相关资料时才发现，歇甲板块是非常少有的，地铁直达产业覆盖率极高的板块。
什么意思呢？
之前我们在讲地铁的时候，普遍只讲了第一层概念，就是项目到地铁的直线距离。
但对于这条地铁直达哪些商圈，覆盖哪些产业，却很少有人研究得特别透彻。
而这却能直接决定地铁的买入价值。
为什么一定要强调直达？是因为直达背后代表的是最直接的效率。
对于北京地铁换乘的麻烦程度，大家肯定都有体会，所以地铁直达产业覆盖率高的地线路，含金量也就更高。
同样是南北贯穿的大动脉，8号线总是pk不过4号线，就是这个道理。
03
明确这个思路之后，咱们再来看歇甲板块的地铁覆盖情况。
截至地铁三期规划：
歇甲板块拥有的，是已经开通的地铁17号线，地铁18号线，以及按部就班推进当中的17号线支线，也就是规划中的R6线一期。
未来三条地铁线将在天通苑东站实现集中换乘。
仔细看下面这张图片，只要是黄色标注的，都是歇甲板块当下即可直达的产业圈。
望京、国贸CBD、软件园、未来科学城；
无论是朝阳还是海淀，以及亦庄等等，北京几大公认的产业圈，都在歇甲板块的地铁直达范围之内。
甚至R6线预留的远期规划廊道，还能带领歇甲板块触达丽泽。
而这背后，除了是对歇甲板块职住平衡的提前布局，还为整个板块，铸就了足够厚实的价值安全垫。
就举个最简单的例子：
天通苑板块跟龙泽板块，从地理位置上看，几乎是在同一水平维度上。
就是因为龙泽板块有多线地铁的加持，所以它的房价，在过去的很多年里，都始终要比天通苑高出一截。
即便在楼市深度调整之后，龙泽板块的二手房均价，还是要比天通苑高出30%。
甚至好一点的次新，依然维持在6.5万/㎡左右。
这就是地铁直达产业覆盖率高的底气。
但歇甲板块比龙泽，甚至其他高地铁能级板块的额外加成，是歇甲占据了几乎北京最好的湾流腹地。
我们来看下面这张图片，这是歇甲板块的河流与公园占有情况。
你会发现，发源于北京三山五园，文脉悠长的清河，流过了海淀，流过了朝阳，流过了昌平后汇入温榆河。
沿着清河也诞生了诸如臻澐、海晏、润泽御府这样的豪宅。
但最终只在歇甲板块，留下了最好的湾区地带。
并且是有着温榆河，以及北京面积最大的公园，温榆河公园，双顶级水系公园加持的湾区地带。
现在，歇甲湾直通温榆河公园的路桥已经修好，周末的时候，有很多附近的居民会在这里散步。
但未来，你拥有的比这些，还要更多。
这是刚刚发布官方消息：
2026年，清河很有可能对标亮马河，打造跨越海淀、朝阳、昌平、顺义四区的标杆滨水封面，滨水湾区，很可能超出你的想象。
04
实际上，有过国际视野的朋友们，应该知道，湾区意味着什么。
放眼全世界，比如旧金山湾，纽约湾，东京湾，跟湾区连在一起的，总是经济和科技最为繁华的地区。
很多年里，湾区既是宜居和生态的同义词，也是格调与财富的代名词。
显然，这在北京市的区域规划中，也同样适用。
所以，我们会看到，在官方发布的组团规划中，对歇甲湾的规划是这样的：
表姐打听到，歇甲湾会分为A、B、C三个组团轮动开发，总开发体量约64万㎡左右。
整个歇甲湾内部规划了超10万㎡的水域景观，并且会结合水域，打造水岸花园、滨河大道、慢行景观路以及林荫大道。
根据官方发布的用地规划图来看：
除了低密住宅，歇甲湾板块内还集合了教育、医疗、文化、体育、商业、餐饮、公园等多元业态。
目标就是打造集工作、生活、娱乐、休闲于一体的湖岛生活湾区。
说实话，这种量级的城市湾区规划，在当下的北京楼市都是极其少见的。
甚至对比当年的壹号别墅区，孙河板块都要远远超出一大截。
大家知道么，为了对标世界级的生活湾区，确保规划的国际水准，歇甲湾还引入了世界一流的国际规划设计机构AECOM参与设计。
这家机构曾执笔过世界最高建筑迪拜哈利法塔的结构设计，并参与过北京亮马河项目的滨水生态修复。
并且，整个歇甲湾板块的土地，已经完成了前期整理，是十分平整的一片净地。
每个组团都是住宅+配套的组合。
只是A组团侧重容积率2.0左右的改善，B组团侧重容积率更低的豪宅。
一般来说，净地意味着板块内不会牵扯到最难搞的拆迁纠纷，一旦启动上马，就能很快进入实质性的集中建设期。
A、B组团的不同定位，则意味着歇甲湾未来不光居住品质会越来越高，房价也在打一个低开高走的盘算。
而中建智地+未来科学城这次拿到的，正是位于歇甲湾A组团的，10万㎡的地块。
当然也是A组团中，既靠近学校，又临近体育场地的最佳地块。
毕竟作为第一个入驻歇甲湾的项目，首发优势还是要占足了。
这次，除了住宅，中建智地+未来科学城一如既往地会承担先期配套的建设任务。
包括一所幼儿园；
一座规划了图书馆、咖啡厅等功能的文化中心；
一座规划有篮球、网球、羽毛球、体测中心等功能的体育馆；
还有占地约3800㎡的社区会客厅；
表姐得到可靠消息，这些配套，都会随着住宅部分的交付，先于或者同期落地。
05
当很多房企还停留在设想，或者只关注红线内的事情的时候；
中建智地已经在从营宅到营城的路上，走出很远了。
更难想象的是，在短短的数年间，他们已经从引入单一配套阶段，迅速进阶到了体系化参与板块建设的全维营城阶段。
他们也庆幸自己，没有做城市发展的旁观者，而是让自己成为时代最推波助澜的一部份。
伴随着城市的深耕，中建智地总是愿意和一个区域共同开发一同成长。
为居民多做一些实实在在的事情，好像一开始就写进了这家房企的基因里。
并不只是在昌平区，也不只是在歇甲板块。
而是，在每个他们进驻的区域，甚至每个他们进驻的城市。
大家应该还有印象：
当年中建智地在顺义做宸庐项目的时候，因为项目周边缺乏商业。
他们硬是在项目旁边，盖了一座商业综合体：鲲熙汇。
甚至在中建宸庐交付之前，这座鲲熙汇就已经提前开业了。
建设房山中建国贤府时，因为房山本身教育资源比较弱，他们就多方联合，协助教育资源的引进。
再比如朝阳前苇沟，在中建智地的进驻下，市政路修好了；
占地1.8万㎡的丘谷花园，部分景观也已经提前对业主开放。
☉2025年6月，璞园park丘谷花园已经开始组织业主活动
商业建筑立面逐步呈现的同时，就已经着手引进骑意、PAGEONE等高端品牌。
曾经冷门选手前苇沟，如今也逐步蜕变成火遍小红书的打卡圣地。
所以，对于歇甲湾，表姐从不怀疑中建智地的初心，也绝对相信中建智地+未来科学城的执行能力。
表姐听说，在联合体内部，总经理级别的层面，已经在提前推进板块内市政路的建设工作。
并且，对于歇甲湾的教育和商业引进，中建智地和未来科学城也一直在努力推动。
所以说，在逆势之中，什么样的产品能够冲出来？
一定是一个足够好的城市板块，遇到一家愿意与板块一起成长的足够好的开发商。
2026年这个年份，这一次出现的组合是歇甲湾；
是中建智地+未来科学城。
是那个即将在1月30号闪耀全北京的案名。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
.最近更新.
热门跟贴