市场进入深度调整，而豪宅率先“破冰”。
2025年的深圳楼市，在整体需求低迷的背景下，上演了一场深刻的结构性分化。
与刚需、改善市场的谨慎情绪不同，顶级豪宅市场却划出了一道独立的轨迹。
全年豪宅批售与推售面积同比双双显著上升，尤其是在11、12月份迎来集中供应，成交量同步冲高，创下近两年峰值。
这种“市场整体承压，但顶级资产闪光”的格局，无疑为2026年的深圳楼市定下了基调。
今天和咖姐一起来看：近期豪宅市场究竟表现如何？今年又有哪些豪宅新盘值得期待？
01
2025年深圳豪宅批售54.5万平，同比上升12.3%；推售面积54.5万平，同比上升32.4%。
豪宅入市数量止跌回升，主要集中于11、12月份。
与往年不同，今年豪宅市场产品分化加剧，部分高价项目销量超过市场预期。
从月度成交量来看，12月份成交量为近两年来最高，其他月份较为平稳，下半年成交量高于上半年。
南山区依然是市场供需主力，项目主要分布于前海、后海、蛇口一带。
12月份成交量较高，主要为绿景白石洲璟庭、深圳湾澐玺、保利瑧誉项目。
从价格来看，成交价格小幅度下滑，主要受部分项目以价换量影响。全年成交均价102047元/平，同期下降2.1%。
豪宅项目中网签价格较高的项目有深圳湾澐玺、中海深湾玖序花园等，其中深圳湾澐玺成交均价为168000元/平。
二手市场方面，2025年深圳二手房成交价格段中，从占比变化来看，价格持续下行，低价段成交占比上升，中间价段成交占比下滑。
1000万以上高价段成交占比略微提升，成交占比17.9%。
在之前的文章中，咖姐已经整理了深圳总价在150-350万元的热门小区。
150-250万元：总价150-250万，核心区可以买哪里？
250-350万元：总价250-350万，深圳热门成交小区
今天来看市场的“另一半”——总价在1000万元以上，热门片区的成交情况。
02
咖姐整理了深圳成交总价在千万以上的热门二手小区，总面积上看，几乎都是120㎡以上的大户型小区。
热门小区成交分布主要以南山区为主，其它部分在福田、宝安、龙华区。
科技园的华润城润府、润玺都是知名网红豪宅盘，均价在14万元/㎡左右，较去年12月相比，业主报价有小幅下滑。
后海的蔚蓝海岸，前海的鼎太风华等大型社区成交量也是常年居高。
南山区业主报价出现上涨的是蛇口的招商玺家园，目前均价18.2万元/㎡，较12月上涨2.1%。
福田区上涨的是华富村与金域蓝湾，而网红盘海德园价格却是出现了0.8%的下跌。
最后一个上涨的是龙华深圳北站片区的圣莫里斯花园，这个大户型的豪宅小区平均面积在284.4㎡，目前业主报价9.5万元/㎡，上涨0.6%。
03
去年年底众多豪宅项目，今年都有加推消息。
今年市场依旧是豪宅的大年，加推的项目均价都在10万元/㎡起步：
中信信悦湾
中信信悦湾占据深圳湾最后一块一线临海地块，定位顶级豪宅。
项目于2025年底首开即创下2小时热销超100亿元的纪录，市场视为深圳湾一号之后的“新任楼王”。
预计今年第二季度加推约200余套房源，涵盖211-218㎡户型及510㎡楼王单位，另有少量519㎡、658㎡珍藏顶层复式。
市场消息称，大户型均价或触及30万/㎡，顶层复式单价有望突破40万/㎡，套均总价预计超过8500万元。
深圳湾沄玺
深圳湾沄玺位于深圳湾核心区，是2025年深圳四大豪宅中首个取得“开门红”的项目。
项目分南北两区，北区已基本售罄；南区占地更广，规划有住宅、公寓、幼儿园及商业，业态丰富，将延续顶豪定位，主打高端纯粹居住体验。
预计4月前加推，产品包括建面约200-403㎡四房及以上户型（含全新200-225-245㎡户型），以及约1080㎡的超大户型。均价预计站上20万/㎡，一线海景户型单价或达23万/㎡，总价预计3500万起。
招商海晏府
招商海晏府是前海合作区近五年来首宗纯商品住宅用地，以约8.4万/㎡的楼面价刷新前海桂湾单价地王纪录。
项目预计3月入市，推出建面约139-194㎡的4+1房纯大户型，采用2梯2户或2梯3户设计，仅151套房源。预计售价13-14万/㎡，总价区间约为1800万-2600万。
安托山南天电力旧改
该项目位于福田安托山片区，由卓越、京基联合开发，规划包含1栋300㎡纯大平层、1栋180㎡住宅/保障房及1栋公寓。
预计三季度推出建面约180㎡和300㎡的大平层，住宅仅100余套。预计售价14-15万/㎡，总价区间2500万-4500万。项目毗邻网红盘“海德园”，后者曾凭借学区与区位优势四次开盘“日光”。
福田卓越缦悦
卓越缦悦是福田中心区皇岗村旧改项目，坐拥深圳城市中轴线，北邻市民中心、会展中心，南近皇岗公园，配套成熟。
项目定位改善型豪宅，分为南北两区，户型使用率宣称90%以上。预计今年年内加推建面约92-249㎡的3-4房及顶复，南区3梯4户，北区2梯2户。
预估折后均价约10.3万/㎡，涨价概率较低，总价区间约为950万-2600万。
联泰超总湾
联泰超总湾位于深圳湾超级总部基地核心，虽为商务公寓性质，但凭借顶尖的产品力与稀缺的景观资源，在2025年成为市场瞩目的顶豪黑马。
项目坐拥深超总核心区位，周边汇聚众多世界500强企业总部，是深圳未来规划的城市封面。预计二季度加推建面约300-1000㎡大平层（T1/T2/T4栋），其中包括1032㎡的顶层一户，采用270°环幕景观设计。
预计均价18.9万+/㎡，最高单价或达34万+/㎡，顶层总价将超过3.5亿元。
深湾玖序二期
深湾玖序二期位于深圳湾超级总部基地，是中海于去年12月斩获的稀缺住宅用地，与一期项目相邻，被市场视为其延续与升级。
预计三季度推出建面约150-200㎡的大户型产品，当前吹风价约16万+/㎡。
项目最大亮点在于“无价格限制+核心区位”：作为深超总板块的新宅地，项目取消了价格限制，且无保障房及公建化立面等附加要求，这给予开发商在产品定制定价上极大的自由空间，其最终市场表现备受关注。
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