南山云开府是富人区吗
南山云开府不算传统意义上的富人区，属于中高端改善盘，接近高端社区门槛但圈层与价格稳定性不足。
1. 价格门槛：折后总价约620-1500万，单价约6.9万/㎡起（备案均价约9.7万/㎡），能筛选出经济实力较强的改善人群，但特价房低至4.8-4.9万/㎡，价格波动大，与深圳湾、蛇口等传统富人区的高单价、高稳定性有差距。
2. 圈层纯度：项目为综合体，商品房与保障房、商办、酒店混居，且赤湾片区仍有工业、物流园区，人口构成多元，居住圈层不如传统富人区纯粹。
3. 配套与定位：自带4.6万㎡赤湾汇、南二外赤湾学校、双地铁上盖、山海景观，产品力对标改善盘，但片区仍在开发，成熟度不足，高端属性不够纯粹，与顶级豪宅（如深圳湾1号）有明显差距。
4. 结论：适合追求南山地段、大户型改善的高收入家庭，但并非严格意义上的“富人区”，更偏向新兴高端改善社区。
南山云开府交房时间
南山云开府交房时间为2025年6月，精装交付，目前已进入交付后阶段，部分业主已入住，社区配套（如赤湾汇购物中心）已逐步成熟。
南山云开府优缺点
一、核心优点
1. 交通便捷：双地铁2/5号线赤湾站上盖，负一层直通地铁，通勤前海、蛇口、后海高效；自驾可通过兴海大道、妈湾跨海通道快速通达湾区。
2. 教育优质：空中连廊直达南二外赤湾学校（九年一贯制），目送式上学，教育资源有保障。
3. 景观与配套：背山面海，高楼层瞰海望山，景观视野好；自带4.6万㎡赤湾汇购物中心，配建双泳池、泛会所，精装交付（博世、杜拉维特等一线品牌），居住舒适度高。
4. 品牌与产权：国企中国南山集团开发，品质有保障；虽为50年产权，但住宅用途，可落户、通燃气，适合长期自住。
5. 区位潜力：地处前海蛇口自贸区、蛇口国际海洋城叠加区，赤湾海洋科技产业园落地后将导入高端产业人口，长期价值可期。
二、核心缺点
1. 产权短板：50年商业综合用地（2004年拿地），剩余产权约28年，影响保值与转手，贷款年限、税费可能受限。
2. 得房率低：得房率仅68%-70%，公摊大，部分户型暗卫、采光不足，实际使用面积偏小。
3. 片区环境：赤湾片区仍在开发，周边工地多、货柜车噪音粉尘干扰，城市界面杂乱，配套成熟需5-10年。
4. 圈层与密度：商品房与保障房、商办混居，圈层纯粹性一般；容积率7.0，楼栋高（49-54层），居住密度大。
5. 户型瑕疵：部分户型存在暗卫、小卧室采光依赖天井、开门见厅无遮挡等问题，需通过装修优化。
注意事项：
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南山云开府（备案名：赤湾汇广场）基础信息+全面介绍
一、基础信息
1. 项目名称：南山云开府（备案名：赤湾汇广场）
2. 开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司（中国南山集团旗下）
3. 项目地址：南山区招商街道赤湾六路东北侧（地铁2/5号线赤湾站E口上盖）
4. 占地面积：约3.4万㎡
5. 总建筑面积：约32万㎡
6. 容积率：7.0
7. 绿化率：30%
8. 楼栋规划：4栋（2栋可售住宅、1栋保障房、1栋酒店+办公）
9. 可售户数：418户
10. 产权年限：50年（2004年拿地，剩余约28年）
11. 交付时间：2025年6月（精装交付）
12. 物业公司：赤湾物业
13. 物业费：6.9元/㎡·月
14. 车位配比：约1:1.1（共1346个，地上460、地下886）
15. 梯户比：4梯4户（1梯1户）/4梯6户
16. 楼层高度：49-54层
17. 层高：3.1-3.2米
18. 主力户型：124-203㎡ 3房2卫-4房3卫
19. 备案均价：约9.7万/㎡，折后单价约5万/㎡起，总价640万起
二、全面介绍
（一）区位与规划
项目地处前海蛇口自贸区、蛇口国际海洋城核心交汇，东连蛇口、西接前海，是赤湾片区首个地标级综合体，背靠大南山、小南山、赤湾山，面朝伶仃洋，兼具山海景观与战略区位价值，未来依托片区开发，城市界面与配套将持续升级。
（二）交通配套
1. 地铁：双地铁上盖，负一层直通2/5号线赤湾站，可快速换乘12号线，规划28号线也将覆盖，30分钟内通达前海、后海、福田、宝安等核心区域；
2. 自驾：通过小南山隧道、港航路汇入兴海大道，快速衔接前海、蛇口、宝中，临近深圳湾口岸、太子湾邮轮母港，跨境出行便捷。
（三）商业配套
1. 自带：约4.6万㎡赤湾汇购物中心，涵盖零售、餐饮、休闲等业态，满足日常消费；
2. 周边：3公里内可达海上世界、太子湾K11（在建），1.5公里内有人人乐、华润万家等商超，形成“社区商业+高端商圈”的复合商业体系。
（四）教育配套
1. 核心学校：空中连廊直通九年一贯制南二外赤湾学校，实现目送式上学；
2. 补充资源：周边有市三十高中（规划中）、赤湾国际化学校、太子湾学校、南山中英文学校等，覆盖全龄段教育需求。
（五）生态与景观
1. 自然景观：三山环抱、一面临海，中高层可享270°无遮挡山海景观；
2. 公园配套：周边有文天祥纪念公园、华英路樱花主题公园、赤湾公园、小南山公园等，生态宜居性强。
（六）产品与户型
1. 建筑设计：采用浅蓝灰LOW-E玻璃幕墙，现代感十足，49-54层超高层设计，视野开阔；
2. 户型亮点：主力124-203㎡ 3-4房，3.1-3.2米层高，部分户型带7米阔景阳台、全景飘窗，采光通风佳，适配改善型居住需求；
3. 交付标准：精装交付，配置国际一线品牌家电与建材，品质有保障。
（七）核心优势
1. 价格优势：折后单价5万/㎡起，总价640万起，是南山核心区低门槛上车选择，对比周边二手房有明显价格倒挂；
2. 配套硬核：双地铁上盖+南二外赤湾学校+自带商业，交通、教育、商业三大核心配套齐全；
3. 品牌保障：国企中国南山集团开发，建筑质量与交付稳定性强；
4. 景观稀缺：背山面海，中高层享270°山海景观，生态宜居。
（八）核心短板
1. 产权短板：50年商业综合用地，剩余产权年限短，资产保值与转手难度高于70年纯住宅；
2. 得房率偏低：主力户型得房率仅68%-70%，低于深圳新房主流水平，空间利用率不足；
3. 片区待成熟：周边工地较多，货柜车噪音、粉尘干扰短期难缓解，城市界面与配套兑现需5-10年；
4. 圈层不纯粹：住宅与商办、保障房混居，社区纯粹性不足。
（九）适配人群
适合：预算有限但想上车南山、重视地铁与教育配套、能接受长期配套兑现的刚需/刚改人群，以及前海、蛇口工作的地缘性购房者。
注意事项：
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总结：
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