01
澳洲各首府城市房价涨幅预测！悉尼墨尔本竟只是“小弟”
受人口增长远超供应、建筑成本飙升以及首次置业者“恐慌性入市”等多重因素影响，布里斯班房市正迎来爆发式增长。
据最新预测，布里斯班今年房价涨幅将接近11%，这一增速足足是悉尼的两倍。
在此之前，布里斯班房产市场已表现出强劲势头。2025年，布里斯班房产中位价大幅跳涨14.6%，一举超越墨尔本，正式迈入“百万金元俱乐部”。
即便澳洲储备银行（RBA）下周可能加息，市场普遍预计这股增长热潮今年仍将持续。
根据毕马威（KPMG）周三发布的《住宅物业展望》报告，全澳各大城市涨幅不一。悉尼房价预计在2026年上涨5.8%，墨尔本上涨6.8%，而珀斯则以12.8%的预期涨幅领先全澳，布里斯班紧随其后。
毕马威首席经济学家Brendan Rynne指出，大量人口迁入布里斯班，但住房供应严重滞后，导致成本压力激增。
他认为，在政府政策和持续通胀的推动下，市场在2025年下半年的表现出乎意料地强劲，推高房价远超预期。
Rynne分析称，按常理，负担能力压力本应在去年上半年抑制买家热情，但由于“5%首付计划”的扩容，去年下半年房价涨势反而进一步加速，在珀斯和布里斯班等过热城市尤为明显。
值得注意的是，尽管新房建设数量严重不足，但买家似乎愿意支付溢价。
Rynne预计，今年入门级市场的表现将继续优于大盘，更多年轻人为摆脱租房循环而尽早锁定首套房，这将导致低价房产领域的竞争愈发白热化，确保价格持续坚挺。
自去年10月1日扩大规模以来，澳洲政府推出的“5%首付计划”已助力逾2.1万民众圆了置业梦。
该计划向各收入水平且不限人数的买家提供低首付贷款，不仅免除了贷方抵押保险，还提高了符合条件的房产价格上限。
然而，Rynne也表达了担忧。他认为，如果供应这一核心问题得不到解决，此类政策只会不断推高负担能力阈值，直到市场因民众实在无法负担而降温。届时，由于无法满足银行融资要求，买家将面临巨大的资金缺口。
Cotality的研究也证实了这一点：去年12月季度，低于该计划上限的低价房产涨幅为3.6%，明显高于高价房产。
尽管财政部建模显示该政策对长期房价影响较小，但市场已切实感受到了压力。
在利率方面，Rynne假设现金利率短期将保持稳定。他认为，即便下周意外加息25个基点，也只会减缓增长速度，而不会让涨势戛然而止，因为利率只是影响房价的短期因素之一。
AMP首席经济学家Shane Oliver对此持不同观点。他虽然同意住房短缺将继续推高房价，但预测2026年的增长将有所放缓。
Oliver指出，目前金融市场已消化了今年大约两次加息的预期，最早可能从下周开始。
这种利率预期的重大转变，或将对房地产市场起到一定的抑制作用。
02
谨慎入手！在悉尼，只要你家能看见5G基站，房产恐贬值$8.7万
在电信运营商于居民区附近安装显著的5G设施后，澳洲部分房产价值缩水超过8.7万澳元，引发了房主与买家的高度关注。
软件公司Airteam的最新研究显示，靠近5G基站可能会导致房屋面临“即时贬值”。
以悉尼平均要价175万澳元的房产为例，如果视线范围内能看到电信基站，其估值可能至少损失87,500澳元。
根据Airteam的调查，55%的买家明确表示不会为能看到基站的房屋支付全额市场价；另有23%的人态度更为坚决，声称无论价格如何，都会直接拒绝购买此类房产。
在全澳范围内，新州买家表现得最为谨慎，约有26%的人完全排除了在5G基站附近置业的可能性。
Airteam创始人Rich Atkinson表示，这一数据深刻体现了大众认知如何塑造现实世界的资产价值。
他指出，尽管5G基础设施带来了更快的连接速度和更好的网络可靠性，且世界卫生组织（WHO）已确认这些基站是安全的，但其视觉存在感产生了一种偏见，掩盖了实际优势，导致超半数潜在买家选择放弃或要求折扣。
悉尼房主Alan Lau认为，对于大多数买家而言，这本质上是“控制与妥协”的博弈。他解释称，房主可以装修厨房或重新粉刷墙面，但对已存在的基站却无能为力。
在进行人生中最大的一笔消费时，任何被视为“永久性负面”的因素都难以被忽视，无论是出于对健康的担忧，还是对未来转售价值的顾虑，都足以让买家转投他处。
目前，澳洲5G基站的建设仍在提速。仅Telstra一家就在全国运营着6,421个5G基站，其2025年的安装计划比2024年增加了256%。
全澳目前共有15,119个具备5G功能的基站分布在各地。
调查还发现，不同年龄层对基站的接受度存在显著差异。千禧一代对此最为反感，比例高达62%；而婴儿潮一代和X世代中，也有27%的人表示绝不会购买此类房产。
现年33岁的Lau指出，千禧一代支付着高昂的房价，因此期望更完美的居住环境。如果某项设施让人觉得可能影响日常生活或未来的资产增值，他们更倾向于继续寻找没有这类缺点的房子。
尽管澳洲人不愿与基站为邻，但对高速网络的需求却依然旺盛。
研究发现，超过三分之一的人愿意为拥有顶级网速的房屋支付溢价，39%的受访者愿意为具备最佳 FTTP（光纤到户）网络环境的房产多支付最高2000澳元。
在追求网速方面，Z世代表现得最为狂热，其付费意愿几乎是婴儿潮一代的三倍。此外，14%的千禧一代表示，为了获得顶级网络体验，他们愿意额外支付超过5000澳元。
另一方面，由于手机信号不佳或处于5G“信号盲区”而产生的“盲区罚款”也开始量化。约61%的购房者表示会避开信号盲区的房屋，14%的人则会以此为由要求折扣。
Lau补充称，在悉尼等高价市场，5%左右的折扣是非常现实的，这意味着数万澳元的差价。
对卖家而言，最大的挑战在于看房人数减少，这不仅会拖慢谈判进程，更会自然而然地压低最终成交价。
03
墨尔本CBD这类公寓谨慎入手，专家：转手难度极大
墨尔本内城区买家近期收到严正警告：若盲目购入部分特定类型的公寓，未来转手或将面临巨大困难。
专业购房代理建议，买家应避开高层塔楼和新建项目，将目光投向更具价值的稀缺房源。
购房代理警告称，并非所有墨尔本内城区公寓在长期转售方面的表现都相同。
目前在墨尔本内城区物色公寓的买家被告知，并非所有房产都具备同等价值。如果类型选择错误，未来的转售难度可能远超预期，甚至陷入难以套现的境地。
Convergence Buyers Agents总监Sky Hammer表示，其公司通常会引导客户避开供应量庞大的高层建筑和新开发项目，转而青睐供应有限的小型建筑，理想规模在8至10个单元以内。
Hammer进一步指出，包括Art Deco风格在内的老房产，其核心价值在于稀缺性和独特性。
相比之下，高层公寓由于同质化严重且供应量巨大，往往面临严重的过剩风险，这也是导致其转售困难的主因。
购房代理表示，由于供应过剩，高层塔楼和新开发项目可能带来转售风险。
在具体选址上，Hammer建议买家应避开直接位于主干道上的房源，优先选择紧邻主要商业街但环境更为幽静的街道。他强调，地理位置是购房时绝对不可妥协的核心因素。
谈及购房时的取舍，Hammer鼓励买家宁可牺牲房屋的装修状况，也不要牺牲地段优势。
他认为，即便房产需要后续翻修，在优越地段买入也比在错误地点盲目追求“完美房产”要明智得多。
04
澳洲酒吧行业生意火爆，私募巨头大手笔收购悉尼多家酒吧
澳大利亚第二大酒吧运营商 Australian Venue Co（AVC）近日一举收购悉尼四家酒吧。这家由美国和中国香港私募资本控股的餐饮巨头，正加快在澳大利亚本土市场的扩张步伐。
据悉，这笔交易估值在 5000 万至 6000 万澳元之间。2025 年澳大利亚酒吧行业交易市场一片火热，全年酒吧资产交易总额超 20 亿澳元，此次收购正是这一趋势的延续。
尽管当前民众仍面临生活成本压力，但各大行业玩家依然看好餐饮休闲领域的投资潜力和客流吸引力，此次交易也释放出明确信号：2026 年澳大利亚酒吧行业将再度迎来繁荣期。
澳大利亚酒吧行业长期由实力雄厚的家族企业和本土基金机构主导，而此次悉尼的收购案，也反映出澳洲蓬勃发展的酒吧行业对海外投资者的吸引力正持续攀升。
AVC 首席执行官保罗・沃特森表示：“澳大利亚的酒吧行业是餐饮休闲领域中极具抗风险能力且备受青睐的板块。酒吧通常与社区联系紧密，消费者对其高品质的餐饮酒水服务需求始终居高不下。”
“资本市场对 AVC 的持续投资，体现出各方对我们发展战略和已搭建业务平台的信心，也为我们稳步、可持续的扩张愿景提供了支撑。”
2023 年，中国香港的 PAG Group 以 14 亿澳元从美国投资机构 KKR 手中收购 AVC 的多数股权；2025 年，美国投资机构 CVC Capital Partners 也入股 AVC。目前，PAG Group 与 CVC Capital Partners 各持有 AVC45% 的股份。
此次悉尼的收购交易，涉及 Solotel Group 持有的四家酒吧的租赁权。Solotel Group 是悉尼本土的餐饮企业，由所罗门家族运营，此次出让的四家酒吧分别为：双湾区的 The Golden Sheaf、巴兰加鲁区的 Barangaroo House、彼得沙姆区的 Public House Petersham，以及厄斯金维尔区的 The Erko。
Solotel Group 还计划于 2026 年 2 月，将悉尼下北岸威洛比区的 The Bridgeview 酒吧挂牌出售。该公司首席执行官埃利奥特・所罗门表示，此次资产出让后，公司的业务核心仍将聚焦于餐饮休闲领域。
“向 AVC 出售资产，让我们有机会将业务重心重新放在打造特色精品酒吧上，而非盲目追求规模扩张。” 所罗门说。
“这一决策能帮助我们精简业务、降低运营复杂度，将精力集中在剩余的酒吧门店，以及能更深度参与运营的新项目上。”
Solotel Group 还在内部通知中告知员工，公司将不再续签悉尼四家酒吧的管理合同。这四家酒吧此前由破产的 Jon Adgemis 旗下 Public Hospitality Group 运营。
近期另一宗引发海外投资者广泛关注的酒吧交易，是墨尔本中心商务区的 Garden State Hotel。该酒吧最终以 3500 万澳元的价格出售给澳交所上市的基金管理公司 Charter Hall。此次挂牌共收到 175 份意向咨询，其中四分之一来自海外投资方，或有海外资本支持的本土竞标者。
仲量联行（JLL）酒吧业务主管本・麦克唐纳与麦克维房地产公司合作促成了上述墨尔本交易，他表示，来自亚太地区和美国的投资者对澳洲酒吧资产的兴趣正不断增加。
他说：“澳洲酒吧行业的抗风险能力，加之酒类经营牌照相关的较高行业准入门槛，持续吸引着海外投资者的关注。”
同样从事酒吧交易经纪业务的 HTL Property 公司的安德鲁・乔利夫表示，近期的地缘政治事件，推动了更多海外投资者将目光投向澳大利亚的酒店行业。
这家专业的房地产中介机构近期正与日本巨头三菱地所亚洲（Mitsubishi Estate Asia）合作，开发悉尼内西区的 Rozelle Village 餐饮住宅综合项目，该地块曾是巴尔曼联盟俱乐部的所在地。
乔利夫说：“我们的客户投资意向明确、考量细致，且希望寻找更多优质的投资机会进行资本布局。”
“餐饮休闲和旅游类不动产在全球范围内都是热门投资标的，尽管近期澳元对美元汇率小幅走高，但澳洲这类资产的投资价值依然极具吸引力。”
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