要聊青岛西镇的房价，得先把这个地方从地图上那个简单的名字里拽出来，西镇，听名字就知道，在青岛老城的西头。
早些年，对于很多青岛人来说，这里不是个需要特别谈论的“板块”，它就是生活本身，一个紧挨着火车站、栈桥，推开窗能闻到海风咸味，出门拐个弯就能走到前海沿儿的老居住区。
这里的路不宽，院子不大，房子不高，多是些红瓦屋顶的里院和老式单元楼，邻里间熟得能叫出小名。
2010年那会儿，谈论这里的房价，就像谈论菜市场里鲅鱼的价格一样，是生活的一部分，还没完全变成一桩让人心惊肉跳的“生意”。
它的故事，是关于一片守着黄金海岸却看似平常的土地，如何在十多年的城市浪潮里，被一遍遍重新打量和定价的过程。
我们把时间拉回到2010年。那一年，西镇的样貌，和今天高楼林立的新区相比，是另一个节奏。老楼房外墙的涂料被海风侵蚀得有些斑驳，街角的小卖部、理发店、锅贴铺，是几十年的老面孔。
住在这里的，多是老青岛，或是图上班近的本地职工。房子以公有住房和早期建设的宿舍楼为主，交易大多在熟人之间或小中介那里买卖。
要问价格，当时整个青岛在2010年1月的平均房价在每平方米6413元左右。而作为青岛最早发展的核心城区，市南区的价值底色一直是最高的。
早在2011年，市南区的房屋均价已经达到了每平方米24264元。西镇，作为市南区紧邻栈桥、火车站和老城商业区的一部分，其生活便利度和地理位置是顶级的。
但当时的老旧城市界面，也让它无法与东部崭新的香港中路豪宅区相比。因此，在2010年前后，一套西镇的老房子，单价很可能在每平方米10000元到15000元这个广阔的区间内徘徊。
这个价格，买的是无可替代的地段：步行到栈桥看海，坐两站公交到中山路逛街，孩子上学、老人看病都在方圆几里内解决。它是一张进入青岛最核心、最便利生活圈的门票，价格不菲，但还不算离谱。
变化总是从外部开始的，像潮水一样，一波一波地漫过来。第一波能让西镇老街坊们感觉到房子“值钱了”的潮水，大概在2013年到2015年间变得明显。
那时，青岛的城市发展重点虽然还在向东、向北拓展，但一个大的背景是全国性的“去库存”政策开始发酵，市场里的钱多了起来。人们开始重新审视像西镇这样的“老城核心区”。
尽管房子旧，但脚下的土地是稀缺的，它承载的成熟配套是新区需要用很多年才能追赶的。于是，一些翻新过的、户型尚可的老房子，价格开始试探性地向上走。
在2015年，当时经过区划调整后的老市北区（涵盖了部分类似西镇气质的传统居住区），新房均价达到了每平方米14081元。
可以想象，同一时期，地理位置更优越、但产品更旧的西镇二手房，单价可能正在努力冲破每平方米15000元，并向20000元靠近。
这一阶段的上涨，是温和的、价值回归式的。就像有人突然意识到，家里用了多年的老家具原来是实木的，擦一擦还挺有价值。
真正的巨浪，在2016年底到2018年之间汹涌扑来。这波浪潮由两个巨大的力量推动：一是楼市热潮终于传递到青岛；二是2018年上合组织峰会在青岛举办。
这场国际盛会，像一束最亮的追光灯，打在了青岛身上，也照进了西镇的里院。一时间，整个城市的发展信心和投资热情被引爆。房价不再只是居住成本的反映，而变成了对城市未来预期的狂热押注。
西镇，这个曾经只是“生活方便”的老地方，突然被赋予了“核心区稀缺资产”、“百年青岛风貌区”的光环。价格开始了令人眩晕的跳跃。
到2017年，整个青岛市的新房均价在短短半年内出现了惊人上涨，而市南区作为领头羊，均价在2017年便突破了每平方米30000元。
具体到西镇，那些能够看到海景、或者经过精心改造的“老破小”，单价在2017年至2018年间，从两万多元一路狂奔，迅速突破了每平方米30000元，一些位置绝佳、带有观海视角的房源，甚至叫价达到每平方米35000元以上。
这几乎是西镇房价在近代历史上最耀眼、也最不理性的一个高点。它透支了未来多年的增长空间，将地段价值和峰会概念炒到了极致。
高峰之后，便是漫长的退潮与价值重估。2018年峰会结束后，随着调控政策的持续收紧，“房住不炒”成为铁律，青岛楼市也迅速降温。
西镇的房价，像涨潮时被推上沙滩最高处的贝壳，潮水退去后，它依然在沙滩上，但位置已经下移了不少。
从2019年到2021年，西镇的房价进入了一个痛苦的挤泡沫阶段。那些在高峰期买入的房源，挂牌价开始松动，实际的成交价需要打上一个不小的折扣。
整个青岛的楼市也面临着供应量大、去化难的问题。西镇的老房子，其固有的弱点——户型落后、停车困难、社区配套老化、没有电梯等问题，在市场狂热时被忽略，在市场冷静时则被无限放大，成为价格上的“减分项”。
到2020年，虽然市南区均价仍高达每平方米52564元，但这个数字是被东部顶级豪宅拉高的平均数。西镇的房价，可能已经回调到了每平方米25000元至30000元的区间，进行着艰难的盘整。
那么，站在今天，也就是我们视线所及的2025年、2026年，西镇的房价到底处于一个什么状态呢？
走进这里的房产中介，你会发现价格已经彻底分化，像退潮后的海滩，露出了不同层次的沙石。一个笼统的“西镇房价”已经不存在了，取而代之的是一张清晰的价值分层图。
首先，是那片最顶尖的“珍珠”。这指的是极少数经过彻底现代化改造、拥有稀缺海景资源、并且内部品质堪比新房的次新或翻新住宅。它们可能占据了观海的绝佳楼层，或是某个精品化改造项目的产物。
这类房产是西镇房价的“天花板”，其单价仍然可以顽强地坚守在每平方米40000元甚至更高的水平。它们的目标客户非常小众，是为那份“在青岛最老牌的核心区，享受现代静谧海景”的独特情怀支付巨额溢价的人群。
其次是市场交易中相对活跃的“主体”。这类房子是西镇最常见的模样：房龄在20到30年，有基本的简单装修或保持原貌，小区环境普通但位置核心。
它们的价格最能反映西镇作为“优质地段老破小”的真实市场价值。目前整个市南区的二手房均价在每平方米24000元至33000元之间波动。
具体到西镇，这类主力房源的当前单价，普遍落在每平方米22000元至28000元这个范围。
这个价格，比2018年的最高点有了显著回落，但相比2015年之前，仍然处在一个抬升后的平台。购买它们的人，多是看中其无与伦比的通勤便利性和生活气息的本地刚需，或是为子女上学考虑的家庭。
最后，是那些处于价值底层的“基础石”。这包括户型存在严重缺陷、楼层和朝向很差、或者社区环境尤为杂乱的老旧房屋。当剥离了学区、海景等所有附加价值后，它们就只是一个位于好地段的简陋居住空间。
这类房子的单价可能下探至每平方米20000元以下，甚至更低。它们的存在，为那些预算极度有限但又渴望留在市南老城的人，提供了最后一丝可能。
所以，回望西镇从2010年到今天这十多年的房价旅程，它走的是一条陡峭的抛物线。从每平方米一万多元的务实起点出发，被城市发展的激情和全球性的事件推上每平方米三四万元的云霄，最终又在经济规律和居住本质的引力作用下，回落到现在每平方米两万多元的、层次分明的现实沙滩上。
如今，穿行在西镇的街巷，你依然能闻到空气里的海腥味，听到老街坊用纯正的青岛话拉着家常。咖啡店和网红小吃店悄悄开在了老房子的底商，年轻人与老人们共享着同一个空间。
房价的涨跌跌跌，像远处海面的波涛，声音时大时小，但真正构成西镇生活的——那种紧密的邻里关系、出门即达的便利、以及浸透在砖瓦里的城市记忆——却有着比任何价格都更顽强的生命力。
房子最终要回归到居住的容器这一角色，而西镇这个容器所盛放的生活滋味，或许是这段房价起伏故事里，唯一不曾被真正撼动的东西。
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