从商业旗舰到生态核心：番禺天河城五年运营的共赢之道|城市商业体系|天河城|天河路|广州|番禺

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 卢致珍

图片来源 · 项目官方

商圈，是城市商业活力的核心刻度和风向标，其能级跃迁从来不是简单的商业体集聚，而是依靠核心项目以长期主义运营实现价值共生。

在广州“国际消费中心城市” 建设的浪潮中，长隆-万博已稳步跃升为继天河路-珠江新城之后的第二大商圈，作为广州重点打造的五大世界级地标商圈之一，年客流已超1亿人次，成功跻身2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》第30位。

赢商大数据监测显示，沿着汉溪大道有10大商业体汇聚（统计范围：已开业购物中心），商业存量面积达92.3万㎡，未来更有62万㎡增量供应蓄势待发，商圈发展势能持续加码。

回溯长隆-万博的质变之路，2020年‌是不容忽视的关键节点。‌以番禺天河城‌为代表的商业旗舰入市，堪称“关键一跃”，直接推动彼时万博CBD的消费能级跃迁。

作为“天河城 2.0”标杆之作，它不仅以“中产家庭品质生活中心”的精准定位，填补了区域潮流品质商业空白，更以强大的市场号召力推动长隆-万博从商务CBD向“世界级商圈”跃升，成为广州南部商业升级的“核心引擎”。

正如商圈从尘土飞扬的工地，蜕变为日均30万人次的消费热土，番禺天河城的五年历程，既是践行粤海天河城“助力城市生长，‘ 城 ’就品质生活”的企业使命，也是商业体与商圈共荣共生的鲜活样本。

迈向新一年，我们以此为样本，解码其在汉溪大道“商业长廊”的黄金区位上，以 “首店引入+业态创新”的运营智慧激发消费动能，沉淀商业地产可持续发展的核心逻辑。

“5限想象·幕启新章”番禺天河城五周年庆典现场

01.

五年共振

世界级商圈与商业引擎的双向赋能

对任何城市而言，一个重量级商圈的崛起绝非偶然，背后由政策、产业、交通、商业协同力量而驱动。

番禺天河城与长隆-万博商圈，便是在多重时代红利交织下“双向赋能”的生动展示。

回应城市战略，

商业引擎重塑商圈能级

2021年，也就是番禺天河城亮相第二年，广州入选全国首批国际消费中心城市培育建设，继而提出打造“世界级、都会级、区域级”三级商圈体系和“5+2+4+22”全新商圈格局。

长隆-万博自此正式扩容，成为其中5个世界级地标商圈之一，以“文旅+商业+产业”为定位方向，借势优质产业与年客流超2200万的长隆文旅IP形成稳定客流支撑，为商业发展夯实流量基础。

长隆-万博商圈商业分布情况

来源：城市商业地图投资研策系统

番禺天河城的落位，率先填补了区域潮流品质商业空白，加上“双L”建筑造型（象征Love与 Life）及“下沉式中心广场+独栋商业+空中花园”的全龄友好型空间形态，与商圈多个商业体形成“差异化定位、互补性发展”的商业集群，共同构成提升商圈消费品质与消费能级的核心引擎。

占据核心区位，

双地铁流量底盘延展辐射半径

紧随国际消费中心城市建设号角，2021年开通的广州地铁18号线与7号线交汇于南村万博。

而占据万博CBD核心腹地的番禺天河城，是商圈内唯一无缝链接南村万博地铁站的大型综合商业体，这意味着项目实现了与长隆旅游度假区、广州大学城、广州南站三大客流集散枢纽的高效链接，叠加本身配套的26条公交线路、40余条接驳线及2300个停车位，不仅牢牢凝聚周边华南碧桂园、雅居乐等20多个高端社区，更实现20分钟直达广州市中心、1小时覆盖粤港澳大湾区主要城市。

番禺天河城辐射范围示意

来源：城市商业地图投资研策系统

与此同时，在2024年港人北上消费热潮风靡之时，项目还率先引入香港直通车服务，成为番禺通往香港市区、香港迪士尼、香港国际机场以及九龙、新界、港岛的重要上落站点，每天往返多达40班次。

双地铁+跨域多层次交通网络，有效拓展了区域辐射半径，也让番禺天河城逐步形成“品质家庭为基、年轻白领及庞大商旅为辅”的高客质结构。

树立发展标杆，

“天河城2.0”在地化升级迭代

正如有着“中国第一MALL”之称的广州天河城，近30年一路推动天河路商圈崛起壮大，番禺天河城作为粤海天河城集团“2.0版本”标杆产品，不仅成功复刻了“黄金区位+高品质内容+精细化运营”的发展基因，而且通过在地化升级策略让“天河城模式”在此焕发全新生命力。

据赢商网观察，其在地化升级主要体现在以下方面：

■ 其一，区位价值定位从物理核心升级为“生态核心”，主动融入区域文旅商贸产业生态，承接商圈潮流消费节点。

■ 其二，内容布局策略从单纯的“引进”升级为“共创”，五年焕新近200个品牌，首店占比超过70%，深度参与品牌区域落地，通过定制首店、联名产品及主题策划打造独家竞争力。

■ 其三，运营理念从常态化服务升级为长期价值赋能。以“城市现象级活动+空间运营”双轮驱动，持续打造区域性特色市集、艺术展览、IP等重大活动，提升商圈综合吸引力。

政策导向锚定高度，交通网络拓展广度，商业标杆则体现价值共生的深度，三者共同描绘了一个世界级商圈诞生的底层逻辑。

世界级商圈体系带来了前所未有的发展机遇。项目运营团队对赢商网表示，近几年长隆-万博政企联动更“实”了，客群结构更“活”了，辐射能级更“强”了，不仅推动番禺天河城融入“大湾区生活圈”，而且直接驱动客流规模与消费力的双重增长。

据透露，与开业初期相比，其年客流从4000万人次稳步增长至2025年超6000万人次，客单价增长约30%；场内客群趋向多元年轻化，其中20-35岁客群占比已提升至45%。

02.

结构性运营焕新

深入塑造商圈吸引力

可以说，番禺天河城的成长之路，正是广州世界级地标商圈的蜕变缩影。

据不完全统计，开业以来，番禺天河城相继引入超160家首店品牌（涵盖行政区、城市及以上级别首店），是长隆-万博商圈乃至番禺区及整个广州南部的首店经济主场；平均每年举办各类公关活动及促销活动约300场，是商圈内名副其实的活力磁场。

五年间，其始终紧扣“中产家庭品质生活中心”核心定位，以阶段性内容焕新与运营生态共建，推动商圈及国际消费中心城市建设进程。

开业初期（2020-2021年）：

奠定潮流品质基调，夯实核心定位

开业首年，番禺天河城以A、B两区超300家品牌的精准互补布局，快速落位覆盖青年、白领及家庭全场景的消费生态链，树立潮趣青年的多元乐活基地、全周期家庭童乐场的鲜明形象。

彼时市场面临疫情阴霾，项目却凭借清晰定位、全矩阵内容及针对性帮扶措施实现稳经营、强基础，迅速跃升广州南部消费升级目的地。

成长期（2022-2024年）：

深挖首店，沉淀差异化竞争标签

站稳脚跟后，策略核心随即转入差异化标签打造，首店便是发力重点。仅2024年，项目引进各类城市及区域首店品牌近40家，包括日式板前料理博多天妇罗泰、年轻日式料理品牌大满贯、茶饮轻食品牌gaga鲜语、NEW BALANCE高端形象UCC店铺、高端女装品牌Edition、潮流女装MO&Co. 、RE’VAN、MAXRIENY、KELLY MOSS等，形成了强大的品牌号召力。

依托粤海天河城集团品牌资源库及首店专属营销支持，番禺天河城为尚未进入番禺的优质品牌提供全链路支持，打造区域首店落地加速器，显著缩短了周边消费体验半径，更是通过首店的稀缺性与体验感，构建起吸引年轻人及跨城客群的“商业磁场”。

这一年，项目正式提出“6+4+4”营销体系，系统性建立差异化运营体系，围绕商业运营全链路，推出“TEEM”系列营销品牌及自有IP“TEEM仔”，提炼四大标签印记，打造情绪消费生态。

TEEM仔

6大运营支柱：场景升级、艺术策展、市集营销、会员分级、品质建设、资源挖掘，夯实运营根基；
4大自有特色营销IP：TEEM ART、TEEM MARKET、TEEM TABLE、TEEM POP-UP，构建专属营销体验；
4大情感标签印记：时尚艺术、质价亲子、共情浪漫、潮趣生活，撬动消费者情感共鸣。

这套组合拳成效斐然，场内出租率连续三年稳定在94%以上高位，差异化特色深入人心。

成熟期（2025年至今）：

优化生态，巩固领先优势

过去一年，番禺天河城厚积薄发，全年共有100+新品牌和焕新店铺，品牌更新率超过30%，其中首店在新品牌中的占比超45%，品牌级次迎来肉眼可见的提升。

尤其潮流零售和特色餐饮的聚集效应得到强化。契合户外运动风潮的Salomon、The North Face、moodytiger等番禺首店以及骆驼户外运动城，将项目推至‌潮趣生活方式前沿阵地‌。

一批人气餐饮，覆盖特色菜、日料、西餐、台湾菜、韩式料理、四川火锅、湘菜等多元品类，包括云贵川创意美食Ameigo梅果、山野火锅山缓缓、云南野生火锅芸山季、创意韩餐流量品牌NEED、高端板前模式日式料理半藏、博多旗下的博多一幸舍拉面、网红日式品牌寿司郎、台湾小吃品牌小然同学等首店及人气品牌，还有湘辣辣集团旗下新孵化品牌山凤凰、九毛九集团旗下新孵化品牌潮那边鲜烤牛肉等，持续为消费者带来年轻活力、品质感的消费选择。

这些新开业品牌迅速入围大众点评热门榜或人气榜餐厅，也使番禺天河城成为多层次餐饮文化打卡新地标。

此举无疑是对商圈客群结构多元化趋势的精准回应，针对年轻潮人、旅游及跨城客群的精细化布局，巩固了项目作为区域品质生活标杆的王者地位。

正因如此，我们观察到，全场环境氛围也在持续升级，包括北下沉广场、中心广场、橱窗、天台花园改造以及3层儿童乐园设施焕新等一系列动作，加强了A区和B区客流联动，尤其为B区注入了兼具休闲趣味与艺术美学的空间质感，推动B区出租率突破90%、整体客流同比提升20%。

改造后的中心广场、天台区域

同步于品牌及空间调改，番禺天河城持续进阶的营销活动运营，同样引爆商圈吸引力。

据赢商网梳理，项目围绕IP、时尚艺术、潮流热点三大主轴精心策划美陈策展与主题活动，深度联动场内品牌与会员‌，共创极具圈层穿透力的互动体验，助力合作伙伴实现经营价值的突破性增长——这正是驱动项目与商圈可持续生长的关键动能‌。

化建筑为舞台，

空间场景的魔力再造

番禺天河城充分利用开放式、围合型建筑肌理以及下沉广场、空中连廊、天台花园等核心点位，持续融入TEEM ART艺术装置、TEEM MARKET主题市集、TEEM POP-UP快闪等自有品牌活动，彻底‌打破传统商业空间的体验边界‌，将商场转化为一个巨型互动舞台。

■下沉广场：天然的‌人流聚合点‌，化身大型艺术装置与主题市集的专属秀场，每一次活动都掀起打卡热潮；

■空中连廊：通过连续性的‌主题连廊艺术展览向上引流，延长停留时间，激发潜在消费；

■天台花园TEEM GARDEN：以星月为幕，营造出高颜值、强互动的‌私享社交与会员尊享空间‌。

定期举办的艺术展览

下沉广场过往活动

自下而上，三大空间点位宛如一条隐形的体验动线，吸引消费者不自觉入场纵深探索。以艺术展和市集为例，2025年项目开展6期连廊艺术展，强化时尚艺术与共情浪漫标签印记，通过5场TEEM MARKET主题市集，推动节假日均客流达24万人次，同比提升9.57%。

而当驻足于下沉广场，很难不被大疆、小鹏两大跨层独栋旗舰店所吸引。这是场内唯二的独栋品牌门店，项目在门店形象、产品展示及情景氛围上赋予它们极大的个性化空间，使其成为‌流量与销量的双重标杆。

小鹏常年稳居“‌广州商场门店销量冠军‌”宝座；大疆在此设立‌广州番禺飞友线下活动体验中心，同时也是大疆会员活动开设点和大疆会员中心‌，门店销售同样位居‌广州第一‌。两者深刻展现出项目空间价值与品牌能量的完美融合。

赋能实际经营，

资源整合的协同成效

2025年，番禺天河城与场内商户联合举办69场联动活动。过程中，运营团队绝非旁观者，而是‌深度参与策划、物料支持、导流等核心环节‌，显著降低商户成本，切实赋能业绩突破。

以项目牵头KKV的“微醺调饮市集”为例，不仅把KKV特色饮品带到了中心广场C位，更‌巧妙撬动场内多家热门餐饮，共创‌打造为期8天的主题狂欢，最终推动KKV创下超40万增量销售。

KKV并不是个例，“VIVO X2000Ultra影像馆快闪（2025.5.3-5.4）”，短短两天引爆科技热潮，门店销售同比狂飙227%；“浪琴CVD华南巡回首展活动（2025.8.22-8.31）”期间销售转化60万，全月业绩突破140万，刷新历史峰值‌！

由此可见，番禺天河城致力于打造一个‌与租户共生共荣的赋能型超级平台‌。

其建立的分层分类租户运营体系，持续深化跨界资源整合，包括银行、车企、顶流IP、艺术院校如广州美术学院等，不仅拓展了消费促进、公益责任主题活动的广度与深度，更通过引入品牌车展、重磅IP快闪等活动，提升了项目的‌综合形象与话题热度‌，实现传播声量与经营效益的双丰收。

深耕会员经济，

促进消费转化

自2021年起，番禺天河城平均每年举办会员活动约80场，逐步精细化会员分层服务，牢牢稳固了会员复购率和忠诚度。

去年，为响应粤海天河城“诚计划”会员权益升级，项目重磅推出会员分级停车优惠、TEEM TABLE高端会员沙龙等服务，实现从“‌规模积累‌”到“‌价值跃升‌”的战略转型——开业至今会员规模突破90万人，会员消费规模从1亿提升至近5亿，年复合增长率约38.5%，2025年会员复购人数同比增长26%。