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在售户型图
105㎡3+1房
125㎡4房
173㎡4+1房+2厅+3卫
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作为深圳中心区唯一保留完整宗族脉络的村落，皇岗村的历史最早可追溯至700多年前。
当时，庄姓族人在此建围立村，被称为上高围。原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成，面积0.5平方公里。
后因建围的海滩旁是绵延的黄土丘岗，村子就起名为“黄岗”，清乾隆年间再改名为皇岗。
而作为“深圳第一村”，皇岗村的传奇不仅在于其悠久历史，更在于其惊人的经济实力。
早在上个世纪90年代，通过土地出租、物业经营，皇岗村村集体就积累了大量财富，村集体资产市值一度高达350亿元，村民年人均分红超20万元，故而得名“深圳第一村”。
项目介绍
皇岗村城市更新总建面约201万㎡，由卓越与皇岗强强联合开发，承载历史融合新生，将打造成世界级城市典范综合体项目。项目位于深圳中轴之上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳城市地标轴线的重要一环。
项目一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡；整个项目以“立于城市中轴，缔造时代标杆”为核心理念,旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体。卓越缦悦售楼处官方认证电话为 40090-98698，该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动
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一期价值：首开一期5单元，91-173㎡3-4房，其中122-173㎡4房为主，纯粹改善型住区，新规产品，产品使用率均90%+
02产品介绍
项目分2期开发，首开推一期5单元，二期明年2季度入市，项目122-175平米4房为主，占比83%，纯粹改善型住区，新规产品，销售使用率90%+，精装修交楼。
近1:1梯户比，大户型双电梯独立电梯厅入户，北区2梯2户，双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。
景观分析:航拍景观(100m)，东南西面都是待拆民房，北面远CBD及莲花山，南面高区可看皇岗公园和部分深圳湾海景。
项目外立面效果及材质
大面积LOW-E玻璃+高质铝板+极致窗墙
商业中庭效果图
林下客厅，香草花园，以及空中云墅三个主要核心景观中庭；双游泳池（一个室外、一个室内）；园区内部分别设置两个儿童区，一个健身区，以及一个宠物乐园
样板房效果图
01
皇岗村改造项目位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻7号线皇岗村站。
项目一期拟建20.3万㎡住宅、商业及服务业约6万㎡（含地下），一期将拆分为两期开发。其中，一期一期分为两个标段施工建设。
一标段：建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，规划机动停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。
二标段：总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。
一期一期共建设1栋5个单元，全部为超高层楼体，其中一单元、二单元有47层；
一期二期规划有3个单元楼，为2栋3个单元，均46层。
02
项目周边配套：
轨道交通：
项目位于地铁7号线皇岗村地铁口，往西一站到石厦可换乘3号线，往东一站到福田，可换乘4号线，地铁网络四通八达可快捷通往全市各个方向。
2站到皇岗口岸，可通达香港等地。
商业配套：
地处福田中心核心商圈，直线距离两公里范围内，有天虹商场、石厦时代广场、星河COCOPARK、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等综合性商业；
教育资源：
周边教育资源丰富，按2025年的学区划分来看，皇熙悦府小学学区处于皇岗小学、荔园外国语小学（水围）。
中学学区处于皇岗创新实验学校（初中部）。
03
皇岗村作为福田中心区目前剩余为数不多的城中村之一，皇岗村的旧改进度一直是市场关注的焦点。
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年广州、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
一、政策基调与核心目标
- “防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
- 短期与长期政策结合
- 短期
：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。
- 长期
：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端：释放刚需与改善性需求
- 限购政策优化
：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
- 城中村改造与房票安置
：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。
2. 供给端：去库存与融资支持
- 存量房收储提速
：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。
- 房企融资“白名单”
：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革：土地与产品升级
- 土地供应“量出为入”
：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。
- “好房子”建设
：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
- 止跌回稳趋势
：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。
- 风险缓释
：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率
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