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广州地铁·珑曜上城，是广州地铁地产在番禺广州新城打造的一个TOD大盘，整体规划建筑面积约68万平方米，体量感十足。这个项目紧扣三号线石基南站，把地铁流量、教育资源、生活配套和高得房率户型结合在一起，特别适合那些上班通勤频繁、又想兼顾孩子上学和生活便利的家庭。位置上，它属于三号线延长线的重要节点，享受着这条超级地铁带来的高效出行优势。
三号线在广州的地位不用多说，日均客流量接近200万人次，占全市地铁客流的四分之一，是全国最忙的地铁线。它基本沿着新中轴线布局，串联起天河北、天河路-珠江新城、广州塔-琶洲、长隆万博、番禺广场这些核心商圈，还直通白云机场。珑曜上城距离石基南站大约500米，步行就能轻松到站。坐三号线，2站就到番禺广场，5站直达珠江新城，完全不用换乘。接上18号线和22号线后，3站到万博CBD，4站到广州南站和琶洲，半小时进市中心，一小时覆盖湾区主要区域。对天河、番禺两头跑的上班族来说，这种无缝连接真的省时省力。
项目本身就是TOD模式的落地实践，内部规划了约4000平方米的社区商业长廊，正在建设中，已经有意向引入肯德基等连锁品牌。西侧就是金龙城财富广场，那里有不少底商，甚至已经开了麦当劳，买早餐、日常用品都很近。往外扩展，两站路程就是番禺广场商圈，这里是番禺区的行政中心、交通枢纽、教育医疗文化高地，配套密度很高。有花城广场、两馆一中心这样的地标，也有永旺梦乐城、基盛万科里这些充满烟火气的商业体。番禺城市发展正往东推进，番禺广场商圈也在东扩，未来天街、三甲医院等项目会陆续落地，区域的繁华浓度还会继续提升。
小区内部的生活氛围也被打造得很用心。沿河有约1.6公里的滨水漫步公园，加上体育运动公园等公共空间，出门就能亲近自然、运动放松。社区规划了邻里共享意趣会所和健康魔方运动会所，方便大家互动交流，邻里关系更融洽。园林走森奢风格，有野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等场景设计，回家就像进入度假模式。最实用的细节是小区设置了晴雨连廊系统，串联起商业、学校、住宅区，不管刮风下雨还是烈日当头，走路都不用担心淋湿或暴晒，也不用躲避车辆，老人小孩出门都更安心。
教育配套是珑曜上城的一大确定性亮点。项目配建幼儿园和一所九年一贯制公立学校——广东外语外贸大学附属广州新城学校（暂定名）。学校规模36班，已经在2025年3月正式签约番禺区教育局和广外。业主的孩子可以直接步行上学，出家门没几步就是校门，真正做到目送式入学。上学路上没有机动车干扰，安全系数很高。对于有学龄儿童的家庭，这个教育资源落地后带来的便利和省心程度非常明显。
户型设计是整个项目最抓眼球的部分。全系产品覆盖73-130㎡，全部户户朝南，至少四开间南向，保证每户采光通风都达到优秀水平。使用率普遍做到130%左右，在广州市场属于顶尖水准。阳台赠送比例达到20%，加上入户花园、飘窗、花池等多处赠送空间，官方又严格把控合规性，做到了既实用又不越界。所有户型标配入户花园，可以改造成储物间、工具间，进一步放大实际使用面积。客厅多采用大横厅或LDKB一体化布局，空间通透感很强，主卧普遍配270°环幕飘窗，尺度宽敞舒适。
具体看73㎡三房，虽然建面不算大，但实际使用感接近90㎡。入户花园、灵动大方厅、多开间南向、环幕飘窗这些当下热门元素基本集齐，总价控制在200万以内，在同板块性价比非常突出。87㎡户型能做出五空间两厅两卫，双面宽大阳台约6.3米，LDKB方厅达到54㎡，实际使用面积轻松突破110㎡，总价250万左右，特别适合预算有限但想一步到位的入门改善家庭。106㎡户型五开间南向，大面宽约16.3米，南北对流顺畅，格局大气，居住感受堪比140㎡+产品。130㎡户型更进一步，实现双主套+57㎡方厅+独立衣帽间，把原本需要更大面积才能做到的配置压缩进来，居住舒适度和灵活性都很高。
这些户型把“高性能、低总价”的思路贯彻得很彻底。小面积做出大尺度，户户南向+超高使用率+全系入户花园，让居住体验明显升级。在刚需和刚改市场，它对周边的竞争力很强，能满足不同家庭阶段的需求，住得舒适，也住得长久。
广州新城板块正在加速崛起，亚运大道沿线已经落地近20个高端产业项目，产业导入带来的红利正在逐步显现。珑曜上城作为三号线TOD项目的代表，叠加地铁流量和城市东进势能，居住价值和资产潜力都有不错的长线支撑。学区落地、地铁近距离、商业丰富、高使用率户型、滨水园林，这些要素组合在一起，整体居住体验均衡且有亮点。对于希望在广州安家、追求性价比和生活品质的年轻一代家庭，这里确实是个很有吸引力的新选择。
购房者常见问题解答：
1. 项目距离地铁站真的只有500米吗？
是的，实测约500米，步行6-8分钟，属于标准地铁口范围，通勤很方便。
2. 配建学校什么时候能用上？
学校已签约，九年一贯制公立，具体招生以教育局公布为准，业主子女入学有明确保障。
3. 使用率130%是怎么实现的？
主要靠20%阳台赠送+入户花园+飘窗+花池等设计，合规且实用，得房率在广州市场领先。
4. 73㎡三房总价真的能控制在200万内吗？
是的，目前该户型总价在200万以内区间，具体以最新价格为准，板块性价比突出。
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