如今很多人看房子都是依靠中介在中间盘旋，不同风向标的情况下，中介的话术也都不一样，什么买房靠抢、看房排队这样的话术，给人一种房源很紧张的状态，可事实却跟话术大不相同，最直观的就是中介在中间捣鬼。
中介沟通话术转向
房产中介的沟通表述，成为楼市市场表现的直观体现，全国多地中介的客户沟通逻辑出现明显转变，过往针对卖房群体的唱衰式表述，逐步被面向买房群体的积极式引导取代。这种表述上的变化，并非源于楼市实际走势的快速反转，而是和二手房市场的管控升级直接相关。
2026 年开年以来，全国多数城市开启二手房挂牌审核的严格化调整，从房源真实性核验到价格信息核验，多个环节的审核标准全面提升，虚假房源、违规挂牌的房源被大量清理下架，上海、昆明等城市此前已落地相关细化政策，从源头规范二手房挂牌行为。
审核趋严直接导致中介可操作的挂牌房源数量大幅减少，房源上架的难度也显著提升，门店的成交考核压力随之陡增。
在此背景下，中介行业的获客与成交逻辑发生转变，过往针对卖家的 “逼单” 模式，转向针对买家的 “催单” 模式。
多地中介门店均下发了统一的沟通话术，要求从业人员熟练掌握并使用，话术内容围绕房源稀缺、入手时机等方向展开，以此引导购房者加快决策节奏，部分城市超六成的中介门店已完成此类话术调整。中介的各类表述核心指向业绩指标完成，楼市的真实供需与价格走势，反而并非其沟通的重点。
自媒体借楼市博流量无底线
中介行业的话术调整是市场管控下的应对之举，而全网范围内的部分房产自媒体，却始终坚持极端唱衰楼市的表述，即便市场出现实际性的管控调整与结构变化，此类言论依旧没有收敛，反而愈发极端，成为楼市认知误导的重要来源。
这类自媒体的言论有着高度的同质化特征，核心围绕房价大幅下跌展开，无视不同城市的经济发展差异、楼市库存差异与供需差异，将房价下跌的预期绝对化、片面化，甚至出现房价数年内腰斩、跌去八成的极端表述。
为了让此类言论更具迷惑性，部分自媒体还将其包装为 “价值回归”，声称房价需与人均收入完全匹配，却刻意忽略房地产行业的产业链属性与资产属性。
此类毫无数据与事实支撑的言论，却能在全网获得大量的流量关注，核心原因在于精准迎合了部分无房人群的情绪诉求。部分自媒体还通过将房产称作各类负面标签的方式，强化情绪煽动，刻意放大购房焦虑与市场不满，以此吸引同类观点的人群关注与互动。
据统计，全网主打唱衰楼市的自媒体数量超千家，其中八成以上的运营者并无房产行业从业经历，其言论均为主观臆断，部分自媒体单条极端唱衰内容的播放量可突破千万，流量变现成为其核心目的。
更值得关注的是，此类极端言论还引发了盲目跟风的现象，部分人群即便看到基于数据的楼市理性分析，仍会选择相信极端唱衰的表述，缺乏对市场的独立判断能力，这也让此类自媒体的流量收益持续增加，进一步助长了极端言论的传播。
楼市供需有底层逻辑
想要避开楼市中的各类套路与误导性言论，核心在于认清房地产市场的底层供需逻辑，明确不同类型住房的定位差异。目前国内的住房市场主要分为商品房、老公房与保障房三类，三类住房的供应目标、配套标准与价格体系均有明确区别，不能混为一谈进行判断。
其中商品房作为房地产市场的重要组成部分，其建设标准、配套资源与居住品质均处于市场前列，此类住房的定位本就面向有实际购买力的人群，这一属性在全国各城市均无差异，如同高端消费品一般，其定价逻辑围绕目标客群的购买力展开，而非全体人群的人均收入，这是商品房的市场属性决定的。
从库存数据来看，2026 年全国商品房库存呈现多口径改善的态势，现房库存已连续 8 个月下降，一线城市因土地供应连续四年下滑，新房新增供给明显减少，核心区域的商品房供需矛盾依旧存在。
房价的定价与土地价格、城市发展直接相关，地价的变动会直接影响新房价格，而新房的价格体系又会对二手房市场形成引导，这一价格传导逻辑是房地产市场的客观规律。
过往部分政策试图通过压制商品房价格的方式满足全民购房需求，却忽视了商品房的市场属性，也让住房市场的供应结构出现失衡，这一思路也随市场变化逐步调整。
实现 “居者有其屋” 的核心，并非让商品房满足所有人群的居住需求，而是构建完善的住房保障体系，让商品房与保障房各司其职，这也是国内房地产市场发展的重要方向。
如同香港与新加坡的住房体系建设经验，高收入人群可通过市场购买商品房，中低收入人群则可通过保障房实现稳定居住，两类住房体系并行发展，才能兼顾市场属性与民生属性。
2026 年 1 月住建部发布相关通报，明确提出加大保障房建设投入，力争新开工保障房 200 万套以上，通过持续的建设投入完善住房保障体系，让更多低收入人群实现 “住有所居”。
国内多年来累计有巨额的卖地收入，若能合理调配资金投入保障房建设，能够快速完善保障房的供应与配套体系。保障房建设的持续推进，也能逐步缓解商品房市场的民生诉求压力，让商品房的市场定价回归理性。
房地产市场的健康发展，从来都不是房价的一味涨跌，也不是各类极端言论的博眼球，而是回归 “居住” 的核心属性，兼顾商品房的市场规律与保障房的民生底色。
对于购房者而言，避开各类市场套路的关键，就是抛开情绪与片面言论，结合自身的经济实力与居住需求做出判断，同时关注官方发布的市场数据与政策信息，让购房决策回归理性。
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