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首先说好，我还是那句话。西红门东现有的非好房子项目，其实我觉得也不错。理由就一条，5万来块钱儿的价格，您在五环内成规模、通地铁的片区找一圈，您会发现只有西红门东。

就这两天，西红门东6038地块报规了。我这里只给大家分享一个数据——报规的套均面积约97平米。

西红门东之前正规三居的普遍面积105-110平米之间，6038整个地块住宅房源套均约97平米。

您觉得这97平米的面积能是怎么出来的？我猜就一个办法——正宗好房子。

先来解释啥叫好房子。

有人说层高3米，有人说有风雨连廊，更有人说有阳台就算。

我说，以上都不对。北京的好房子，能够直击购房者购买欲望的就一条，所有台子包屋子里，让使用率变高。

一个地方有A、B俩项目，建面都100平米，其他方面大差不差。

A项目台子进屋，屋里能用的面积差不多有90平米，就是层高3米。

B项目层高3.2米，没有台子屋内能用的面积差不多80平米。

哥俩都卖5万一平米。会有人选B么？

我媳妇跟我说，高不高无所谓，关键是要___

所以问题来了，新地块面积小了，户型咋保证不比之前的差？我想来想去的，也就只能是正宗好房子一条路。

当然，这一切的一切都是我基于一个报规的猜测，最终还是要看人家自己官宣。

基于这个猜测，我在继续往下说其他的推测。

首先，我们要先懂得一个道理，当下的西红门东5万来块钱的非好房子价格是市场价格。理由很简单，片区有二手在售。

如果新房价格过高，人家扭头买二手去了，所见即所得，甭管装修咋地，至少卖了家具能直接住。

所以既然西红门东在过去的2025年，几个新盘加起来卖了大致800套房。说明人家还是能卖得动，而能卖的动就说明这是大差不差的市场认知价格。

其次，如果非好房是市场价格，凭什么假如给了好房子的6038新项目要卖当下非好房子的市场价格？人家卖稍微高一点价格算套内价格与现在的非好房差不多甚至略低，不行么？毕竟人家在户型不差套内更大的前提下，把套均面积控制下来了。

最后，基于当下二手市场整体交易量的向上性质。我想说的就一件事——不要管西红门东6038到底怎么弄，当下的西红门东已经是市场能够接受的底部价格了。

所以，如果您也关注西红门东，两个建议：

1 想要更好的，可以等一等6038地块，毕竟看人家报规我猜产品会更好；

2 想要再等等看看价格还会不会向下的，短期内我没看到可能，长期您也别问我，预判不了。总而言之，就是如果非必要更好的品质(因为可能价格更高)，当下西红门东的非好房新盘、二手我觉得入了也没毛病。

想了解更多南城新盘信息，可以私信小秘书。