回迁房不是不能买，但大多数情况，真不值得买。
别被“价格便宜”“地段还行”迷了眼，真正买过的人现在都在想一件事，怎么脱手？
点在武汉硚口，房子面积77.36㎡，总价只要30万，租金还能收个1700元左右，听起来是不是很划算？但冷静下来后我看看账本，一口气泼醒自己，这房子，根本不赚！
一大部分人对回迁房的理解还停留在“便宜、安置户、多套赠送”这类表面印象。其实它是城市改造区域中赔给被征收人居住的房子。
按道理来说，一户老宅换新楼，大众常以为纯赚，但问题就出在这类楼房的“背景”和“定位”完全不同于商品房。
便宜有因，坑也是真！
问题一，产权隐忧。
别以为产权清晰是理所当然的。很多回迁房因为土地属于“集体性质”或手续不完善，几年、甚至十几年都拿不到房产证。
没有证，意味着你不能过户，不能抵押，甚至连交易都只能“地下操作”。
更要命的是，连房管局的系统都查不全这些房。这类房子，法律不认可，就算你掏了钱，万一房东反悔？拜拜了您嘞，拿回律师函都难说！
这点被很多人忽略。但是真实的居住体验，在决定一套房子的真实价值。
回迁小区往往是一个村的人整体搬迁，不仅出租率极高而且流动性大，租客以短租、务工人员、灰色行业从业者为主。
去年有地产自媒体爆出，一些武汉、乐山的回迁小区频繁出现“理发厅＋隔包厢＋灰产业”组合，这是现实不是段子。
再加上物业几乎全是滥竽充数的小公司，断水断电、电梯故障、卫生无人管、保安形同虚设，即便房新，住进去也是不消停。
问题三，升值乏力、贬值加速。
很多人幻想，回迁房便宜，买进坐等涨价。可现实恰恰相反。
我们来看看武汉的那套案例房，2017年建，毛坯价30万，2026年预计能卖35万，这还是假设情绪乐观、市场未疲软的情况下。
考虑大概率空租、交易周期长、交税中介费等，三年实际要是能净赚两三万，就谢天谢地。
而你要付出的却是几十万的本金和三年的心理期待。
更别说后面如果人口流动减少、租金回落、市场供大于求，这类房产的售租比会迅速地“公寓化”，公寓化了就是你未来只能租给挣得少的临时人群，他们压根就不是潜在买家，房子要脱手，你只能贱卖。
问题四，时间是敌人，不是朋友。
别以为房龄新是一种优势，对回迁房来说，时间只会暴露更多问题。
按照每年租金下降100元计算，30年后这套房月租剩500块都得谢天谢地，维持个基础生活都困难。而装修、老化、翻新，你还得投个几轮。
结果就是房龄大了，租金低了，买家跑了，房成了烫手山芋。
问题五，供求失衡，越等越惨。
这点才是最关键的核心逻辑。房子值钱的根基从来不是装修，而是“有没有人愿意接盘？”
当你买入的时候，它已被周边同类产品包围。回迁房往往至少三倍于商品房的供应量，而买得起这种房的人群却越来越少。
房东大量持有多套，不着急卖，反而价格战迅速打响。而持币的刚需，是不是更愿意加10万去买个有产权、有品质的正规商品房？
那这房有无“翻本”的可能？
有，而且很狭窄，就是交房拿证后“立刻卖掉”，你才有那么一点概率赚个三五万，还是得经济情绪好、无暗雷突然爆、估价不出错、购房者接盘稳的前提下。
但一旦等证下不来、租金没人要、租客质量下滑，你整个期待曲线会迅速往下蹦。
房产一旦失去流动性，就失去了价值的根本。
就是雷雨那句话，“这是一笔收益有限、风险不小、流通性极低的投资。如果你拿的是全款，且这是你家唯一的存款，那这不叫投资，这是赌博。”
很多人还算错了一件事，以为回迁房可以“升级盘活资产”，殊不知它的核心问题是流动性难、持有成本高，口碑、规划双崩坏。
真到要换房时，你愿意接这种房子的买家，十个里找不出一个。
那回迁房真没戏了吗？要看情况。
如果是中心城区、城市更新重点项目、明确已拿产证的小区，还能做个低频自住选择。如果是中心城区、城市更新重点项目、明确已拿产证的小区，还能做个低频自住选择。
如果你本就居住在该区域，短期内租住为主、住宅功能需求少，可短持过渡性配置；如果你本就居住在该区域，短期内租住为主、住宅功能需求少，可短持过渡性配置。
不是刚需，不是有证，确认不能落户、不能贷款，这种回迁房坚决别碰。
未来三年，伴随着供需结构的深度转型，“鬼城式回迁板块”将进入快速贬值通道。
租金每年稳降50~100元是常态，同时大批房证未办者将被迫加入流通市场，价格战打到底。
而“年轻人不买房”的趋势越来越明显，核心受众反而变得少而集中。
核心逻辑：居住≠投资，更不等于保值。
对我们来说，认清“资产属性”和“流通性优先级”是目前面对不确定房地产市场的关键。
国家早已强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。对普通人而言，放弃浓眉大眼的投资幻想，回归居住本质，或许才是眼下阶段最理性的选择。
行情不好时，别赌地段抢回迁，赌不起的，千万别下桌。
跌得最快、最不值钱的，一定是回迁房。
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