摩根士丹利（大摩）于2026年1月30日发布了一份针对绿城中国的技术研究报告，核心观点为强烈看空。以下是对该报告及其背景的详细叙述。

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报告核心结论：明确看空，预期大幅下跌

摩根士丹利给予绿城中国 “减持” 评级，并设定了 7.86港元 的目标价。该行运用量化模型预测，绿城中国股价在未来60天内下跌的概率超过80%，这是一个非常明确的短期看空信号。

看空理由的详细分析

报告从公司基本面、行业情绪和估值三个维度阐述了看空逻辑：

1. 基本面恶化：盈利与销售双重压力

◦ 盈利预警与核心盈利暴跌：报告的核心依据是预期绿城中国将发布盈利警告，其2025年核心盈利可能同比暴跌超过90%。这一预测并非空穴来风，它与公司自身在2025年8月发布的盈警公告相呼应。当时公司预计2025年中期利润将下降约90%，主要原因是项目交付节奏不均导致收入确认减少，以及对部分项目计提了资产减值损失。摩根士丹利认为这一趋势将贯穿全年。

◦ 销售增长动力不足：报告指出，由于可售资源减少及2025年第一季度的高基数效应，预计2026年首季的合约销售额将出现同比下滑。这引发了市场对其未来持续增长能力的担忧。

2. 估值已处高位，缺乏安全边际

报告认为，在盈利基本面可能大幅恶化的背景下，公司股价近期的上涨已使其估值处于历史高位，短期投资吸引力大幅减弱。这意味着股价已透支了乐观预期，下行风险远大于上行潜力。

3. 行业情绪驱动难以持续

摩根士丹利对整体中国房地产板块持谨慎态度，认为近期板块的上涨更多是由政策预期和短期情绪推动，而非基本面根本性改善。该行判断这种脱离基本面的“跑赢大市”表现难以持续，一旦情绪退潮，板块将面临回调压力。

市场数据与目标价含义

• 当前股价对比：在报告发布前一日（2026年1月29日），绿城中国收盘价为11.4港元。

• 潜在下跌空间：摩根士丹利给出的7.86港元目标价，意味着相比当时股价有约31%的下跌空间，凸显了其强烈的看空立场。

机构观点对比与行业背景

值得注意的是，市场对绿城中国的看法存在分歧。例如，花旗银行在同期维持了对绿城中国的“买入”评级，认为其是行业中的优质幸存者，将受益于市场整合。然而，摩根士丹利的报告更侧重于短期风险与估值。

该报告的悲观基调也符合摩根士丹利当时对整个中国房地产行业的判断。该行在2026年展望中指出，监管层的核心任务仍是“保交楼”和化解风险，政策宽松将是“应对式”的，而非大规模刺激。同时，预计2025年财报季将有多家房企出现巨额亏损，行业仍处于深度出清和调整阶段。

总结与风险提示

摩根士丹利的这份报告是一份典型的基于短期风险（盈利暴雷、销售疲软、估值过高）的战术性看空报告。它为投资者提供了重要的风险警示：

• 需密切关注绿城中国是否会正式发布2025年全年盈利警告。

• 需验证2026年一季度的销售数据是否如预期般下滑。

• 在行业基本面未明朗前，由情绪推动的股价上涨可能波动剧烈。