数据显示，城镇住房拥有率高达96%，城镇化率接近65%，已近尾声。所以要想刺激买房，就得从改善群体挖掘点需求，瞄准那些想“以小换大、以旧换新”的改善型群体。
毕竟改善客户手上还是有点余钱的，只是手上的这笔钱可能还不够直接换新房，
就算能换新房，但很多家庭也无力承担两套房的月供，所以对于他们来说，要么继续忍着住老房子，要么就得把现在的老房子按自己满意的价格卖掉，拿到钱才能换房。
所以，如果想让改善客户买房，见效最快的法子，就是直接由政府出面把他们的旧房买下来，再让他们拿着卖房钱去买新房。这样一来，不仅存量房市场会被带动起来，新房市场也能去库存。
但这种策略可能吗？别急！已经有地方释放大招：全款收旧房了。啥情况？看看：
01.2026年，济南率先出招
1月14日，济南起步区上线了“安家起步区”小程序，推出“全款收旧房”政策，按照不同片区商品住宅建设时序，济南起步区将分批次组织1000套住房的“以旧换新”。
然而没想到的是，程序上线才短短五天时间，登记报名的旧房就超过2100套，远超直首批放出的新房名额。
与此同时，中指研究院的数据显示，2026年1-2月全国重点城市楼龄超20年的老破小成交面积同比上涨37.2%，但全国新建商品房销售面积仍同比下滑7.5%。
数据政策齐刷刷涨，让不少人看到新的希望，各路网友纷纷高喊“老房子有救了”，但也有不少人心里打鼓：这波全款收旧房的大招，真的能救得了老房子，拯救2026年的楼市吗？
02.为啥突然打出“全款收留旧房”的牌？
其实2026年这个时间点，推出“全款收旧房”这张牌，并不是偶然，更不是地方政府一时兴起的噱头。
今年作为“十五五”规划的开局之年，稳定楼市是很重要的。而现在楼市最大的难题，已经不是缺新房，而是“旧房卖不掉、新房没人买”——改善的链条断了。
据统计，全国还有21.9万个老旧小区，涉及大约4200万户居民，总建筑面积约40亿㎡。其中，2000年以前建的老房子，占存量住房的29.7%。
老房子规模太多，结果很多房主就陷在了“降价也难卖”的困境里。
比如济南一位住的老城区网友@珊珊就吐槽道：家里老房子90年代建的，水电管道老化，没电梯。一直想换套带电梯的新房，但手上资金不够，就等着卖出老房，结果房子挂了半年，看的人少，出价的人更少，偶尔有人问，不是价格压得很低，就是贷款流程拖很久，根本等不起。
这其实是很多老房主的共同困境：手上的老房子像“鸡肋”，住着不舒服，卖又卖不掉。手上资金又不够买新房。
而这部分人的改善需求，又恰恰是2026年楼市最该激活的潜力股。
这时候地方上推出“全款收旧房”，本质上就是想打通这个置换卡点：用政府信用兜底，帮老房主们快速卖掉旧房，从而带动新房销售。
毕竟当前很多地方的情况也不太乐观，数据显示，2026年前三季度地方政府卖地收入同比持续下滑，单季度最大跌幅达到36%。
说白了，地方也需要楼市活跃起来，缓解财政压力。
03.这波政策背后的现实争议
很多人一看到“全款”两个字，就觉得收房价格肯定不便宜。实际上呢，政策的背后还藏着两个很现实的争议，也是老房主们最纠结的地方。
咱们详细了解了一下济南的试点政策，其中有两点值得大家关注：
第一，“全款”不等于“高价”，更不等于“公平价”。
济南这次落地的政策里说的很清楚，“评估价公平合理”，但实际操作中，政府收房往往会控制成本，评估价一般会比市场价低8%到10%。
对于着急变现改善住房的老业主来说，少赚一点也无妨，起码省心。但是对于那些并不是着急出售、一直想卖个合理价格的房主来说，这其实是“被迫让利”。
更重要的是，目前虽然全国有16个城市在推“以旧换新”，但真正能做到政府“全款收房”的，只有济南起步区等少数地区。
大多数城市还是靠国企收购或开发商优惠来实现。地方政府有没有财力大规模推行全款收房，还是个未知数。
毕竟收房这事涉及的资金不是小数目，一套房子动辄上百万，大规模铺开，考验的不是口气，而是地方的财力。
第二，“收来的旧房，该怎么处置”。
这是一个很现实的问题，政府全款把旧房收了，总不能，一直空着吧。
对此，目前业内有两种猜测：
①收上去的房子，可能改造成保障房或者人才房，这些房子可以解决低收入群体或新市民、引入人才的住房问题，这当然是好事。
②还有一种可能就是，将收上去的房，再低价转让或者批量出售。
但如果这样做，可能就会冲击到二手房市场，让那些没参与”全款收房”政策的老房业主们面临房子更难卖，价格更低的境地。
而且，还有一个重点，现在的年轻人买房本身就倾向于选择老房子，毕竟这种房子不管是地段还是价格都更具优势，比如数据显示，2026年30岁以下购房者占刚需市场的62%，其中70%的人会选择老破小，
这些刚需群体本就是二手房市场的主力，一旦批量投放低价旧房，他们自然更倾向于买这样收来的房源，毕竟价格更便宜啊，这样一来，就势必会冲击到普通二手房，届时普通二手房就可能更难卖，甚至出现新的供需失衡，有的房主降价也难变现。
总结，2026年的楼市，已经不再适合“一刀切”的调控，也很难只靠政策强行拉动房价了。所以这个时候推出“全款收旧房”，本身就是一次有意义的尝试，
但它能不能真正盘活市场，还需要时间验证。但不得不说多说一句，本身老房子有没有救，就不可能只靠一次政策大招来实现，关键还得靠楼市的良性循环，真正兼顾老房主、刚需群体和地方财政的利益才行，你说是不是？
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