先问你一个很现实的问题：
你现在家里有几套房？最新数据说，国内有两套及以上房产的家庭比例已经超过四成，而且还在往上走。说白了，“一家两套房”现在非常普遍。
但问题是：
以前大家觉得，多一套房就是多一份财富；这两年，很多人突然发现，多一套房，可能是多一份压力。
自2022年以来，不少城市房价明显回调，有的比最高点跌了30%，个别项目甚至腰斩；
二手房挂牌量也越挂越多，有的二线城市挂牌量接近34万套，一线城市的挂牌量也动辄十几万套。
很多人想卖房的时候，才发现一个扎心的事实：
不是“卖不卖得掉”的问题，而是“有人问就算不错了”。如果不出意外，到2026年，楼市的大逻辑会是这几个关键词：
准备一：给“问题资产”瘦身，把该卖的房提前想清楚
首先，你要接受一个有点扎心但必须面对的现实：不是所有的房子，都叫“资产”。
很多两套房家庭，现实情况是这样的：
一套在一线城市/强二线城市，位置还不错，可以自住、也能出租；另一套在三四线老家，或者当年跟风买的远郊文旅盘、新城盘。
后者，很多时候就是典型的“问题资产”：
你自己住不进去，上班、上学都顾不上；租出去吧，租金很低，还不稳定；真想卖，挂牌半年都没几个人问，价格还一降再降。
而2026年以后，楼市分化只会越来越明显：
一线、强二线核心区，“好城市＋好房子”的资产相对抗跌；
三四线、远郊、人口持续流出的地方，房价下行压力仍然很大，库存去化周期有的超过20–30个月。所以，第一个准备其实就是四个字：弱者减仓。
你不用马上把所有非核心房产全卖了，但至少要做三件事：
1）认真盘点你那两套房：
城市等级：是一线/强二线，还是弱二线/三四线？
位置：是核心区，还是边缘/远郊？
配套：有没有地铁、学区、医疗、商业？
房龄：是次新房，还是老破小、老破大？
2）对明显“问题资产”的那一套，心理预期要降下来：
不要再拿当年的高位价去对比；
接受“比高峰时便宜不少”的现实，只要能尽快出掉，就已经很赚。
3）把资金和精力集中到一套真正有用的房子上：
要么是自住＋长期持有；
要么是城市不错、好租好卖的改善型或小户型；
总之一句话：把“好房子”握紧，把“拖后腿的房子”清掉。
准备二：主动降负债，把杠杆和月供压到“安全线以内”
这两年大家都很清楚一件事：
在房价涨的时候，高杠杆能放大你的收益；但在房价下行、收入不确定的时候，高杠杆就是一颗定时炸弹。
很多两套房家庭，是这样配置的：
两套房都有贷款；两套房的月供加起来，接近甚至超过家庭月收入的40%；
一旦一方失业、公司降薪，马上就会感到吃紧。
而在现实里，“断供潮”的预警已经在不少城市出现；
法拍房数量激增，很多就是高杠杆扛不住的家庭。
2026年的大环境，大概率是：
利率处于低位，还贷成本相对划算，可以用来优化负债；但收入恢复不会很快，通缩预期还在，家庭现金流必须留足空间。
因此，第二个准备就是：主动降杠杆，把月供压到你自己心里有数的水平。
具体可以做这几步：
1）把两套房的贷款信息摊在一张纸上：
本金余额多少？剩余几年还完？利率多少？每月月供分别多少？
2）算一下，家庭每月到手收入是多少，两套房月供占多少比重：
如果超过40%，就要警惕；超过50%，基本就是“高风险”状态。
3）接下来有三个选项，按你实际情况选：
如果那套“问题资产”本来就想卖：卖了之后，拿回的钱优先还另一套房的贷款，把月供降下来；
如果暂时卖不掉，但手里有一笔钱：可以考虑提前还清“利率高、房子差”的那套房的贷；
如果两套房都不错，但月供还是高：可以跟银行商量，缩短贷款年限，少付总利息。
4）给自己画一条红线：
无论如何调整，剩余房贷的月供最好不要超过家庭月收入的30%，能压到20%出头就更安心。
准备三：把“持有成本”算进总账，提前消化房产税等潜在负担
很多人算账的时候，只看两件事：
房子现在值多少钱；当初买成多少钱。
但往往忽略了第三件事：
每年为了这两套房，你要硬掏出多少钱？
这里面有几块很现实的“持有成本”：
房贷利息：即使利率降到3%左右，只要本金多，一年利息也是好几个W；
物业费：电梯房普遍2.5–4元/㎡·月，步梯房0.5–1.8元/㎡·月，一套100㎡的房子，一年物业费就是几千到上万不等；
取暖费、维修基金、设备更新（电梯、管网等），老小区越往后，这类开支越多。
你再对比一下租金回报：
很多三四线城市、非核心地段的房子，年租金回报率只有1%–2%，甚至更低；连利息＋物业费都覆盖不上，相当于每年往里“贴钱”。
更关键的是，长期来看，房产税这个工具并没有被放弃：
上海、重庆的试点仍在继续，上海已把试点期延长到2031年，说明上面没有放弃房产税；
财政部原部长楼继伟公开说过，房产税立法起草工作已完成，技术层面的难点基本解决；
真正全面推开可能还需要时间，但“试点渐进、先多后广”的思路，很明确。一旦房产税从少数城市扩围，对于“免征面积外还持有多套房”的家庭来说，每年新增的税负是实实在在的。
所以，第三个准备就是：
把“持有成本＋可能的税”一起算进总账，不要装作看不见。
你可以按这个思路粗算一下：
假设房产税税率在0.5%–0.8%之间（不同城市、不同房子会有差异）；按你家两套房的超免征面积部分，算出一年大概要交多少税；再加上现在每年的利息、物业费、取暖费等。
如果得出的结论是：
那套房子既租不上价，又要持续贴钱，未来还可能被征税；
那你就得认真考虑：
要么趁早卖掉，把资金挪到更优质或更灵活的资产上；
要么研究一下政策，看能不能把它做成长租房，享受一点政策红利（比如租金回报、税收优惠等）。
对普通家庭来说，还有一条最朴素的建议：
别把所有鸡蛋都放在“房子”这一个篮子里；留一部分现金、理财、保险，把家庭总资产的“流动性”提高一点。
结尾
2026年，“持有2套房产的人”不是不能再持有，而是不能再“盲目持有”。
不是说让你赶紧把房子都卖光，而是让你用做生意的态度，重新审视你手里的两套房：
早一点算清楚，早一点做调整，
你就会在别人还在焦虑的时候，多出一份安全、多出一份选择。
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