小白认为，现在买房既幸福，又纠结，其实都源于对未来房价的不确定性上。
幸福感来自此时上车，选择众多，肯定不是头2年山顶上那样高处不胜寒；但又纠结会不会在半山腰就开香槟。
那这时市场上绝大部分购房人，买房就一个理由：自住。
但今天想说的这个板块，在北京新房供地位置越来越好，产品越来越“潮”的背景下，显得有点“格格不入”和拧巴。
拧巴点的在于2026年的供地计划将偏向于轨道交通附近，配套较为完善的四代商品房住宅，
但这里就没有地铁，也没有大型商业配套，更没有四代宅。
朝阳北部区域，距离距离市区最近，相对好一些的新盘板块，各有各的痛点，酒仙桥的豪，但堵和密、崔各庄的绕和荒、奶西的孤。
酒仙桥拼产品，装标，但高标的价格注定和大部分人无关。
崔各庄现在二手房价格比新房时期香多了，但流通有但不强的原因在于，房子已经入住一些时间了，但你步行范围内，竟然找不到一个开放底商，开车到望京购物，可能还没外卖小哥到你家快呢。
奶西，我个人的感受，是升级版的崔各庄，位置好了一点，配套有了一点，产品好了一点，人气旺了一点，去望京北苑两大热门商圈的路更直接了一点，这五点确实比崔各庄要强一些，但为什么会拿他和崔各庄比较，因为就目前来看，奶西更像一座孤岛，前不着村后不着店的感觉，往北方向除了公园，刚刚拆迁规划，需要更长时间才能落地发展的歇甲村十几个地块，往南3公里才能够的上望京北部的来广营板块，这里地铁还没有规划，配套还需要发展，后面还有供地，会不会还有四代宅，五代宅呢？
所以看到这里，你应该懂我的意思了吧，就是朝阳北的新盘看了一圈，让我有种瑜不掩瑕的感受，就是优点掩盖不了缺点，但这边的新房市场又没有更好的选择，就会拧巴。
那奶西的“瑕”说了，如果看到这里你能接受，再继续往下看，五个新盘我的踩盘感受。
先说结论，综合各个维度，纯主观排序。
板块大改：中建宸园，望京国誉府
品质改善：首开金茂望京樾，望京云尚
刚改上车：御林湾
因为望京樾售罄了，宸园也没什么新房了，主要说说另外三个在售新盘。
御林湾，首农的项目，没公布案名和售卖信息前，每次踩盘路过都好奇，这封顶的楼会不会拿出来卖房，结果去年年底，拿地8年，终于有消息了，西区洋房+东区高层，共计3500套，其中有1500套为商品房，2000套中职家属楼和人才公寓，高层单价据说要卖6万起，洋房也有6万多的价格，比周边几个新房首期入市的8万+单价要便宜不少，就算比他们的现售价格也要低，这个定价势必也会重新定义奶西的新房二手房市场价格走势。
项目户型南区为91-153平2至4居，540万起；西区洋房为213-220平4居，约1500-1600万。
项目优势，价格低、准现房、有带阳台洋房；
项目缺陷：南区大高层、户型没迭代、弱得房率。
望京云尚，金隅开发，因为比望京樾入市晚，且有部分房源现房销售，所以园林水系和产品得房率，感觉有点比着金茂做的，在隔壁项目的基础上，进一步做了优化，水系和精致细节做的更多了，铝板和玻璃幕墙的现代外立面，400多户的低密体量。
该项目户型为109-167平2至4居，900万左右的起步加价格，主力为3-4居。
优势：得房率高于金茂和御林湾，低密住户少；
缺陷：金隅做改善盘比较晚，还需要有入住楼盘验证口碑。
望京国誉府，北京城建的高端系，和同为200多户体量的中建宸园都是奶西目前为止最好的房子之一，唐风纯洋房，和宸园宋风山水宅相比，首先从设计风格来看，看个人喜好，更喜欢哪款了，国誉府好的一点是纯洋房设计，整体楼间距好于宸园，宸园为洋房别墅混搭，楼栋排布更密，活动空间局促一些。
项目单价8.8万，180-200平3至4居为主力户型，所有户型都有北侧带窗家政间，200平的户型宸园是4+1的设计，比较之下国誉府做了南向四面宽，但仍保持了6米左右的客厅面宽，以及60平以上的客厅尺寸，北侧还多了一个开敞阳台，宸园好的是大户型多一间阿姨房，做家政间用途面积也会更大一些。
项目优势：纯洋房楼间距好，较新的户型产品设计。
缺陷：价格高，家政间做阿姨房有点小。
话不多说，如果想了解更多北京新房二手房踩盘内容，可以关注“佳爷访谈的齐小白”的视频号。
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