房地产政策是不是还在搞添油战术啊？这是当前大家很担忧的问题。还有一个问题，城市更新到底包不包括类似于十年前那样的货币化棚改政策？毕竟十年前那种方法，是最直接、最有效、最快捷提振楼市的方式。
2024年年底923会议第一次明确稳楼市以后，我和很多朋友都认为，政策有可能会像2015年那样，以去库存为主基调，推进城中村改造。以前的货币化棚改高效且立竿见影，而且一二线城市确实存在大量城中村，还有很多老房子需要改造、可以拆迁。
但经过一年多的政策演变与推进，走出来的似乎是一条完全没有成效的路径，大家根本没看到楼市有任何起色。既没有大规模货币化资金注入，也没有一刀切的去库存明确指令，取而代之的全是添油战术：利率分阶段下调，限购政策选择性松绑，至今还有城市未完全松绑；首付比例逐步下调，公积金使用政策也在不断调整优化。
当前大家热议的降息、贴息话题，尤其是贴息，政策还在调整完善中，似乎只考虑对部分群体实施贴息。虽然大家都希望像孟小苏所说的那样，对所有房屋贷款人实行贴息，但政策始终扮演着“神枪手”的角色，总想在市场关键节点精准狙击，既要巩固之前刺破楼市泡沫的成果，又希望以最小社会成本实现楼市软着陆。
这种精细化调整虽显审慎态度，可现实的市场反应却远超政策预期，恐慌式下跌如同洪水猛兽，政策这把“小小狙击枪”显得力不从心。零散的政策利好，很难抵消整个市场对资产贬值的担忧，更无法覆盖民生层面的切实压力。
我不知道高层有没有考虑到，我们刚经历过黑天鹅般的口罩事件，这让大量民生群体的收入受到极大影响。本就急需房地产稳定来刺激消费，可楼市又遭遇持续调控，市场再受冲击，这几年的影响深刻波及社会与民生。消费意愿持续低迷，服务业、中小企业，除企事业单位外的谋生群体集体陷入困境，最直观的就是主动收入锐减，普通老百姓依赖的经营活动难以为继，大家都在琢磨做什么生意能翻身，不少人空有一身力气却无处施展。
收入没了，被动债务却一天天让人喘不过气，所以我认为，是时候果断实施全民贴息了。从我做自媒体开始就说过，只要楼市持续下行，政策必然会加码，直到去年年底，“去库存”才重新被明确提出。
现在政策层面反复强调要排除万难加强城市更新，这让我和朋友们看到了政策逻辑转向的可能。这里有个疑问：如今的城市更新，是不是暗含着城中村改造新形式、棚改的内核？在我看来，答案大概率是肯定的。
十年前货币化棚改的威力，就在于直接给居民注入被动收入，一拆迁就给钱，大家手握大量资金，催生了不少拆迁暴发户，也成功激活了从房地产到消费的完整链条。当前形势下，若不通过某种形式释放流动性，普通民众根本没有增收渠道，这正是当下经济与民生最需要的强心剂。
当然，当前政策肯定不会简单复制以前那种激进模式，但在民生相关产业遭受近乎摧毁式影响的情况下，一种更温和、更注重民生保障的新棚改或城市更新模式，极有可能以变通形式落地。毕竟只有让居民获得稳定被动收入，消费预期才能重新激活。
目前房地产市场确实有巨大需求，但大多是买不起的无效需求，唯有把这种无效需求转化为有能力买、敢买的有效需求，楼市才能真正企稳回升。
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