保利发展控股集团股份有限公司2025年利润出现大幅下滑。
一、核心财务数据：利润同比暴跌近八成
根据公司2026年1月19日发布的《2025年度业绩预告暨业绩快报公告》，经初步测算：
• 归属于母公司所有者的净利润：10.26亿元，较2024年同期的50.01亿元减少39.76亿元，同比下降79.49%。
• 扣除非经常性损益后的归母净利润：6.28亿元，较2024年同期的42.57亿元减少36.29亿元，同比下降85.25%。
• 营业总收入：3082.61亿元，同比微降1.1%。
二、利润暴跌的两大直接原因
公司公告明确指出，利润指标同比下降主要受以下两个因素影响：
1. 行业毛利率下行
• 行业背景：2025年，全国房地产市场仍处于调整阶段。国家统计局数据显示，全年房地产开发投资同比下降17.2%，新建商品房销售面积下降8.7%，销售额下降12.6%。市场整体价格承压，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降。
• 对公司影响：在此环境下，保利发展房地产项目的结转毛利率同比下降，直接侵蚀了利润空间。2025年上半年，公司毛利率为14.6%，前三季度降至13.37%。
2. 主动计提大额资产减值
• 减值规模：公司结合当前市场情况，拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元。这笔减值预计减少2025年度归母净利润约42亿元。
• 减值性质与目的：这是一次主动的、前瞻性的财务处理。广发证券分析指出，公司2022-2025年累计计提减值189.9亿元，2025年力度最大，旨在持续释放存货减值压力，优化资产质量，为未来结构调整赢得主动。公司表示，此举虽影响短期利润，但有助于“守住不发生系统性风险的底线”。
三、关键视角：剔除减值后的经营韧性
尽管报表利润暴跌，但公司的经营性盈利仍展现出一定韧性：
• 还原后净利润：如剔除约69亿元的减值影响，公司2025年度实现的经营性归母净利润约为52亿元。
• 季度表现：上述52亿元净利润中，仅第四季度单季就贡献了约33亿元。这表明，在行业最困难的时期，公司核心业务的盈利能力依然存在。广发证券计算，还原减值后的归母净利率为1.7%，其中第四季度该指标同比提升了2.0个百分点。
四、2025年其他核心经营指标
在行业寒冬中，保利发展仍保持龙头地位并优化了布局：
• 销售：全年实现签约金额2530亿元，虽然同比下降22%，但销售均价逆势提升13.9%至2.05万元/平方米，产品结构得到优化。
• 投资：全年全口径拿地金额791亿元，同比增长16%，拿地权益比保持88%的高位。投资布局从高度聚焦一线城市（占比从74%降至48%）向二线（占比提升至43%）和核心三四线城市（占比提升至10%）均衡拓展。
• 财务安全：资产负债率连续4年下降，截至2025年9月末已降至73%。公司货币资金充裕，现金流管理稳健，为穿越周期提供了保障。
五、行业横向对比：逆境中罕见的“盈利者”
在已发布2025年业绩预告的27家A股上市房企中，保利发展是唯一一家预告归母净利润为正值的企业，其余房企均出现不同程度的亏损。这凸显了其作为行业龙头在极端市场环境下的抗风险能力和经营稳定性。
六、总结与展望
保利发展2025年的利润暴跌，是行业系统性下行与公司主动财务出清共同作用的结果。大幅计提减值虽导致报表利润锐减，但实质上是一次“洗澡”，有助于卸下历史包袱。其主营业务在不考虑减值的情况下仍能创造约52亿元的利润，尤其是第四季度的强劲表现，证明了公司的内生韧性。
市场机构普遍认为公司业绩符合预期。广发证券预测，随着减值压力逐步释放，公司业绩将筑底回升，预计2026-2027年归母净利润分别为33亿元和67亿元。最终数据请以公司正式披露的2025年年度报告为准。
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