私募魔女李蓓，最近提到了对房地产的看法——
很可能两个季度内房地产市场会见底。后续是十年级别的上升周期！
她认为，过去两年，房地产的核心矛盾是二手房供应上升。但2024年中起，新房和二手房出现分化。
而楼市调整主要因为挂牌量持续上升。但去年12月起挂牌量开始下滑，并且这完全是市场自发行为。因此，即便没有政策，在几个季度、甚至一两个季度，也可能看到局部企稳回升。
讲真，这可以说是目前看到的楼市最激进观点。
那么，房地产的底部，真的要来了吗？
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如果仅凭短期挂牌量的减少而断定楼市反转，这确实太单调了。
毕竟，挂牌量下滑也可能是因为业主亏得太多、舍不得卖而导致。
楼市的“底”，肯定不是靠单一指标就能敲定的反转信号。
这里，我们可以通过普通家庭购房能力、房产作为资产的回报性价比、 以及市场供需的双向适配 ，重新审视当下的地产市场。
首先，衡量普通家庭购房能力，关键看房价收入比。
房价收入比=城镇住房平均总价格/城镇家庭平均可支配年收入 ，是 衡量家庭购房压力和生活负担的指标 。
举个例子，A城一套普通住宅总价为300万元，当地一个普通家庭的年可支配收入为20万元。那么，A城房价收入比就是300万÷20万=15。
这意味着，A城普通家庭需要整整15年的全部收入才能买得起一套房。
可以看到， 房价收入比 代表着普通家庭的真实购房能力，因此也是决定楼市需求能否持续释放的关键。
通常来说， 房价收入比 过高，比如超过15年、甚至20年，意味着居民购房压力过大，大部分收入将被房贷捆绑，降低居民生活质量、严重挤压其他消费。
近年来，房价收入比整体确实在下降。
除一线城市的房价收入比依然接近30年外，非一线城市的则在连年下调，从2019年前后高峰的17 年 回落至2025年的13年。 （按双职工家庭、可支配收入购买100㎡住宅所需年份计算）
个别城市如武汉、长沙、济南、南昌、长春、贵阳、温州等，甚至回落至10年以内的合理水平。
但有个问题。
很明显，一线城市房价收入比依然高企，只是非一线、非热门城市的比值下降明显。这和这些年一线房价更加抗跌、非一线房价调整明显一致。
换言之，房价收入比整体下行，主要源自房价的被动下跌，而非居民购买能力的实质性跃升，因此短期内实际依然难以支撑市场的内生性复苏。
更何况，通常认为发展中国家房价收入比合理范围为3-6倍。目前国内房价收入比也仅少数城市回落到10年以内， 需求大规模释放 还需要时间 。
其次，衡量房产作为资产的回报性价比 ，核心看租金回报率。
好消息是，中国租金回报率已有明显回升。
据广发证券， 截至2025年12月，中国百城租金收益率已升至2.39%，为2018年至今高位 ；
其中北上广深住宅租金收益率分别为1.9%、1.7%、2.0%、1.5% 。
通常认为，合理的租金回报率应接近购房者的资金成本，尤其是个人公积金住房贷款利率。
截至2025年12月，个人公积金住房贷款利率（五年以上）为2.6% 。租金回报率已接近资金成本。
但这还远远不够。
以海外经验来说， 美国房价指数2011年4月触底时，房屋租售比约3.41%，高于15年期按揭贷款利率17个基点；
日本东京房价2009年4月触底时，房屋租售比约3.09%，略低于固定抵押贷款利率26个基点。
此外，2025年末中国10年期国债收益率约1.86% 。
中国百城2.39%的租金收益率， 对应无风险利率只有小幅优势。
尤其是， 一线城市的租金收益率 与之相差无几， 上海、深圳的租金收益率 甚至 还不到1.86% ，也就是 持有核心房产的现金流回报 还 不及国债。
因此，租金回报率有所上升，但 远未达到足以扭转市场预期、支撑行业全面企稳的程度 。
再看供需，我们重点看 库存与去化的节奏 。
当前房地产市场仍处在库存去化的大趋势中。
但，同样地，整体趋势正在向好。
按财信证券统计， 房地产 中期库存在2021年达到73亿平方米的峰值后，逐步回落，2024年已降至68亿平方米，说明库存去化已取得一定成效。
但库存规模下降的同时，去化周期却在上升，从2021年的4.1年，上升至2024年的6.9年。
这意味着，虽然库存总量在减少，但由于销售节奏放缓，去化压力依然较大。市场供需的平衡，还需更长时间磨合。
综合来看，从反映普通家庭购房承载力的房价收入比、衡量房产资产回报性价比的租金回报率，以及体现市场供需格局的库存去化节奏，确实都呈现出边际改善的积极信号。
今年楼市也确实出现了一定升温，截至1月20日，本月26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，厦门涨幅甚至高达43%，热点城市成交回暖。
但整体尚未达到支撑行业全面企稳、确认触底的成熟条件。
大家可以再看一个佐证数据——
截至2025Q4，整体公募基金对A股房地产行业配置已降至0.43% 。 整体以减仓为主，按照持仓比例/标配比例计算，当前已经下降至39%，为 2021年以来最低值。
这群中国市场上最敏锐的机构投资者，用仓位投票表明了他们对房地产行业趋势的审慎预判。
2
当然，我们相信楼市会逐步企稳回升，这是一个循序渐进的过程，但值得期待。
只是，所有人都必须明确，在楼市见底回暖过程中，必然不会是全国城市同步见底，一线、核心经济圈率先出挑，已是定局！
近期，发改委发布《关于推进城际铁路健康可持续发展的意见》，大意是说，人口密度不够、流量不达标的地区，将被禁止上马新的城际铁路项目。
但“优先支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈等经济活跃、人口聚集度高的重点城市群规划建设城际铁路。”
通过基础设施投资的“选择性供给”，会使得不同能级城市在公共服务与发展机遇上的进一步分化。
重点城市群因持续获得战略性的资源投入，优质公共服务的规模效应和就业机会的集聚效应将愈发显著。
这将不断强化对人才和资本的虹吸效应，推动区域经济进入“投资改善环境—环境吸引要素—要素驱动增长”的内生性强化循环。
对应的，房地产需求韧性会更强。
所以，对我们普通人来说，未来买房，一定要注意2点。
一是坚定拥抱核心城市群，这里是未来需求与价值最坚实的锚点。
二是 警惕非核心区域的 “ 低价幻觉 ” ，缺乏人口和产业支撑的房产可能面临长期流动性枯竭。即使在核心城市内部，也应优先选择产业聚集、配套成熟或规划明确的片区。
不管你在不在车上，都请放弃短期内房价反转的幻想。
同时记住， 未来的房产价值，将不再由简单的砖瓦定义，而由 所 锚定的城市未来、享有的稀缺资源与汇聚的人气活力所共同决定 ！
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
投稿合作： zzloushi007
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