2025年，长沙土地市场，真正回归主城！
从2025年出让的住宅用地数量来看，2025年共出让38宗涉住宅地块（内六区），其中内五区就占了30宗，接近总数的八成。
其中，内五区的30宗，又有大半位于主城区，如蔡锷路融华项目、黄土塘绿城项目、南湖新城建发项目、侯家塘中海项目等，都是核心区域的宝地。产生溢价的地块有4宗，均在主城区！
一方面，住宅地块数量大大减少；另一方面，主城核心地块增加，再一次印证了主城价值回归的观点。当然，这也是市场倒逼下的结果！
不过，主城区土地资源稀缺，有价值的宝地更是凤毛麟角，真正卖一块少一块。但主城核心区，还有一种土地来源，即：
闲置土地回收！
闲置土地回收再出让或再开发，此前其实已有不少，如恒大在长沙的多宗地块，其中月湖地块更是已被城发恒伟接手，开发为月湖云境。
但大部分回收土地位置都比较偏远，真正的核心区域少之又少。不过，前不久，长沙资规局发布公告，开启2026年第二批拟申报土地储备专项债券收回收购存量闲置土地，共计5宗地块，合计约505亩，总金额29.71亿元。
5宗地块，既有芙蓉主城核心的东富曙光集团地块，也有恒伟三处回收地，还有开福区地块，更有城北主轴旁地块。其中，尤以曙光地块最为重要！
主城中心、五一路边，王炸地推出
超大体量，教育成大卖点
曙光集团地块，是长沙主城区最后一宗未开发的国营大厂地块，此前东方资产成立东富公司拟开发该地块，中途曾与建投谈过合作意向但没有下文。
随后，东方资产意欲将所持有的曙光电子股权转让，但没有了后续的内容。根据资规局信息，该地块面积超200亩，宗资金约16.7亿。而根据早前信息介绍，曙光集团地块总占地约325亩，其中居住用地约159亩，商业用地约16亩，其余为九年一贯制学校、公园绿地和文体设施用地合计约150亩。
再来看具体规划，整个东富曙光地块，在学校、公园用地之外，可开发地块分为了12个小地块，包含了住宅、商业、文体等性质，体量超大，是主城中心未来几年最大的猛料，可能涉及不止一个楼盘。
该地块，北边距离五一路不远，西边距离湘雅路不远，往北不远就是袁家岭商圈，距离省委、烈士公园都很近，是真正的主城中心。重点是，地块带有一所九年制学校，根据一贯的定律，肯定直接配套！
这样的核心位置，过去没有什么新楼盘，周围几个极具代表性并载入长沙楼市编年史的楼盘，比如铭园、金色华庭、颐美园，都是二十年前的老盘。所以，过去在五一路写字楼上班的人、在湘雅二院的医生，过往无房、无好房可买，如果现在就近来它一两楼盘，带名校，就一个字：仙！
除了这个最宝贵的地块，位于主城区的还有一个，开福区陡岭路旁的新力湘紫园二期地块。地块位于四方坪核心位置，真正的主城核心：
该地块，面积不大，只有10余亩，以0.67亿元进行收回，是新力湘紫园的二期未开发用地。这个地块，优劣势都很明显：优势是主城核心地段，区位无敌；劣势是旁边有铁路线，对居住有影响。
此外，还有一宗同样位于开福区，临近开福大道，即2021年出让的长燃地块，当年长燃置业以6700万的底价 拿地，折合楼面价6985.5元/㎡，现在以5000万元收回收购，直接亏损1700万元！
地块体量不大、位置也不如人意，且地块形状开发难度较大，为何楼面价如此之高，一是出让年份较早，二是地块容积率仅1.0，可以打造低密宜居住宅！
另外两宗拟收回收购地块，都是城发恒伟的地块，一宗为会展板块的会展壹中心、雅郦映未开发地块，土地面积70487.45平方米，收储价格4.88亿元。这两个都是楼盘未开发的地块回收，其中会展壹中心更是开发多年，房子已经交付，剩余地块却被回收！
而雅郦映已经开发出了一期、二期地块，还剩四个地块未开发。目前，雅郦映正在推售二期高品质新规住宅，但后续地块却被回收，可预见楼盘后续开发之困难！
重点是，城发集团还是会展板块的操盘者，作为操盘手，现在操盘片区开发的楼盘却要退地，可见当下市场之艰难。
会展壹中心、雅郦映退地在意料之外，但位于高铁西城的西宸之光退地，则在情理之中。当年城发恒伟拿下高铁西城片区的运营权，所以拿下片区的首发地块，为片区的开发起到 引领作用。
但后续高铁西城开发权转移到了麓谷集团，城发集团退出后，本就比较沉寂的高铁新城楼市，自然吸引不了城发恒伟继续深耕片区，所以南地块退地自然是情理之中的事！
上述地块，区位条件没有曙光地块好，退地后什么时候能够迎来二次拍地、开发，有待时间揭晓！
回购闲置土地，成为解决城市伤痕的好办法
2025年，长沙使用土地储备专项债券，分三批次收回收购了26宗约1604亩存量闲置土地。新年初始，再一次发力，马上启动5宗地块回购，为何？
一方面，现在市场行情不景气，很多开发商在拿地开发后，由于资金压力没有持续开发的能力，只能退地了事！
另一方面，官方运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，有利于及时减轻开发商开发和资金压力，也有助于房地产市场的可持续健康发展。
来源：李白楼语堂、长沙资规局、网易号
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