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中建·运河玖院

前段时间通州被炒得非常热。通州已经不是普通意义上的副中心，这里将被打造成“特区”。随着万亿级别的真金白银砸向这块热土，越来越多的央国企以及外企，看好通州，纷纷选择入驻通州。

2025年通州新房热度回升。背后的逻辑就是，通州已然成为北京少有的人口结构升级、产业密度升级以及城市功能在放大的区域。官方消息称，到2035年，现代化北京城市副中心基本建成。

中建·运河玖院是目前四代住宅里的销量王，网签数据比之前更亮眼。项目2025年9月20日开盘，2025年全年网签904套，拿下北京住宅成交套数、面积双冠军，打破了通州楼盘多年没登顶全市第一的局面。而截至2026年1月31日，开盘刚四个月，累计网签已经达到1022套，总取证1548套，去化率高达66%，在当下楼市走出了亮眼的独立行情。成为北京成交量以及成交面积的双冠王。

为啥这个项目卖得这么火爆？即使交房要到2028年6月，也挡不住购房者的热情，很多人当场就下定，连后悔的机会都不给自己留。

因为，这个项目可能是未来很难再现的绝版地段的品质四代宅。政务区+运河景观，以及双轨交汇+地下连廊的交通配套，成就了不可复制的区位标签。

项目由中建玖合开发，有央企信用背书，背靠中建集团全产业链和资金保障，交付与品质确定性强。项目品质过硬，外立面采用陶板+天幕大窗，可观运河全景。超高的得房率，高达95%，花池全赠送，还有内嵌阳台，属于新房中的罕见产品。

中建运河玖院这个项目可以说是通州十年难遇的“王炸”级存在，今天我们来详细了解一下。通州副中心0101街区，光是这个编号，就彰显着它的核心地位。

它地处五河交汇处，距离北京市政府仅1站地铁的距离。要知道，这里可是15年来首次出让住宅用地，稀缺性直接拉满。

在交通方面，项目北侧紧贴着亚洲最大地下枢纽——副中心站。
6号线、M101线、平谷线，以及即将通车的22号线，3轨交汇的超豪华配置。

从小区出发，坐地铁6站就能直达国贸。不仅如此，还有京唐铁路、城际铁路联络线两条铁路加持，就能抵达首都机场，可以到达雄安或者天津。

在路网方面，南接运通隧道，就能直接抵达东四环。

小区北侧是6号线，往东1.5公里就是北京市政府，南侧是大运河公园，运河公园从通州北关开始，直通绿心公园，东侧还有6环公园。北侧是副中心交通枢纽。这样的交通条件，在整个北京都太有吸引力了。

这种眼见为实带来的冲击力在北京已经是唯一的了。

未来副中心还将高速建设10年，约2万亿的投入，高端配套继续落地。

中建运河玖院是北京2025年6月份首场土拍的时候，中建玖合以74.91亿元底价

成功竞得北京城市副中心0101街区8宗组团地块。地块包含FZX-0101-0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811共7个R2二类居住用地，及F3其他类多功能用地FZX-0101-0707。综合楼面价2.86万元/㎡，住宅楼面价约为3.06万元/㎡。

8幅地块土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万㎡。其中7幅住宅地块建面总计23.7万㎡。

运河3号地是由8块地组团开发，其中7块是住宅用地，还有1块是多功能用地。总的住宅面积大约有23万㎡，提供 1548户套房源，分两期推出。

定位上属于低密高端项目，容积率在2.1 - 2.4之间，限高100米。

采用了规划围合式布局，这种布局最大的好处就是能够充分保障采光。

此外，还有滨水生态和商业赋能，沿河景观带、架空层泛会所，以及规划中的TOD商业配套，包含了办公、酒店、集中商业等，真正实现了“职住平衡”。

在红线外，它先构建了一条“生活接口”，直接把社区嵌入到了整个运河滨水生活系统当中。

两条跨市政连桥 + 多条空中廊桥，把地块与地块之间、地块与滨水景观带之间缝合成“连续的慢行系统”。

未来家门口就是世界级的水岸公园，运河码头、水岸广场、体育运动、服务空间等等，都是我们步行可达的国际范和松弛感。

下楼遛弯的路，也是去码头看日落的路。

想象一下，运河CBD之上的大河落日，这会是全北京都羡慕的极致浪漫！

中建·运河玖院的主力户型是106/109/120/126平户型，在通州，能与这个面积对标的项目，主要有中铁建花语璟云、金隅花溪云锦、招商云璟揽阅。与它们相比，中建·运河玖院的主力户型定价，可谓居中——低于中铁建花语璟云，略高于招商云璟揽阅和金隅花溪云锦。中建运河玖院这个价格和折扣还是很有诚意的。

运河玖院一共7块住宅用地，体量巨大。产品户型从91-106-109-126-150-183-208-260平米三居四居都有，总价530万-1700万。这样的产品定位不仅涵盖了通州本地的刚改及改善客群，还因为有6号线和22号线吸引了大量朝阳上班的外溢客群，而200多平米临河大平层则吸引了全北京追求极致改善的高端改善。

项目信息

截至目前，运河玖院一期还有少量房源可售，在售的主力在二期。

0807是刚需主力，小户型为主，90-94平的3居，约44套，总价500万起；109平的3居，约68套，总价640万起；121-126平的4居，约68套，总价720万起。

0810地块是临河的改善大户型。150-157平的4居，主力约102套，南向双套房，面宽13米，得房率91%，总价970万起；215-218平的4居，约50套，总价1600万起；还有260-267平的4居，约18套，一线河景，3.5米层高，总价1950万起。

项目名称：中建·运河玖院

项目位置：地铁6号线北运河东站西南300米

所属商圈：运河商务区

建筑类别：高层

开发商：中建地产

产权年限：70年住宅

占地面积：5.28公顷

建筑面积：18.13万㎡

楼栋总数：32栋

楼栋总高：11-17层

户型面积：90-260㎡

不临河：90㎡三室两厅两卫，105㎡三室两厅两卫、108㎡三室两厅两卫、126㎡四室两厅两卫。

临河二线：150㎡四室两厅两卫、170㎡四室两厅两卫

临河一线：200㎡四室两厅两卫、250㎡四室两厅两卫

项目均价：

106-126 预计均价在5.8万左右

临河二线 155-180大概均价6.2万左右

临河一线均价大概7.3左右

项目总价：530-2000万

室内层高：3.05米、3.15米、3.5米

交付标准：精装修

交房时间：2028年6月

总户数：1548户

梯户比：一梯一户、两梯两户
楼间距：45米左右

容积率：2.0-2.4

绿化率：30%

得房率：88%-95%

物业费：待定

物业公司：中建玖玥物业

车位配比：1:1.2

户型鉴赏

运河3号地户型总分布图

项目户型尺度是目前通州区“黑科技”最多的项目，北侧设备阳台全送，南侧内阳台封在室内，算一半面积，大户型带奇偶露台。综合得房率88%-95%。之前原本是报规了花池的，但是由于政策收紧，最终给取消了。

建面约90平米三居户型，只有0705地块的5号楼有，仅66套房，11层小板楼，3个单元，这是南向两面宽的户型，分边户和中间户，边户是客厅带270度转角弧形窗，中间户就是比较传统的户型了。这两个户型是整个楼盘最小的，也是最差的一个户型了。预算够，我都建议上105平以上的。

建面约109㎡南向两面宽的三居室边户户型，整体南向面宽达9.7米，其中客厅面宽高达5.75米，南向主卧套间面宽为3.95米，空间尺度宽敞舒适。配置南向室内阳台、飘窗及北向设备平台，进一步提升实用性与采光通风效果。该户型最大亮点在于客厅设有一面超大弧形转角窗，带来更强的视觉延展性与空间通透感。

建面约106/109㎡南向三面宽的三居室户型，分边户和中间户，两个都是全明格局，南向两个卧室加客厅，空间尺度相对比较舒适。边户主卧采用的是超大弧形转角窗。配置南向室内阳台、飘窗及北向设备平台，进一步提升套内得房率。

建面约121/126㎡的四居边户，分边户和中间户，两个都是全明格局，传统的四叶草户型。边户主卧采用270度弧形观景窗，带来更开阔的视野与更强的空间通透感，充分彰显边户产品的高端定位与景观优势。

建面约150㎡的四居中间户，采用三面宽的格局，整体南向面宽达12.9米，其中客厅面宽达5.7米，主卧套间面宽3.9米，空间尺度宽敞大气。户型设计注重礼序与实用性，配备独立玄关，提升归家仪式感与私密性。南向配备了双套房设计，更适合三代同堂。同时延续南向内嵌阳台与北向设备平台的赠送设计，进一步优化使用面积与功能布局，兼顾舒适性与高得房率，整体居住品质显著提升。

建面约155㎡的四居边户，同样是三面宽格局，整体南向面宽达13.4米，采光极为优越，其中客厅面宽5.7米，主卧套间面宽更是达到4.4米，空间尺度宽敞大气。户型整体格局与150㎡户型基本一致，但作为边户升级之作，最大亮点在于主卧配备270度弧形观景窗，不仅大幅拓展了视野通透感与空间延展性，更将景观体验提升至新高度，充分彰显边户产品的稀缺价值。

建面约182㎡的四居边户，除了南向次卧卫生间没有窗户以外，都是全明的，整体南向面宽达15米，采光面极为开阔，客厅面宽5.7米，并配备270度弧形观景窗，空间通透感与视觉延展性极强，居住尺度十分阔绰。独立餐厅区域设置合理，配有明窗，进一步提升通风与采光品质。主卧套间面宽达4.8米，私密性与舒适度俱佳，内含2.1米宽的主卫，配置明窗、双台盆及浴缸，功能齐全，品质感十足。北向两间卧室面积分别为10.2㎡和11.56㎡，空间尺度同样充裕，满足多口之家或客房使用需求，整体户型布局合理，兼顾功能、舒适与居住体验。

建面约207㎡的四居，采用四面宽格局，整体南向面宽达16.9米，采光极为优越。作为边户升级之作，主卧配备270度弧形观景窗，该户型最大的亮点是配备了室外错层阳台，最大化的让业主欣赏运河景观。

建面约260㎡的四居边户，采用四面宽格局，整体南向面宽达17.55米，采光极为优越。作为边户升级之作，最大亮点在于客厅配备270度弧形观景窗，同时客厅还配备了错层阳台，景观视野都非常好。汤臣一品也不过如此吧。

建筑风格

中建运河玖院是三进制礼序归家，重构当代门第气象总宽约58米、7.3米高的奢阔归家大门(仅0708地块，其他大门约36米)，玫瑰金色金属+奢石+釉面陶板材质，对称水系形成中式礼序归家，奢华恢弘归家宛若步入艺术馆。

光影丹韵京华鎏光高定工艺筑就璀璨国景采用简洁线条和几何形体，有机融合传统叠涩工艺和现代幕墙语汇，塑造富含文化底蕴的独特立面形象。干挂红棕色陶瓷板搭配香槟色金属铝板，每一块陶板均由匠人手工烧制、打磨，历经1100℃高温淬炼，呈现内敛而富有深度的质感。这样高级、昂贵的立面用材打造的通州百米地标的楼栋，这样的封面资产买入的仪式感拉满。