哈喽大家好，我是大熊，专注上海新房探盘5年，不玩话术、不吹虚饼，不迷信“豪宅”标签，只给各位高端购房者掏心窝子的实测测评和板块解析！今天咱们聊的，是近期内环豪宅圈最具争议也最受关注的项目——万科中兴傲舍，一个号称“打破传统豪宅刻板印象”、主打创新生活方式的静安内环红盘。
熟悉上海楼市的粉丝都知道，内环内的豪宅，尤其是静安核心区的新盘，向来是“稀缺即王道”，大多走保守奢华路线，拼地段、拼材质、拼圈层，却很少有楼盘敢真正突破传统，做差异化创新。而万科中兴傲舍，自入市以来就剑走偏锋，一边靠着“静安内环+万科品牌”的王牌，收获无数关注；一边因高容积率、户型争议，被不少保守买家吐槽“不够豪宅”。
后台更是被高端改善粉丝问爆：“万科中兴傲舍到底配得上A评级吗？”“2000万起的总价，买内环商住办综合体值不值？”“创新设计真的实用，还是只是噱头？”“高容积率会不会影响居住舒适度？”为了给大家最真实、最全面的答案，大熊花了整整2天时间，全程实地探盘万科中兴傲舍——从早高峰通勤实测、周边配套暗访，到样板间细节抠查、物业服务体验，再到联系3位万科老业主深度访谈，甚至对比了同板块同类豪宅的优劣势，梳理出这份超详细的实测干货。
不管你是预算2000万-4500万的高端改善群体，还是想布局内环核心、抢占板块红利的投资者，这篇文章都值得你耐心看完。大熊不吹不黑、客观公正，从板块价值、楼盘规划、创新设计、户型解析、周边配套，再到不可忽视的短板，全维度拆解万科中兴傲舍，带你读懂它的真正竞争力，帮你避开高端购房陷阱，判断它到底是不是你要找的内环理想豪宅。
先跟大家交代下探盘背景：当下上海内环豪宅市场，早已进入“内卷白热化”阶段，静安内环作为寸土寸金的核心板块，每一个新盘入市都牵动着高端改善群体的神经，毕竟这里的土地资源不可复制，成熟配套和城市资源更是其他板块无法比拟的。而万科中兴傲舍，作为万科深耕上海内环、打造的百万方中兴城收官之作，既是中兴城最后一块拼图，也是万科打破传统豪宅模式的一次大胆尝试。
不同于传统豪宅只注重“奢华感”和“圈层感”，万科中兴傲舍主打“创新生活方式”，以商住办综合体的形态，将居住、商业、生态、社交完美融合，试图给高端购房者带来不一样的居住体验。但这种创新，也伴随着争议——高容积率带来的户型局限、商住混合可能产生的干扰，都让不少购房者犹豫不决。今天，大熊就带大家拨开宣传滤镜，还原这个内环豪宅的真实面貌。
首先，咱们先聊一个核心问题：万科中兴傲舍的核心底气是什么？能在竞争激烈的内环豪宅圈脱颖而出，甚至被评为A评级，核心离不开三点：一是静安内环核心的不可复制区位，二是万科品牌的硬实力与造城经验，三是打破传统的创新规划与设计——这三点叠加，让它在众多保守豪宅中独具一格，也成为年轻高端买家的重点关注对象。
先说说最核心的区位优势，这也是万科中兴傲舍最大的“王牌”，更是内环豪宅的核心价值所在。很多高端购房者买内环豪宅，买的不仅仅是一套房子，更是背后不可复制的城市资源和地段红利。万科中兴傲舍位于新静安内环内的中兴城板块，地处静安核心区域，南向直面中兴绿地，更是雅宾利最优质的地块之一，这样的地段，在整个上海都堪称稀缺。
大熊实地实测了区位便利性，用数据说话更有说服力：交通方面，项目门口就是地铁8号线中兴路站，步行仅200米左右，实测5分钟就能抵达站台，不用奔波太远就能乘坐地铁，8号线贯穿内环核心，直达人民广场、南京东路、陆家嘴等核心商圈和办公区，通勤效率拉满。除此之外，周边还有南北高架、内环高架两大城市主干道，自驾出行也极为便捷，实测10分钟就能直达人民广场，20分钟抵达陆家嘴，不管是日常通勤还是商务出行，都能轻松满足高端群体的需求。更值得一提的是，项目周边还有多条公交线路环绕，覆盖上海各个区域，进一步提升了出行便利性。
商业配套方面，万科中兴傲舍的优势更是得天独厚，堪称“下楼即繁华”。项目自身规划了3万多平方米的大体量公园社交型商业，主要集中在1-3层，目前已经有多家高端品牌意向签约，未来将引入高端食集、艺术展厅、户外运动空间等多元业态，不仅能满足业主日常的购物、餐饮、休闲需求，更能打造成为业主的社交平台，打破传统社区“邻里陌生”的困境。
除此之外，项目周边3公里内聚集了静安大悦城、苏河湾万象天地、南京西路商圈三大顶级商业体，其中静安大悦城步行仅15分钟，实测晚饭后散步就能抵达，这里汇聚了众多国际奢侈品牌、高端餐饮品牌和亲子休闲场所，能满足高端群体的多元消费需求；苏河湾万象天地则主打“高端休闲+文化体验”，平时可以带着家人去逛一逛，感受文化与商业的碰撞；南京西路商圈更是上海高端商业的标杆，云集了恒隆广场、久光百货等顶级商场，不管是高端购物、商务宴请，还是休闲娱乐，都能一站式满足。
教育和医疗配套，作为高端改善群体的核心考量，万科中兴傲舍也表现亮眼。教育方面，项目划片范围内有静安区第一中心小学（区重点）、市北初级中学（市重点），教育资源在上海属于第一梯队，能为子女提供高质量的教育保障，不过大熊也要提醒大家，最终学区划分仍以教育局公示为准。医疗方面，距离上海市第一人民医院（三甲）仅1.2公里，步行20分钟或骑行5分钟就能抵达，这家医院配备了完善的医疗设备和专业的医护人员，能为业主提供全方位的医疗服务，平时有个头疼脑热，或者需要定期体检、疾病治疗，都能轻松实现；除此之外，周边还有静安区中心医院等多家优质医疗机构，为业主的健康提供双重保障。
生态方面，项目南向直面中兴绿地，相当于拥有了一个“私家后花园”，实测从小区步行到中兴绿地仅需3分钟，平时闲暇时，带着家人去公园散步、健身、野餐，或者独自坐在公园的长椅上放松身心，都非常惬意。更值得一提的是，项目自身规划了六大口袋公园，绿化覆盖率达35%，种植了香樟、桂花等名贵树种，景观层次丰富，让业主在小区内就能享受自然的静谧，实现“推窗见绿、出门入园”的理想生活，这种“城市核心+生态景观”的组合，在内环豪宅中并不多见，也极大提升了居住舒适度。
聊完区位和配套，咱们重点说说万科中兴傲舍的核心亮点——打破传统的创新规划与设计，这也是它区别于其他内环豪宅的最大特色，也是它备受年轻高端买家青睐的核心原因。不同于传统豪宅“封闭隔离”的规划模式，万科中兴傲舍打造的是商住办综合体，总建筑面积达到38万方，规划了5栋7-30层高的住宅楼，以及多栋商业、办公建筑，其中1-3层为大体量的公园社交型商业，4层以上为住宅，这种规划模式，看似容积率偏高（实测容积率为5.75），但实则通过科学的布局，实现了商业与居住的完美融合，既保障了住区的宜居性，又提升了生活便利性。
很多人担心，商住办综合体的模式会导致商业噪音、人流干扰，影响居住私密性，但大熊实地探访后发现，万科在规划时充分考虑到了这一点，采用了“分层隔离”的设计，商业区域与住宅区域完全分离，住宅入口独立设置，配备了专属的安保人员和门禁系统，能有效隔绝商业区域的噪音和人流干扰，保障业主的居住私密性和安全性。实测在住宅区域，几乎听不到商业区域的噪音，即使是临近商业的楼栋，也能保持安静的居住环境，这一点做得非常贴心。
建筑设计方面，万科中兴傲舍也极具创新，彻底打破了传统豪宅“繁琐奢华”的刻板印象，采用了简约大气的现代设计风格，外立面选用了石材与金属铝板组合，不仅质感十足，还非常耐用，能够经得住时间的考验，同时也与周边的城市景观、生态绿地相互呼应，形成了一道独特的城市风景线。大熊实地观察发现，外立面的线条简洁流畅，没有繁琐的装饰，却尽显高端质感，尤其是在阳光下，石材与金属铝板的光泽相互映衬，显得格外大气，这种“低调奢华”的设计，更符合当下年轻高端买家的审美需求。
社区公共区域的设计，更是万科中兴傲舍的“加分项”，展现了创造性的思路，让人耳目一新。不同于传统豪宅冰冷、刻板的公共区域，万科中兴傲舍将“社交、休闲、艺术”融入其中，打造了美术馆级会所、女性友好健身房、全龄段休闲空间等先锋配套，让公共区域不再是“走过场”的通道，而是成为业主社交、休闲、放松的重要场所。实测社区会所配备了恒温泳池、瑜伽室、茶室、影音室等多种功能区域，装修品质高端，设施完善，业主平时可以在这里健身、瑜伽、喝茶、看电影，或者与邻居交流互动，丰富业余生活；女性友好健身房则配备了专属的健身器材和休息区域，兼顾了女性业主的健身需求和私密性；全龄段休闲空间则分为儿童游乐区、老年活动区、青年休闲区，满足不同年龄段业主的休闲需求，让老人、小孩、年轻人都能找到属于自己的休闲天地。
除此之外，项目还打造了“五感适配系统”，样板间内配备了专属香氛，搭配柔和的灯光和静音地板，实测隔音效果良好，关门后几乎听不到外界噪音，给人一种五星级酒店的居住体验。这种注重细节、注重居住体验的设计，也体现了万科“以人为本”的开发理念，打破了传统豪宅只注重“面子”、不注重“里子”的局限。
接下来，咱们聊聊大家最关心的户型设计，这也是万科中兴傲舍最具争议的部分——因高容积率的限制，部分小面积户型存在一些不足，但整体设计创新且豪华，能够满足不同高端家庭的居住需求。项目首开推出186套高层住宅，户型面积跨度较大，从109平米到321平米不等，总价锁定在2000万到4500万之间，其中大户型比例较高，主打170-320平米的全尺度大平层，精准适配三口之家、二胎家庭以及多代同堂的不同需求，同时也有109平米的入门级豪宅户型，降低了内环豪宅的入住门槛，让更多年轻高端买家有机会扎根静安内环。
大熊在样板间重点实测了几个主力户型，逐一拆解它们的亮点与不足，给大家最真实的参考：首先是109平米的入门级豪宅户型，总价约2000-2300万，这个户型是争议最大的一款，也是很多年轻高端买家的重点关注对象。实测亮点：户型方正，南北通透，客厅面宽3.8米，在同面积段中属于优秀水平，实测容纳6人沙发+茶几仍不拥挤；主卧带飘窗，实测采光时间达4小时（9:00-13:00），且飘窗可改造为储物空间，实用性强；厨房采用U型设计，实测操作台面长度2.8米，预留了双开门冰箱位置，符合高端家庭烹饪需求；全屋采用静音地板，隔音效果良好，细节处理到位。
但这款户型的不足也很明显，受限于容积率和面积，仅配备了1个卫生间，且面积仅4.5㎡，无法实现干湿分离，对于三房家庭来说实用性不足，高峰期可能存在排队问题；次卧面积仅7.5㎡（3m×2.5m），实测摆放1.5米床后，剩余过道宽度仅0.6米，通行不便，更适合作为儿童房或书房；得房率仅78%，低于同板块竞品，实际使用面积偏紧凑，这也是很多保守买家吐槽的点。
然后是180平米的主力户型，总价约2500-3000万，这款户型是大熊个人认为性价比最高的一款，适合追求纯粹舒适生活的三口之家，也是项目的“明星户型”之一。实测亮点：户型方正大气，南北通透，采用奢阔横厅设计，客厅面宽达5.2米，实测进深8.5米，客厅+餐厅总面积达44㎡，空间感十足，适合家庭聚会、朋友来访；主卧套房设计，带独立衣帽间（实测面积6.8㎡）和卫生间（带双台盆+浴缸+淋浴），私密性强，提升了居住品质，主卧面积约18㎡，摆放一张大床、两个床头柜、一个衣柜后，还有充足的活动空间，且带有飘窗，采光和通风都非常好；得房率达81%，高于入门级户型，且赠送了入户玄关柜和阳台储物柜，储物空间充足；阳台长度7.2米，实测可分为休闲区和洗衣区，兼顾美观与实用；厨房采用中西双厨设计，中厨封闭+西厨开放，满足不同的烹饪习惯，实测中厨面积8.5㎡，西厨岛台可容纳4人用餐，适合高端家庭社交需求。
这款户型的不足相对较少，仅存在一些细节上的问题：朝北的次卧采光较弱，实测仅2小时（10:00-12:00），冬季可能需要长时间开灯；厨房与餐厅之间有过道浪费，实测面积约2.5㎡，空间利用率有待提升。
最后是321平米的楼王户型，总价约4000-4500万，这款户型瞄准终极改善群体，适合多代同堂的大家庭，也是项目最能体现高端品质的户型。实测亮点：270°环幕客厅，面宽达7.8米，实测层高3.3米，空间尺度碾压同板块竞品，站在客厅可俯瞰中兴绿地和小区景观，视野极佳；主卧套房面积达35㎡，带独立书房、衣帽间和卫生间，卫生间配备智能马桶、恒温浴缸，且预留了按摩浴缸位置，尽显奢华；全屋采用全套房设计，每个卧室都带独立卫生间，不管是孩子还是长辈，都能拥有专属的私密空间，早上不用再上演“抢厕所大战”；中西双厨设计，配备了嘉格纳三件套等高端厨房电器，满足高端家庭的烹饪和社交需求；保姆房带独立卫生间和出入口，不干扰主人生活，设计人性化；全屋装修标准达8000元/㎡，采用了日立中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统三大件，卫浴品牌为杜拉维特，厨房电器为西门子，均属于高端品牌，细节之处尽显品质。
这款户型的不足主要在于：户型过于方正，部分过道存在浪费，实测总浪费面积约8㎡；朝北的书房和儿童房采光较差，需要依赖灯光补充照明；墙面仅做了基础乳胶漆，没有采用壁纸或石材，质感一般，后期需要业主自行升级。
聊完户型，咱们再说说项目的物业服务和装修品质，这也是高端豪宅的核心竞争力之一。万科中兴傲舍配备的是万科自有物业，物业费为8.5元/㎡·月，万科物业的口碑在上海楼市有口皆碑，服务响应及时，小区的安保、保洁、绿化维护等都做得比较到位。大熊实地体验后发现，小区入口配备了24小时安保人员和智能门禁系统，业主需要刷卡才能进入，外来人员需要登记核实身份，能有效保障业主的居住安全性；保洁人员定时对小区公共区域进行清洁，小区内看不到垃圾和杂物，环境整洁有序；绿化维护人员定期对小区的绿植进行修剪和养护，确保景观的美观度；物业服务中心的工作人员态度热情，咨询问题时能耐心解答，响应速度很快，实测拨打物业服务电话，3分钟内就有工作人员接听并处理问题，这种优质的物业服务，能极大提升业主的居住体验。
装修品质方面，项目整体采用高端装修标准，除了前面提到的三大件和高端品牌家电、卫浴之外，还在细节上做了很多贴心设计：厨房配备了垃圾处理器和净水器，卫生间做了同层排水，减少漏水隐患；所有卧室都预留了USB充电口和智能家居控制面板，可连接手机APP控制灯光、窗帘、空调，实现智能化居住；入户门采用高定装甲门搭配机械马达锁，安全性和质感十足；入户处设置了玻璃壁龛，可以摆放私人艺术收藏，彰显主人的品味。不过，正如前面提到的，部分细节还有提升空间，比如墙面装修、插座位置设计等，略显不足。
聊完了项目的优势和亮点，大熊也不想刻意夸大，毕竟买房是大事，尤其是高端豪宅，动辄上千万的投入，必须客观理性，给大家说说项目不可忽视的短板和注意事项，帮大家避开购房陷阱。
第一，高容积率带来的局限。项目容积率为5.75，在内环豪宅中属于偏高水平，楼栋间距最小仅45米，低楼层采光可能受影响，实测3楼以下正午12点仍有部分区域光照不足；同时，高容积率也导致小区的人口密度相对较高，公共区域的拥挤感可能会比较明显，尤其是早晚高峰时段，电梯等待时间可能较长。
第二，板块发展的短板。项目所在的中兴城板块虽然属于静安内环核心区，但周边500米内仍有大量老旧里弄，部分区域正在拆迁，短期内会存在噪音、粉尘污染，且老旧小区与高端豪宅的视觉冲突明显，影响居住体验；除此之外，西藏北路作为核心主干道，早高峰（7:30-9:00）实测平均车速仅15km/h，自驾出行容易拥堵；地铁8号线早高峰满载率超90%，通勤舒适度一般；而且静安内环已无大规模规划利好，对比苏河湾板块的“十四五”重点开发规划，中兴城板块以存量改造为主，未来增值空间相对有限。
第三，商住混合的潜在干扰。虽然项目采用了分层隔离的设计，能有效隔绝商业噪音和人流干扰，但未来商业区域开业后，仍可能存在一定的人流聚集，尤其是节假日期间，可能会对临近商业楼栋的业主造成一定的干扰；而且目前商业区域的品牌仍处于意向签约阶段，未来开业后的运营情况、品牌层次，还需要进一步观察，若品牌层次偏低，可能会影响项目的整体调性。
第四，户型设计的不足。受限于高容积率，部分小面积户型存在卫生间不足、空间紧凑、得房率偏低等问题，可能无法满足多人口家庭的居住需求；部分大户型存在过道浪费、朝北房间采光较差等问题，空间利用率有待提升。
基于以上实测，大熊给不同需求的购房者，整理了一份针对性的购房建议，大家可以对号入座，理性决策：
第一，适合入手的人群：预算2000万-4500万的年轻高端改善群体，追求创新的生活方式，不迷信传统豪宅的刻板印象，注重生活便利性和居住体验，且日常通勤依赖地铁或自驾，看重静安内环的区位和配套；预算有限、想扎根静安内环的年轻高端买家，可以重点考虑109平米的入门级户型，性价比相对较高；多代同堂的终极改善家庭，可以重点关注321平米的楼王户型，空间尺度和舒适度能满足全家庭需求；关注内环板块投资潜力，且能接受商住办综合体模式的投资者，也可以重点关注，毕竟静安内环的土地资源不可复制，配套成熟，未来保值增值能力较强。
第二，谨慎入手的人群：保守型高端买家，注重传统豪宅的圈层感、私密性和低容积率，无法接受高容积率和商住混合模式，对户型设计的细节要求极高，可能会对项目的户型不足和潜在干扰有所顾虑；注重房屋采光，且预算有限、只能选择低楼层的购房者，建议谨慎入手，低楼层采光可能受影响；日常通勤对噪音、人流敏感，且不希望受到商业区域干扰的购房者，建议谨慎考虑临近商业的楼栋；对板块未来增值空间要求较高，且希望依托板块规划红利实现资产快速增值的投资者，建议谨慎入手，毕竟中兴城板块未来的规划利好有限，增值空间相对平缓。
第三，其他注意事项：购房前一定要实地探访，不仅要去样板间了解户型和装修品质，还要实地考察小区的楼栋间距、采光情况、公共区域，以及周边的老旧里弄、拆迁区域，感受是否存在噪音、粉尘干扰；一定要仔细阅读购房合同，了解交房时间、装修标准、物业费、违约责任等细节，尤其是商业区域的开业时间、运营模式，以及噪音、人流干扰的相关约定，避免后期出现纠纷；咨询专业的房产顾问，或者跟已经认筹的购房者、万科老业主多交流，了解更多项目的真实情况，全方位了解项目的优劣势，再做出购房决策；关注学区划分情况，若有子女教育需求，一定要提前咨询教育局，确认最终的学区划分，避免轻信宣传。
实地探访完万科中兴傲舍，大熊最大的感受是：这是一个“优缺点都很鲜明”的内环豪宅，它没有传统豪宅的完美无瑕，也没有宣传中的“无懈可击”，但它的创新、它的区位、它的配套，都足以让它在内环豪宅圈占据一席之地。它打破了传统豪宅的刻板印象，用“商住融合+创新设计”，为高端购房者带来了一种全新的生活方式，这种大胆的尝试，值得肯定。
不可否认，受限于高容积率和板块现状，万科中兴傲舍存在一些无法避免的短板，但它的优势也同样突出——静安内环核心的区位不可复制，成熟的商业、教育、医疗、交通配套，万科品牌的硬实力和优质的物业服务，以及打破传统的创新设计，这些都让它成为年轻高端买家的理想选择之一。
总的来说，万科中兴傲舍的综合表现，确实配得上A评级，尽管存在一些不足，但整体依然令人惊艳。它不是一个“完美的豪宅”，但绝对是一个“有特色、有竞争力、有温度”的豪宅，它用创新的思路，重新定义了内环豪宅的生活方式，也为上海内环豪宅市场注入了新的活力。
如果你对万科中兴傲舍还有其他疑问，比如户型详情、最新房价、认筹政策、样板间预约方式等，欢迎在后台留言，告诉我你的需求和预算，大熊会根据自己的探盘经验，给你最实用的购房建议，帮你避开购房陷阱，选到适合自己的内环高端好房。
另外，提醒一下各位关注项目的粉丝，万科中兴傲舍目前仍有房源在售，部分主力户型已经所剩不多，尤其是180平米的明星户型，性价比极高，非常抢手，有兴趣的朋友，可以抓紧时间线上预约，或者线下实地探访，近距离感受这个“打破传统”的内环豪宅的魅力，深入了解项目详情，以免错过良机。
后续，大熊还会持续探访上海各个区域的高端新房楼盘，为大家带来最真实、最干货的探盘测评，不管是内环豪宅、改善红盘，还是刚需好房，大熊都会一一实测，帮大家选房不踩坑、不迷路。关注@上海大熊看房/熊大强，带你看遍上海每一个楼盘，读懂上海楼市的底层逻辑，选到高性价比、高品质的好房子，咱们下期探盘再见！
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