众所周知，最近南京学区房卖爆了。
每年年初，南京学区房市场都要迎来一年中的“高光时刻”。在最近的小红书上，二手房中介开始陆续晒出1月成绩单：
树人学区，1月成交129套，较热门的新二河村月成交量约24套；
汇文学区，签约成交近130套，双学区房源日成交最高突破10套；
钟英学区，今年1月成交量超过130套，相比前一个月涨幅超50%。
“战报”满天飞，南京学区房“回暖”、“暴涨”等字眼紧密关联，成为楼市讨论的重点。
01
我们先来看哪些学区房正在火热成交。
在家长眼中，含金量最高的当属鼓楼一线学区房，在预算充足的情况下，小学+初中的双学区配置更是置业首选，这类学区房也较为抢手。
在中介曝光的数据中也能看到，这类学区房的日均成交量10套+，且上涨趋势猛烈。
有中介告诉锐评君：“一般在前一年的12月份开始，市场就开始热了。一直到次年3月中旬，一线学区房的成交量都是逐渐上涨的。”
比如树人双学区的新河二村。去年12月卖出16套，相比11月12套、10月7套的成交量，涨幅较为明显。
参考去年春节前一个月5套（2024年1月）、春节后月成交13套（2024年2月），中介推测今年春节后月成交量或将在20套左右。
赤壁路小学+二十九中的华新巷小区，近期成交量涨幅更加明显。
去年下半年仅两套，10月至12月共三个月的成交直接挂零，而今年1月已有5套成交。（注：因数据上传延迟，成交记录仅截止到1月9日）
中介给出数据虽有待可考，但实时更新的成交量，不断刺激着买房人。
比如，树人学区1月成交129套；钟英学区，今年1月成交量超过130套，相比前一个月涨幅超50%；银城+汇文，2月第一天就卖出了近10套房源。
另一个成交热点，是低总价学区房。
据中介透露，近期学区房成交中，总价在300万以内的房源占比较高。
比如，向来以“户型小、总价低”为卖点的迎江园小区，树人双学区。去年12月份以来成交的8套房源中，多为50㎡以内的户型，总价控制在250万左右。（注：因数据上传延迟，成交记录仅截止到1月11日）
像一套建面约43.67㎡的房源，尽管单价逼近5万/㎡，但总价仅218万，多数“鸡娃”家庭都能负担。
02
那么近期学区房“爆火”的原因有哪些呢？
首先，相比前几年，学区房的性价比更高。
鼓楼学区房向来是“鸡娃”父母必争之地，尤其是一线双学区房源，对其诱惑力更大，但在近两年来的市场上，哪怕是“优质双学区房”也难逃降价命运。
就连中介都感叹：“前几年市场火热，旺季时期几乎一天一个价，都想赶紧买了图个心安；如今价格降下来了，很多房子也是一天一个价，卖家更加想要赶紧出手，就怕晚一天少卖几个w。”
比如拉小+29初双学区的怡景花园，小区最高成交单价约9.9万/㎡，巅峰时期7万/㎡、8万/㎡的成交记录比比皆是。
如今同样的房源，单价“4”字头就能拿下。
今年1月份一套建面约68.17㎡的低楼层房源，成交单价仅3.8万/㎡不到；而在去年12月初，同样是低楼层且面积相差无几的房源，还能卖到近4万/㎡。
其次，在买卖双方来看，春节前后都是交易最佳时机。
按照惯例，每年春节前后直到4月份都是南京学区房市场旺季，期间叠加“小阳春”、“金三银四”，成交数据往往是全年里表现最为突出的几个月。
在卖家看来，需求量增加代表着成交概率的增加，旺季的“价格小降”往往会比淡季更能吸引眼球。
而在买家看来，除了春节前后的议价空间相对更大外，春节后距离落户要求时间变得紧张，担心卖家伺机涨价，于是选择尽快出手。
另外，招生、入学政策的变化，给学区房行情带来了一定程度的影响。
另外，按照去年最新入学要求，小学部自2025年起政策有调整，允许在入学当年5月前落户；初中部仍旧要求提前一年落户，也就是说需在每年4月30日前落户。
因此在最近的学区房行情中，小学单学区的房源成交量较为稳定，一线初中及双学区房源的势头相对更猛。
且从投资角度来看，初中学区房只需在手中3年即可再次出手，相比小学五六年的周期，市场变化更小也更容易出手，涨跌可控。
这也是一线初中学区房价格跌幅相对较小的原因之一。
03
元旦之后，南京二手房市场热度持续高涨。
贝壳数据显示，2026年第一个月的南京楼市，共卖出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴涨30.7%。（数据来源贝壳找房）
仅从成交量来看，二手房市场已经率先露出“小阳春”信号。
时间上，南京楼市已经进入2月份且马上迎来春节小长假，假期结束后即是传统的“金三”旺季。再加上学区房的需求量的持续释放，成交量大概率还要继续上升。
而据最新国家统计局数据，南京二手房价格环比下跌1.2%，同比下跌8.4%，以价换量仍是南京二手房当下的主流趋势，建议有置业需求的买房人，可以多多关注优质的、预算合适的房源。
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