（具体是啥你们自己猜）
唉，一谈起天河房价，有两个小区至今是谜......
第一个小区，名叫棠德花苑，位于广州金融城核心地段上。
第二个小区，则叫跑马地花园，位于震慑八方的珠江新城！
很显然，这两个小区都出生金贵，手握一副很好的牌。按道理来说，怎么打都不至于太差。
可偏偏呀......就出了意外！
以至于现在，一提起这两个小区，大家就纷纷摇头！
那么，问题到底出现在了哪里呢？
你看前者哈，在金融城非常好的地段上，家门口又是地铁，配套也非常成熟，理应房价很贵吧？
但结果却是，房价却万年不涨，目前单价1万+成交的房源，都挺多的！
◆ 棠德花苑地理位置示意图
这听起来是不是很不可思议？！
金融城这样的地段，卖地都要4万/㎡吧？然而，这个二手房小区，房价竟然只卖1万多！
至于原因嘛，二娃之前有专门写过文章报道和分析过，感兴趣的朋友，可以点击回顾一下⇨：单价1万+，棠德花苑，为啥沦落至今？
◆ 棠德花苑实景图
而今天，二娃想要重点聊的，则是第二个小区：跑马地花园！
之所以今天聊天，主要原因有两个：
第一、我想搞清楚，为什么它会成为珠江新城价格最便宜的住宅小区？
第二、大家都很好奇，隔壁跑马场正式开拆！若真的把SKP搞来了，片区得到开发，会不会拉升跑马地花园的房价？它是不是快熬出头了？
带着这样的疑问，两天前，二娃去到了这个小区进行实地探访。
下面，我就把我此次之行的感受，分享给大家。
◆ 跑马地花园实景图
01跑马地花园给我的几个感受
1）地段是真的好！
关于地段，毋庸置疑，跑马地花园确实杠杠滴。项目紧靠珠江新城跑马场，隔壁就是二手房小区越秀星汇雅苑。
哪怕是汇悦台、保利玥玺湾这种豪宅，也都在它附近。
距离潭村地铁口也只有800米，步行就可以抵达。而周边配套啥都有，去哪里也都非常方便。
◆ 跑马地花园位置示意图
2）没有我想象那么破！
另外，去了现场后我发现，这个小区没有我想象那么破，那么老，起码全都是电梯房，不存在楼梯楼。
整个小区，分为3期。1期是最吵的，靠近黄埔大道，楼层为32层。
◆ 这是1期楼栋外立面
◆ 这是1期的景观
2期看起来相对更破，但却是房价最贵的，因为它是9-12层的小高层，并且梯户比少，是南北向的格局，户型相对来说更加方正，也更安静。
◆ 这是2期外立面实景图
◆ 这是2期低楼层阳台景观
3期呢，33层高，从外立面看是整个小区最新的，但实际上却是整个小区房价最便宜的一期。因为梯户比很高，3梯16户设计，并且很多小户型。
◆ 这是3期外立面实景图
看到这里的时候，我脑子出现了一个疑问：好像没有那么差啊？和越秀区很多二手房比，这个都算不上老破小吧？
所以，为啥房价一直涨不起来，甚至成为了整个珠江新城房价最低的小区呢？
一开始，我还带着这样的疑惑，开始为小区不平。
直到我了解到了下面这些信息后，开始绝望了......
3）管理很差！
相信在这里住过的人，应该都有深刻体会吧？
小区大门，其实是没有大门的，就一个闸口，保卫亭里面坐着一个中年妇女。二娃没有做任何报备，跟着别人就轻而易举进去了。
物业管理形同虚设，或者说，物业管理=没有管理。
此外，有个让我印象特别深刻的事情，那就是我在看房的过程中，穿过小区园林某几个地方的时候，都闻到了一股尿骚味，而且味儿很重！
◆ 小区园林
我不知道这是人导致的，还是宠物导致的......
还有，小区园林里面，特别多屎！当然，从样子来看，应该不是人拉的，而是狗拉的。
◆ 这些过道两边，就蛮多狗屎的
别问我，为啥没有照片！我想......正常人，是不会喜欢看这种照片的吧？
4）人员是又杂又乱
带看人员跟我说，在这个小区自住的业主特别少，基本都是租客为主。尤其是三期的房子！3梯16户设计，很多40㎡-60㎡的小户型，很多都是在天河上班的人。
另外，二娃也有认识的朋友在这里租房住，对方跟我说，还有一些用来做民宿之类的。甚至还有疑似用来做那啥的......
反正人员混乱，管理又差！
◆ 3期楼梯间，户数分布图
值得一提的是，3期不仅户数多，小户型还不能用燃气，大户型才可以。所以，与其说是住宅，但居住体验，更像是公寓。
反正看下来后，我终于明白，为啥这个小区在这样的地段上，房价却根本涨不了了。
因为，它真的除了地段，就是地段！其他真的......都不太行
02房价最低2万+，租金其实也不贵！
那么，目前小区房价，到底又是个什么水平呢？
二娃当天看了好几套房子，一期、二期、三期都有看。整体来说就是贵的3-4万/㎡，便宜的2万+也有。
不过，成交单价2万+的，基本都是3期建面约45-48㎡的大单间户型。并且还是东向。
但户型比较方正，且是南向三房的，其实成交价又还可以，能去到4字头。
这也是可以看到跑马场的户型。
至于租金，其实真的还挺便宜的。
比如，二娃看过一套一期的房源，130㎡三房两卫，高楼层，大客厅，目前业主放租，6000块就能租。
而40多平米的一房一厅，3000块就可以租到。在这样的地段来说，确实不算贵。
03跑马场，能带飞跑马地花园吗？
恕我直言：带飞不了！
起码目前这个市场行情下，跑马场地块的启动，无法带飞板块房价，更带飞不了跑马地花园的房价。
逻辑很简单：这就好比，学渣同桌换成了一位学霸，你觉得学渣从此就脱离学渣的身份，转身变成一位学霸了吗？
很明显，并不会！学渣，依旧还是学渣，而学霸，依旧是学霸。
◆ 跑马场现状实景图
只不过呢，学渣在学霸的帮助下，还是会好一些，变得不那么学渣。
所以，在我看来，跑马场启动，短期内利空跑马地花园，但长期来看，是利好跑马地花园的。
◆ 跑马地花园高层实景图
至于带飞，那不可能！
因为跑马地花园的价值，底层逻辑还是由自身综合素质决定的。如果不从自身去改变，那5年后，10年后，它依旧还是珠江新城房价最便宜的小区。
对此，你赞同吗？
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