增城无需多言，新房卖爽了。
数据显示，增城2025年新房网签第一，且是全市唯一破万套的区域，而火爆中心在新塘。
时隔3年，新塘又有新盘要来了。最近，增城城投新塘镇地铁13号线沙村站北侧127号地块项目，已完成备案。
作为新塘首个“纯新规盘”，这个项目是什么段位？会带来什么影响？
｜图源：广州公共资源交易中心
壹
结合备案信息和综合优势来看，项目能打的地方，至少体现在以下三点：
第一，超10万方大盘，未来生活氛围好，内部能自给自足。
项目总投资超过221386万元，规划总建面超 166819平 ，计容总建面约 积112911平，光是住宅部分就超过10.7万平。
内部还配建约3707平商业以及其他公建设施等，以满足业主日常生活所需。
更重要的是，整个项目与周边有华润置地·公园上城、新塘新世界花园等大型社区形成了“连片开发”，周边界面不断改善，整体居住氛围较浓。
｜图源：广东政务服务网
第二，容积率2.5+20%的阳台率，是新塘首个“纯新规盘”。
再来看项目本身，容积率低至2.5，而同板块新盘容积率多在2.8-3.0之间，是个很大的加分项。
按照房企以往的开发思路，这样的低密地块，大概率会打造改善产品，再加上20%的阳台率，实力不俗。
同板块华润置地·公园上城后期推出的部分楼栋，是为数不多的新规产品，不过要论“全盘新规”，这个项目还是板块第一个。
｜图源：广州公共资源交易中心
第三，步行范围内有确定的学铁商，家门口地铁直达天河。
项目地段和配套，也诠释了“天生好命”四个字。
交通上，项目距离新塘站直线距离不到4公里，长途差旅很便利。
市内出行，项目属于13号线沙村站上盖，可以一条线坐到天河公园，二期预计今年开通，届时还能直通越秀、荔湾老城区。
商业层面，项目隔壁巨无霸乐益天地即将亮相，商业约17.5万方，规划280+品牌，比同板块万达（约15.7万方）还大。
而且注意哦，这座商业负一层连通地铁，周边都是大盘，如果后续经营得当，可能会比没有地铁直通的新塘万达甚至永旺还旺。
｜图源：乐益天地公号
再来看书包资源，项目周边有新雅新世界实验学校、广州外语外贸大学附属新塘实验小学等。
优质的公办和私立学校有多个选择，未来业主小孩有机会走路上下学。
总的来说，这个全新盘基本面均好，学铁商近且确定性高，本身又有低密+新规产品两大好牌，在增城实属罕见。
｜广州楼市发布 制图
近年来，增城城投在增城的布局不断扩大，且基本都是优质项目。
比如增城城投·南香雅居，主打使用率约120%的新规纯改善产品，南向跑道式阳台达到约20平，已成为增城网红盘。
｜南香雅居实景图
｜来源：项目资料
还有增城城投·云栖江麓，带来增城首个类四代宅，荔湖成熟地段+院墅级居住体验，主要面向高端客群。
｜云栖江麓效果图
｜来源：项目资料
今年，增城城投沙村地铁站项目入市后，这个阵营就更加强大了。
贰
这样一个“六边形选手”即将面市，会给板块乃至区域市场带来什么影响？
1、优质全新盘的驱动效应，可能会带动新塘楼市热度走高。
新塘上一次卖地还是在2022年，中铁十二局以128600万底价拿下的广园快速路南侧188地块，楼面价约7385元/平。
3年空窗期才等来的新面孔，又是板块首个纯新规盘，入市自带稀缺性。
新塘买家如果考虑新规产品，那必然绕不过公园上城和增城城投沙村项目这两大“双子星”。
｜广州东部CBD航拍
｜广州楼市发布 摄
另外，新塘楼市，是增城交投最旺盛的。
2025年增城新盘网签量前10名中，其中就有4名来自新塘。（网签数据存在一定滞后性，请以实际认购为准）
今年该盘入市，凭借出色的地段和新一代的产品设计，想出圈应该不难，有望持续推高板块热度。
｜广州楼市发布 制图
2、楼面价约7130元/平，有很大的定价空间和拉高整体品质。
从成本和后续定价来看，该盘也有较大优势。
项目拿地楼面价约7130元/平，综合素质比广园快速路南侧188地块更优，楼面价反而更低。
而目前新塘在售新盘，单价主要集中在1.4万-2.1万/平，这就意味着项目后续定价空间很大。
一般来说，新房定价在楼面价的1.5-2倍属于合理范围，姑且按照2倍计算，项目参考单价在1.4万/平左右，利润空间和价格优势都有。
不过基于项目整体素质较高，楼市君认为，相比以价换量，该盘选择以品质取胜的可能性，或许更大。
｜广州楼市发布 制图
尤其是在拆迁浪潮下，大量黄埔房票客涌入增城，靠近黄埔以及东部中心核心区新盘，会很吃香。
据广州黄埔发布消息，黄埔区房票认购已累计高达7090套，其中3008张是跨区认购，增城就占了相当的比例。
在房票加持下，增城2025年新房网签以12929套断崖式领先，占比超过20%。
它也是这年广州11区新房网签唯一破万套的成交大户，甚至超过天河、海珠、荔湾三区之和。
｜广州楼市发布 制图
未来，随着黄埔、增城旧改不断释房票、房票转让机制完善，带动增城新房去库存可能会更加明显。
至于未来增城城投沙村项目什么时候入市？定价如何？产品会带来什么惊喜？
楼市君后续再探，第一时间跟大家分享。
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