为房东打工这些年，酒店老板梦碎了 。
栏目 | 文旅商业评论
领域 | 酒店业
01
前几天，一个在长沙开中端连锁酒店的老朋友小美找我聊天，语气里满是疲惫。
她说，自己估计快撑不住了，随时可能爆雷。
我问小美到底碰到了什么坎？
她叹了口气，说自己最近要被房租压垮了，现在账上现金流枯竭，连员工下个月的工资都还没着落。
这让我想起她六年前酒店开业时和我讲过，给房东交租模式是押一付三，有点不太理解怎么会突然窘迫成这样。
小美苦笑了一声，称春节前这段时间实在是太淡了，入住率惨不忍睹，集团管理费可以先拖着，OTA 佣金没订单也就不用给，但这悬在头顶的房租是雷打不动的固定成本，稍微缓几天房东脸色就很难看。
她问我，自己是不是很傻，放着北京互联网大厂高管不做，非要回老家学别人开酒店，当时还没经验，要是和房东能谈个保底租金+营收提成的方案就好了。
我打字安慰她，车到山前必有路。
结果屏幕那头沉默了许久，小美和我提到她们有个小群，里面全是当地做酒店的朋友，市场行情淡，群里从以前的怎么研究搞OTA流量，变成现在天天商量怎么跟业主谈免租、减租。
她叹了口气，说白了，酒店这生意，开下去就不能停，可好多业主不光不减租，每年还非要涨个3%到5%，也不看看现在啥行情。
聊到最后，小美很气愤地表示，业主就是赌我们砸了上百万装修，舍不得走，才敢这么硬气，然后吐槽称，“虽然性质不一样，但感觉跟嫣然天使医院那事有点像，都是被房东套牢了。”
和她聊完，我回来查了一下近期一些案例，发现这还真不是长沙个例。
近一年，全国各地，从中端连锁到高星地标，付不起房租的酒店正在批量出现。
今年1月10日，杭州1818黄金眼就报道了一起令人唏嘘的纠纷，湖州德清金银岛国际大酒店，一家当地颇有头脸的酒店，竟然被曝出拖欠租金长达15个月。
多位被拖欠的小业主无奈之下选择公开维权，面对镜头，酒店经理的回答也充满了无力感，她坦言，确实有部分租金没付，但不是想赖账，而是现在的大环境摆在这里，生意产能实在是覆盖不了租金成本，他们只能选择延后支付。
酒店有酒店的无奈，房东有房东的无语。
去年11月，同样的一幕在西安太白南路上演，经营了整整11年的西安天骊君廷酒店突然宣告停业，压死这家老牌五星级酒店的最后一根稻草，是长达5年、累计金额超过千万的租金欠款。
再往前看，去年9月，温州嘉运大酒店大门上被贴了一张冰冷的解除租赁合同通知书，理由是拖欠租金78万元。
而最惨烈的一幕发生在广州，广州天河华威达酒店这家老牌四星酒店，因为5年下来累积拖欠了近360 万元租金，官司打了许久。
后来，法院不再等待，对这家酒店强制执行清场，大堂入口被电焊焊死，附属 KTV 和餐厅也全部陷入停摆。
那些看上去风光无限的酒店老板，现在却有越来越多的人，被那份每月到期的房租，压得直不起腰。
02
开一家赚钱的酒店最重要的是什么？
有人说是位置，其他都是扯淡，也有人说是加盟靠谱的品牌比什么都强，其实这些都对，但目前来看，租金才是一家酒店能否实现盈利的生死线。
很多酒店老板现在喘不过气，往往能追溯到六七年前那波扩张，那时候，地产市场正热，旅游业看起来前途无量，大家对未来充满信心。
再后来，疫情后的第一年，也是国内很多酒店签约高峰期，不少人抢着拿物业，豪赌反弹，很多旅游城市租金被推到一个又一个高点。
不少中高端、非连锁酒店合同更是一签就是10-15年，当时觉得稳赚，谁能想到市场会转头就变。
当王兴那句“今年是未来十年最好的一年”含金量还在提升，六七年前那批乐观的房租合同，现在变成了勒在脖子上的绳索。
疫情后很多酒店免租期刚刚结束，本来指望进入盈利期，却又一头撞上了消费降级。
这就造成了一个巨大的剪刀差。
客房售价在跌，为了抢客源，酒店不得不卷价格，以前卖500元一晚的房，现在卖300元还得送早餐，RevPar（每间可供出租客房收入）肉眼可见地不断下滑。
房租却又在涨，按照当年签的合同，租金通常每两三年就要递增一次，涨幅雷打不动。
酒店赚的钱越来越少，交的钱却越来越多，当收入曲线向下穿过成本曲线，就是亏损的开始，而在酒店租赁模式下，这个交叉点一旦出现，往往就是不可逆的。
这时候可能有人会问，房东为啥不能降点租金，毕竟酒店倒闭了，他们空着也是损失。
这就触及到了商业地产一个更深层的逻辑，很多时候，不是房东不想降，是他们也不敢降。
在商业地产估值体系里，租金水平直接决定了资产价格，尤其是大型物业，如果房东同意给酒店降租 20%，那意味着在银行或者评估机构眼里，这栋楼的价值可能就要缩水20%甚至更多。
对于那些背着银行贷款的大业主来说，资产贬值可能会触发银行的抽贷条款，那才是灭顶之灾。
所以我们看到一个很魔幻的僵局，酒店老板在哭穷，说再不降租就死给你看。
房东老板也在硬撑，宁愿把酒店耗死、让他们把设备拉走，也咬死不肯在合同上改低那个数字。
这就是资产价格与运营收益的严重错配。
而那些自有物业的酒店，或许还能通过降低利润预期熬过冬天，但对于租赁型酒店，尤其是那些在高点签下长租约的酒店，其实每一天都是在为房东打工。
一旦现金流转不动，违约就成了唯一的解脱。
所以，这不仅仅是经营不善的问题，是旧的酒店租赁模型在新的市场周期里彻底失效了。
当原来的那套玩不动了，市场开始用一种激烈的方式进行出清。
在这个过程中，无论是房东还是租户，都要为过去几年的盲目乐观买单。
03
这两年，我经常和华住、锦江、东呈、亚朵负责开发的朋友喝茶聊天。
过去，他们的 KPI 是签约数量，只要能把牌子挂上去，其他的都不重要。
但现在，风向变了。
几乎每个人都和我说，现在看到筹开的加盟商选址不佳，又是纯租赁物业，他们不仅不会忽悠签约，反而会好心提醒一句，算算你的账，以后能不能跑得赢房租。
甚至，他们会反复强调一个新趋势，尽量和房东去谈保底租金加营收提成的合同。
这正在成为行业里的保命秘笈。
因为生意逻辑变了，合同逻辑自然也要变，未来的酒店租赁，正在从单纯的买卖关系，变成合伙关系。
而所谓的保底加提成，就是低营收时，酒店只付一个基础的保底租金，保证房东不亏，酒店能活。
等到旺季营收高了，房东再从超额部分里分走5%到15%的提成。
听起来很麻烦，很多老派的房东一开始也不愿意，他们习惯了躺着收钱，不喜欢陪着租户担风险。
但市场会教育所有人，越来越多的房东已经开始意识到，在这个充满不确定性的时代，一个活着能交租的合伙人，远比签了高价却随时跑路的租户要值钱得多。
所以，这不仅是战术上的调整，也是战略上的共生，酒店这门生意看似门槛不高，其实最怕刚性成本失控。
如果不把加盟商刚性成本变成弹性成本，这波压力过去，下一波还在后面等着。
而对于各大酒店集团来说，那个只要签约、签完甩手不管的轻资产狂欢时代，也已经过去了。
当年轻资产模式帮品牌方实现了跑马圈地，但现在，硬币的另一面露出来了，加盟商自己扛租金，品牌方只收管理费，市场好的时候皆大欢喜。
市场差的时候，加盟商最先倒下，最后崩塌的却一定是品牌方口碑和当地渠道网络。
道理很简单，不管加盟商是因为什么原因倒闭，在外界看来，就是这个牌子黄了。
所以，现在的酒店开发被集团按住了躁动的手，被要求提前进行风险告知，而不是上来就拍胸脯保证三年回本。
一位资深的开发朋友和我讲了句实话，现在的环境下，他们最喜欢的其实是那些自持物业的加盟商。
没有了房东这个中间商赚差价，悬在头顶的租金达摩克利斯之剑消失了，酒店的生存容错率会大很多。
只要加盟商能赚到钱，那一定是酒店集团长期的生意。
未来，酒店行业或许不再有单纯的房东，每一个把房子租给酒店的人，本质上都是这家酒店的风险投资人。
谁能最先接受这个身份的转变，才能在这场漫长的出清中，守住资产价值。
今日话题：你觉得酒店保底+提成的租赁模式，会成为主流吗？欢迎在下方留言框与旅界君互动。
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