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一、信息梳理

1.拿地与开发背景：2025年5月20日，保利+建工联合体以45.45亿元竞得海淀半壁店地块，溢价率11.95%，折合楼面价约7.84万元/㎡，这一楼面价相较于同期功德寺地块的7.1万元/㎡，高出7000元/㎡。

不过，后续建工退出项目开发，保利独自承担起项目的打磨与运营工作，从拿地到2026年1月27日取证，耗时8个月，远超北京多数新房项目的入市节奏。

2.案名与取证信息：项目备案名“瑞璟佳苑”，目前尚未官宣正式推广案名，市场猜测推广案名可能包含“瑞”或“璟”字。

此次首批取证的为西侧HD00-2201-0003地块的1#、2#、3#、4#共4栋楼，总计78套房源，占项目总规划套数（约300套）的26%。

此次拿证的四栋楼78套房源，分布如下：

1号楼5层，两个单元共20套，建面约136㎡/139㎡；2号楼5层，三个单元共60套，建面约166㎡。售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

3号楼4/5层，两个单元16套。其中，平层10套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

4号楼3/4层，两个单元共12套。平层8套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

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3. 价格定位：

备案均价达12万/㎡，其中单价最高的为4号楼1单元顶层复式，拟售单价14.763万/㎡，单套总价高达4087.73万元，最低总价房源为1号楼底层，总价1501.16万元。

另有小道消息称，项目可能以9折开盘，实际成交均价或在11万/㎡左右。

4.客群定位：

西北旺、四季青、朱房二期等面向海淀高新产业区置换家庭的项目不同，保利半壁店目标客群更偏向西城或海淀老城区的改善群体，尤其是临近301医院，对有养老需求的老干部家庭或适配度较高，客群圈层与传统海淀豪宅存在明显差异。

二、产品:欲以稀缺性与产品力对冲区位短板？

面对周边的诸多不足，保利将核心竞争力聚焦于产品本身。

建筑高度突破15米限高到17.15米，实则是卡着机场航道的红线边缘试探。

下沉设计，可参考中海树村。

产品亮点主要体现在3方面：

（一）低密属性稀缺，契合高端改善需求

保利半壁店是海淀四环周边极其稀缺的低密洋房项目，容积率仅1.43，建筑控高18米，实际最高建筑高度仅15.89米，整个社区全部规划为3-5层的小洋房，采用兵营式排布，所有户型均实现正南正北朝向。

在海淀核心区土地资源日益紧张、多数新项目容积率普遍在2.0以上的背景下（如宝山双子容积率均为2.1），这种低密布局本身就具备一定稀缺性，也是其区别于同区域竞品的核心优势之一。

（二）户型设计优质，得房率优势显著

整体户型覆盖定位纯粹改善，户型面积段140-170-200-240-280平米全四居，共300套，层高3.15米至3.2米

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其中，140㎡户型采用四叶草格局，南向总面宽10.5米，厨房配备岛台，兼顾实用性与舒适度；

170㎡作为主力户型，规划南向双套房设计，适配多人口家庭；

240㎡大平层则做到南向16.5米面宽、四面宽布局，三套房设计搭配专属主卧衣帽间与独立保姆间，产品力被市场认为可“吊打树村同类型户型”。整体得房率达85%。

（三）区位环线优势，适配特定通勤需求

项目位于海淀西四环外，直线距离西四环不足1公里，是海淀近年来难得的四环沿线宅地，环线优势显著。

交通方面，项目直线距离地铁6号线五路居站约800米、田村站约1000米，同时临近规划中的12号线田村停车场站，未来公共交通通达性较强，且紧邻西四环快速路，自驾出行便捷

此外，项目所处的海淀西万寿路、永定路一带，是军、政、科、教、医等国家机关单位与军队大院的集中区域，对依托该区域工作生活的改善家庭而言，区位适配度较高。

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