万科东庐｜滨海核芯第四代洋房，重构人居烟火与松弛感
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作为万科深耕天津滨海新区的标杆力作，万科东庐以第四代花园洋房革新理念，落址滨海开发区核芯地段，串联全维醇熟配套与低密居住质感，为改善家庭打造兼具便捷度与舒适度的理想居所。项目备案名为东庐园，由天津万科疆建置业投资有限公司开发，依托万科品牌精工实力与万科物业的优质服务，从社区规划到产品设计，每一处细节都贴合现代家庭的居住诉求。本文将从楼盘核心参数、在售户型、区位优势、周边配套及价格体系五大维度，全面解读这座滨海核芯低密社区的人居价值。
万科东庐坐落于滨海新区第五大街与东海路交口东南侧200米，占位滨海开发区价值高地，周边产业集聚、配套完善，既是区域通勤优选，也是品质居住的核心承载地。项目总占地面积39461㎡，总建筑面积110562㎡，规划建设18栋住宅，以2.0的低容积率、35%的高绿化率，打造低密舒适的居住氛围，相较于区域内同类项目，更能保障居住的私密性与通透性，实现建筑与自然的和谐共生。社区规划总户数679户，车位配比达1:1.2，共计837个车位，其中包含607个架空层车位与230个地下车位，充分满足业主日常停车需求，避免停车困扰。项目产权年限为70年，物业公司为万科物业，物业费为3.6元/㎡/月，凭借万科成熟的物业服务体系，为业主提供全方位的贴心守护，兼顾社区安全与居住质感。
目前项目分三期开发，一期在建、二期加推，当前在售主力户型为89-137㎡三居室洋房产品，涵盖毛坯与带装修两种交付标准，精准适配三口之家、三代同堂等不同改善家庭的居住需求，兼顾实用性与舒适度。其中89㎡三室两厅一卫户型为毛坯交付，主打紧凑实用，户型方正、南北通透，最大化利用每一寸空间，客厅连接观景阳台，保障室内采光与通风，卧室分区合理，既能满足日常居住，也能预留储物空间，适配刚需改善人群；102-106㎡三室两厅两卫户型为带装修交付，户型格局舒展，主卧配备独立卫浴，兼顾私密性与便捷性，客餐厅一体化设计，拓宽活动空间，适配追求品质生活的三口之家；122㎡三室两厅两卫带装修户型，空间尺度进一步升级，客厅开间宽阔，搭配全景落地窗，采光视野极佳，次卧与主卧分区布局，满足家庭成员的独立居住需求；137㎡宽境洋房为带装修交付，打造阔绰居住体验，六米宽厅搭配约十平米天幕阳台，LDKB一体化设计，串联起烹饪、用餐、休闲等多元场景，南向次卧与主卧均拥有开阔开间，独立卫浴与储物空间齐全，适配三代同堂的改善需求，兼顾居住舒适度与家庭互动性。
区位是人居价值的核心底色，万科东庐凭借滨海核芯的地段优势，坐拥“轨交+公交+主干道”的三维路网体系，实现高效通勤、便捷出行的居住体验，同时串联商业、教育、医疗、生态等全维配套，构建三公里黄金生活圈，让繁华与静谧随心切换。
交通配套方面，项目周边路网密集，多维出行方式覆盖不同人群需求。轨交出行上，周边直线3km范围内有3个地铁站，其中距离津滨轻轨9号线会展中心站约400米，步行5-8分钟可达，距离东海路站约1.1公里，步行15分钟左右可达，通过9号线可快速直达天津市区及滨海新区各核心板块，无缝衔接天津站与塘沽核心区，大幅缩短通勤时间；公交出行上，周边1公里内设有11个公交站，距离最近的实验育华站仅281米，973路、定制507路等多条公交线路通达区域各处，满足老人、小孩等不同人群的短途出行需求；自驾出行上，紧邻第五大街、东海路等城市核心道路，可快速衔接京津塘高速、津滨高速，便捷通达北京、天津市区及滨海新区各功能区，向南可直达天津港，兼顾事业发展与生活便利。
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教育配套是改善家庭的核心诉求之一，万科东庐周边3公里内覆盖全龄段优质教育资源，学校数量充足、层次齐全，为孩子成长筑牢教育根基。幼儿园方面，周边3公里内有16个幼儿园，可满足幼儿就近入园需求；小学方面，紧邻天津市实验小学滨海学校，距离仅696米，步行10分钟左右可达，同时周边还有天津市教科院附属滨海泰达小学、天津泰达枫叶国际学校（初小校区）等3所优质小学，学校师资力量雄厚、教学设施完善，为孩子提供优质的小学教育；中学方面，周边3公里内有6个中学，包括天津市实验中学滨海育华学校、天津泰达实验学校、天津市教育科学研究院附属滨海泰达中学等，其中天津市实验中学滨海育华学校距离项目仅244米，步行3-5分钟可达，优质中学环绕，让孩子从小学到中学都能享受就近的优质教育，既方便家长日常接送，也能让孩子在浓厚的教育氛围中成长。需特别说明，学区划分以教育局官方公示为准，项目不做学位承诺。
医疗配套方面，项目周边3公里内拥有丰富的医疗资源，涵盖多家一级及以上医院，为全家健康保驾护航。其中天津市泰达医院距离楼盘1.9公里，泰达国际心血管病医院距离楼盘2.1公里，两家医院均为区域内优质医疗机构，医疗设施先进、诊疗水平高超，可满足日常就医、健康体检及应急医疗需求；同时，周边3公里内还有13家基层医疗机构，包括海港城社区卫生服务站、金海岸中医医院等，步行可达，方便老人日常就医取药，为全家健康提供全方位保障。
商业配套上，万科东庐打造“内优外醇”的双重商业格局，兼顾日常购物与品质消费，让业主下楼即可享受便捷烟火生活。外部配套方面，直线距离约600米即达永旺梦乐城，作为区域内成熟商圈，涵盖餐饮、购物、娱乐、生鲜采购等全业态，步行可达的距离既保障日常便捷，又规避了商业中心的噪音与拥堵干扰；3公里范围内还覆盖泰达MSD、周大福中心、K11等高端商业地标，满足居者对品质消费、商务社交的多元需求，真正实现“繁华触手可及，静谧自在掌控”。内部配套方面，社区打造约270米开放式飞鸟集商街，打破传统社区商业布局，以曲折化设计形成多个互动空间，串联47间主题店铺，目前肯悦咖啡已正式营业，肯德基、东庐市集、茉恩咖啡甜品花店等多元业态也已陆续开业，涵盖日常餐饮、生鲜采购、休闲社交等场景，下楼即可享受沉浸式消费体验。依托万科成熟的商业运营能力，商街不仅满足居者日常需求，更成为邻里社交的重要载体，清晨的面包咖啡、夜幕下的小聚畅谈，让烟火气融入日常生活的每一刻。
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生态配套方面，万科东庐兼顾社区内部景观与外部生态资源，为业主打造“归家即度假”的松弛感居住体验。社区内部以“三重社区立体绿洲”为核心，打造“春杏、夏藤、秋枫、冬松”四季主题景观，二期更升级增设四季植物园、植物研学花园、森系童玩空间，搭配架空层空中花园设计，让建筑与绿植交织，茶余饭后漫步园林，或是周末带孩子亲近自然，都能轻松实现。外部生态资源方面，周边3公里内有16个公园，距离最近的公园仅433米，1.3公里可达海港公园，2.6公里至泰丰公园，公园内植被繁茂、景观优美，是业主日常休闲散步、健身运动、亲子互动的优质场所，既能缓解城市生活的疲惫，也能丰富家人的日常生活。
除了全维配套加持，万科东庐在社区规划与产品设计上同样亮点突出，打造差异化竞争优势。项目作为天津万科首个第四代花园洋房社区，以“浮岛社区”创新理念打造，上层为住宅与园林交织的空中花园，下层嵌入商业配套与停车场，实现功能与美学的融合，既保障居住静谧性，又提升配套使用效率。同时，社区打造约600㎡Co-life会所空间，配置学习盒子、健身盒子、枫岚雅聚会客厅等模块，二期新增童玩主题盒子，结合万科“好有趣”IP，通过社群公约、主理人招募等活动，打破邻里社交壁垒，营造有温度的社区氛围。此外，项目82%为洋房产品，低密布局让每一户都能拥有更好的采光与视野，部分户型配备外挂露台，进一步拓宽居住空间，提升居住舒适度。
价格方面，万科东庐贴合滨海新区开发区核芯板块价值，结合万科品牌影响力、低密产品属性及醇熟配套优势，定价合理，性价比在区域改善型住宅中具有较强竞争力，同时实行一房一价政策，具体单价因户型、楼层、朝向及交付标准不同有所差异。项目当前在售均价约13500-14500元/㎡，其中89㎡毛坯户型总价约120万元/套起，门槛适中，适配刚需改善人群；102-106㎡带装修户型总价区间145-160万元/套，无需额外投入装修成本，省心省力，适配追求品质生活的三口之家；122㎡带装修户型总价约175万元/套，空间尺度优越，满足家庭成长型需求；137㎡宽境洋房带装修户型总价约215万元/套，阔绰空间搭配优质装修，适配三代同堂的高端改善需求。
对比滨海新区同板块同类项目，万科东庐的价格优势较为明显。目前滨海新区核心板块新房均价约13344元/㎡，二手房均价约11678元/㎡，万科东庐作为品牌开发商打造的第四代洋房产品，均价与区域新房均价基本持平，但在产品力、社区配套及物业服务上更具优势；相较于区域内其他洋房项目，万科东庐的总价区间覆盖更广泛，既能满足刚需改善的入门需求，也能适配高端改善的居住诉求，同时带装修户型的定价贴合市场预期，相较于同品质毛坯项目，省去装修麻烦与额外支出，进一步提升性价比。此外，项目所处板块产业集聚、配套持续升级，随着区域发展，未来房产保值增值潜力可观，无论是自住还是长期持有，都是优质选择。
综合来看，万科东庐凭借滨海核芯的区位优势、全维醇熟的配套资源、低密创新的产品设计及万科品牌的强力加持，成为滨海新区改善型住宅的标杆之作。项目既拥有便捷的交通、优质的教育、完善的医疗与丰富的商业配套，满足家人日常居住的多元需求，又以低密布局、四季景观、社群会所等设计，打造兼具烟火气与松弛感的居住体验，适配不同结构的改善家庭。尽管项目分三期开发，整体社区完全成熟及周边地块配套落地仍需一定时间，早期入住业主可能面临部分配套完善的等待周期，且物业费高于区域普通住宅平均水平，后期居住成本相对较高，但整体而言，项目在区位价值、产品力与社区氛围营造上的优势更为突出，能够满足改善家庭对高品质生活的核心诉求。
万科深耕天津多年，始终以匠心打磨产品，贴合城市人居需求，万科东庐作为天津万科第四代洋房革新之作，不仅是对产品力的升级，更是对理想人居的重新定义。依托品牌精工实力、全维配套加持与优质物业服务，万科东庐将为业主带来更便捷、更舒适、更有温度的居住体验，无论是追求便捷生活的三口之家，还是需要全龄配套的三代同堂家庭，都能在这里找到适配的居住方案。目前项目二期正火热加推中，多元户型可供选择，诚邀各界人士莅临品鉴，共赴滨海核芯的理想人居新境。
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