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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

李文华与李志国系亲兄弟。李文华与妻子赵敏于2001年以赵敏名义购买位于海淀区的一套大户型住宅（一号房屋），2014年取得产权证，登记在赵敏一人名下。

房屋交付后，一直由李志国及其实际控制的甲公司、乙公司、丙公司使用，部分时期还对外出租。赵敏夫妇长期未收取任何费用。

2016年起，双方因房屋权属多次诉讼：

李志国起诉主张“借名买房”，要求过户，败诉；

后又以“不当得利”起诉，法院判赵敏夫妇返还购房款（因其未实际出资）；

赵敏则在另案中主张“以租代偿”，但未被法院采信。

2017年底，李志国及丙公司在一号房屋外公共通道加装防盗门，彻底阻断赵敏进入房屋。2019年，赵敏起诉排除妨害，胜诉，2021年1月通过强制执行拆除防盗门，收回房屋。

随后，赵敏夫妇起诉李志国，要求支付2002–2021年近20年的房屋占有使用费921万元。

裁判结果

法院判决：

驳回2018年4月前的所有诉求（超过3年诉讼时效）；

支持2018年至2021年期间的占用费，共计140万余元；

法院说理

诉讼时效是硬门槛：

原告早在2016年就知悉权利受损（借名买房案败诉+以租代偿未被认可），却直到2021年才主张占用费，故2018年4月前的请求已过3年时效，不予保护。

占用费需以“实际妨碍物权”为前提：

2017年安装防盗门后，原告完全无法进入房屋，构成持续性物权侵害，故此后的占用费应予支持。

胜诉办案心得

本案虽未全额获赔，但成功锁定关键三年的占用费，核心经验有三：

一、用“排除妨害”案固定“无法使用”的事实

若无2019年那场胜诉，本案连140万都拿不到。先确权、再索赔，是物权保护的标准路径。

二、诉讼时效从“知道权利受损”起算，不是从“收回房屋”起算

很多当事人误以为“房子拿回来才能算账”，实则法律从你明知权益被侵时就开始计时。

登记在你名下的房，不等于你能随时使用。长期默许他人占用，可能丧失追索权。一旦关系破裂，务必及时发函、取证、起诉。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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