2月2日，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房（以下简称“保租房”）项目，首批试点在浦东新区、静安区和徐汇区展开。此举是上海在“十四五”期间，继新建、改建之后，拓宽保租房筹措渠道的重大创新，引起业内不小的关注。睿和智库认为，其他城市有可能会效仿上海。
三个试点区制定了差异化的方案。浦东新区优先收购内环内、2000年前建成、面积70平方米以下、总价不超400万元的“老破小”房源，精准对接有置换需求的业主。静安区组建了由区政府领导牵头的工作专班，指定区属国企为实施主体，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，重点布局产业园区、商圈及轨交站点周边。徐汇区则通过区级财政资金注入保障房公司，专项用于收购市场存量小户型房源，经装修后统一供应。
在金融支持上，建设银行上海市分行为项目提供了涵盖融资、监管等环节的全周期服务。静安、徐汇两区分别通过“货币化配建资金+企业自有资金+贷款”和“财政引导+银行融资”的模式，确保资金平衡与项目可持续运营。
上海此举的核心逻辑在于通过政府引导的市场化收购，精准“疏通”房地产市场的关键堵点。
其一，精准“泄洪”，激活置换链条。 政府以透明、规范的方式入场，为这部分房东提供了可靠的退出路径。这不仅能直接解决其置换难题，更重要的是，释放出的资金和购房资格，有望顺势导入新房市场，从而打通从二手房到新房的交易循环，带动市场整体流动性复苏。
其二，建立“锚点”，稳定市场预期。 由区属国企按市场化原则进行规模收购，其成交价本身就能形成一个具有公信力的“价格基准”。这有助于对冲非理性降价预期，为局部市场提供稳定支撑，实现“稳房价、稳预期”的深层目标。
其三，优化布局，服务城市发展。 与传统保租房项目多位于外围不同，此次试点明确优先收购核心区、产业园区周边的房源。这能快速提升中心城区保租房的供给比重，助力重点产业吸引和留住人才，直接服务于城市核心功能提升，促进职住平衡。
当然，新模式也面临收购定价公允性、长期资金平衡与后续运营管理等挑战。但其意义已超越住房保障本身，展现出上海在探索房地产新发展模式上的系统思维：通过盘活存量资产，协同解决民生、市场与城市发展问题，为超大城市提供了一种可借鉴的“上海方案”。
睿和智库 整理
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