近日，证监会官网挂出首批商业不动产REITs申报信息，华安基金上报的锦江封闭式商业不动产证券投资基金赫然在列。
17.03亿的募集规模，覆盖全国18座城市、21家锦江都城酒店——国内酒店REITs的首单，就这样落在了锦江酒店头上。
消息一出，引发业内热议。
有人说锦江酒店终于盘活了压在国内酒店身上多年的重资产包袱，但也有人质疑：
中高端酒店资产凭什么撑起首批REITs的门面？17亿的估值真的物有所值吗？
为何是锦江酒店摘得首单？
商业不动产REITs落地，首批名额的含金量不言而喻。全国酒店集团那么多，为什么偏偏是锦江酒店拿下了首单？
懂行的都知道，从资产合规性、现金流稳定性，到运营持续性、品牌影响力，每一项卡的都很严格。
锦江酒店能拿下首单，靠的不是运气，而是资产证券化领域的摸爬滚打。
作为规模全球第二、亚洲第一的酒店集团，锦江酒店集团早就实施“酒店管理+资产管理”的双轮驱动战略。
2024年，锦江在上交所获批100亿储架类REITs，并于3月份以“时尚之旅”资产包发行首期产品，发行规模17.75亿元，优先级簿记发行成本低至2.8%。这一尝试为其积累了宝贵的资产证券化经验。
锦江酒店上市公司通过出售时尚之旅100%股权，实现了资金回笼，同时获得了约4亿元的投资收益。
这次操作，让锦江酒店吃透了资产打包、现金流测算、监管沟通、市场发行的全流程，也给这次公募REITs申报攒足了经验。
同年，其母公司锦江国际集团联合上海国际集团成立了第一支酒店产业基金，规模5亿元，为纯权益属性。该基金主要锚定一线和强二线城市核心地段的酒店类资产，通过专业化运营提升资产价值，最终通过市场化方式实现退出。
更重要的是，锦江酒店作为国企背景的酒店集团，在政策沟通、合规审核、风险把控上，天然比民营酒店集团更有优势。
商业不动产REITs作为新生事物，监管层对首批试点的合规要求极高，锦江多年的规范化运作、清晰的股权结构、成熟的风控体系，刚好满足监管标准，这是其他酒店集团难以比拟的先天优势。
作为国内规模最大的酒店集团，锦江酒店手里有不少自有酒店物业。
据其财报显示，截至2025年6月末，锦江酒店旗下直营酒店还有643家。
这些资产虽然是“家底”，但重资产会占用大量资金，过去想变现只能靠大宗交易，周期长，无法快速实现轻资产转型。
通过资产证券化，把沉淀的不动产变成可交易的金融产品，既能一次性回笼17.03亿现金，降低资产负债率，又能保留酒店的运营管理权，继续赚取管理费、超额收益分成，实现“资产出表、利润留存”的双赢。
17亿估值，21家锦江都城到底值不值？
关于锦江酒店REITs，业内当前最大的争议点就是其估值：
21家中高端酒店，凭什么估值17.03亿元？单店估值超8000万，贵还是便宜？
REITs的核心是什么？是持续、稳定、可预测的现金流，是资产风险的极致分散。
那我们来看一下锦江酒店这次拿出来的21家锦江都城酒店。
可能有人会疑问，锦江酒店为什么偏偏选中端的锦江都城，而不是像丽笙这样的高端品牌或者锦江之星这样的经济型品牌？
答案很简单，中高端酒店贴合商业不动产REITs的核心要求，审批难度最低，也最容易被投资者接受。
高端酒店投资大、运营成本高，虽然房价高，但入住率不稳定，尤其是近几年，商务接待、高端旅游需求下滑，高端酒店的盈利情况很差，很多高端酒店都在亏损，甚至被拍卖。
毕竟REITs要求必须有稳定的现金流，但当下不少处于艰难转型中的高端酒店根本达不到。
而经济型酒店虽然入住率高，但房价太低，RevPAR上不去，运营收入有限，而且经济型酒店的资产价值低，打包出去，募集规模上不去。
更重要的是，经济型酒店的品牌价值低，投资者认可度不高，很难吸引资金。
而像锦江都城这样的中高端酒店，既没有高端酒店的现金流波动风险，也没有经济型酒店的盈利天花板，完美贴合REITs“稳定现金流、资产价值适中、风险可控”的核心审核要求。
再回头看这21家锦江都城的经营数据，2025年1—9月平均入住率61.58%，平均房价258.33元，RevPAR为159.08元，虽然不算顶尖，但胜在稳定。
锦江都城作为中高端商务酒店，核心客群是商务出差、企业差旅，这类客群的特点是：预订率高、入住时长稳定、价格敏感度低，不受旅游淡季旺季的过度影响。
这正是REITs最看重的“确定性”。
再看其资产布局。
21家酒店散落在18座城市，从一线北上广深，到新一线成都、重庆，再到二线省会城市，没有集中在单一区域，完美规避了区域经济波动、旅游淡季的风险。
戴德梁行数据显示，分散布局的商业不动产资产，现金流波动率比集中布局低37%，这正是REITs监管层最看重的“安全垫”。
更关键的是资产成色。
21家酒店总建筑面积约15.7万平方米，总房间数超3000间，单店客房数稳定在129-162间，单店面积6168-8800平方米，都是2010—2013年建成开业的成熟物业，剩余土地使用年限约25年，没有新建项目的建设期风险，没有老旧项目的改造压力，酒店运营已经跑通了十几年，现金流可预测性相对较强。
可以说，REITs让锦江从一个“持有物业的酒店运营商”，变成了“管理资产的酒店资管巨头”，盈利模式、抗风险能力、增长空间，都上了一个新台阶。
重资产时代落幕，锦江仍需迈过三道坎
随着首个酒店公募REITs正式落地，整个酒店行业的发展逻辑已然发生根本转向。
通过证券化盘活“沉睡”资产，唤醒流动性、优化资产负债表，已成为不可逆转的浪潮。
值得一提的是，REITs对资产质量、运营能力、合规水平的要求极高，只有锦江、华住、首旅等头部酒管能满足REITs的发行标准。
未来，随着头部酒管通过REITs快速回笼资金，加速并购扩张，中小酒管的生存空间将被进一步挤压。
当然，REITs也不是“万能解药”，锦江酒店要想真正玩转REITs，还必须面对三大挑战：
首先，运营压力仍在，现金流不能有丝毫闪失。
REITs对净现金流分派率有刚性要求，2026年5.05%的分派率，意味着锦江必须保证酒店运营稳定，入住率、RevPAR不能出现大幅下滑。
一旦行业出现下行周期，或者运营管理出现问题，导致现金流不达标，不仅会影响REITs的股价和分红，还会损害锦江酒店的品牌信誉。
其次，资产供给压力，优质酒店资产“供不应求”。
锦江旗下符合REITs标准的成熟酒店，数量有限，若要持续发行REITs，必须加快新酒店的投资建设和成熟运营，但新建酒店需要周期，短期内难以形成批量供给，可能会影响锦江资管业务的规模化扩张。
最后，行业竞争加剧，REITs红利难以长期独占。
随着商业不动产REITs试点的推进，华住、首旅等竞争对手必然会快速跟进，推出自己的酒店REITs产品，锦江酒店的“首发”红利会快速消退。
未来，酒店REITs的竞争，将回归运营能力、资产质量、收益水平的本质竞争，锦江酒店必须持续提升核心竞争力，才能保持领先优势。
17.03亿元的募集规模、21家锦江都城酒店的资产包，不仅是锦江酒店轻资产转型的关键一步，更是中国酒店业迈入资管时代的标志性事件。
但对锦江酒店来说，首单酒店REITs发行只是起点，不是终点。
未来，如何持续盘活存量资产、如何提升运营效率、如何应对行业竞争，将是锦江酒店必须回答的核心命题。
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