上周，我们受邀参加了白云土地推介会。
会上详细介绍了白云今年几宗地的情况，还没看的朋友→不装了，2026开年白云就开始拼了
白云提到了关于罗冲围很有意思的点，罗冲围地铁口的变电站即将搬迁。
日前，罗冲围松溪片区（螺涌、松北、松南）将这份新的控规摆上台面了。
1）超级旧改杀到，总建筑面积368万方
其中，此次改规重点的松北片区规划范围124.23公顷，规划总建筑面积约148.23万平方米，其中居住总建筑面积86.45万平方米，商业办公总建筑面积46.89万平方米。
而此前已经动工、规划公式过的松南片区规划范围112.48公顷，规划总建筑面积约219.84万平方米。
整个罗冲围合计体量368万方，接近400万平的番禺里仁洞旧改，相当于5.5个猎德村。
2）28块宅地，罗冲围规划更明确了
此次改规，罗冲围改出来了28块宅地，涵盖回迁安置和商品房用地，以及至少4所新学校。
其中，松南片区靠近罗冲围地铁站周围以大型居住社区、学校、江景河涌、公园绿地为主，预计会有一所54班中小学，覆盖需求。
而松北片区靠近华为研发中心周边，则是以产业、商业、工业居多，主打智能汽车及自动驾驶产业区。
两者分工和定位都相当明确。
3）变电站确认搬迁，罗冲围地块即将迎来首次出让
位于罗冲围发电厂地块旁边的220KV变电站，确认将搬迁到马路对岸与原有110KV变电站合并。
这也意味着关于罗冲围首期地块出让的最大疑虑即将翻篇。
去年底，罗冲围一期地块上架，起拍价15亿元，楼面价1.8万/平。
地块旁的变电站实际很影响居住和景观，未来搬迁后会统一改成商住地，也给开发商和未来业主吃下一颗定心丸。
换言之，最担忧的变电站走了，还改成了板块急需的商业拼图，就在家门口。
与此同时，明确了地块将会配54班中小学，以及13号线二期罗冲围地铁站确定将于今年开通。
学铁商稳了，搭配一线无遮挡江景卖点，未来可期。
值得注意的是，罗冲围由珠江实业集团旗下广州城更作为改造主体之一，主导片区改造。
4）335亿罗冲围大踏步，摸着石头过河
罗冲围，我们提到过很多次它很重要。
白云旧改重点，罗冲围松溪片区投资资金量最多，335.15亿元，加上华为+珠江这两张牌，进度也是最快的。
一是，新地块是白云罗冲围改造新模式出来的首宗地块，更是全市第一个达到“净地”交付硬性标准的城中村改造项目出让地块。
首宗发电厂地块的出让有里程碑意义，也是给接下来新改造模式出让的地块成本算账打一个样板，市场化出让率先实现破解资金闭环的难题。
截至目前，罗冲围松溪片区使用专项借款近100亿元，拆除建构筑物50余万平方米，安置房开工建设5712套，累计50多万平方米。
二是，大家关注的新模式旧改钱从哪来？罗冲围拿下广州两个第一。
2024年1月份，罗冲围潭村城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。
2025年10月份，广州市新模式城中村改造首笔市本级资本金专项债落地，罗冲围片区螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目发行5.03亿元专项债。
通过首笔市本级资本金专项债落地，解决旧改项目前期资金投入太大，难以筹措，而资金回收周期太长，导致投入产出现金流不匹配。
三是，罗冲围不断刷新进度，很多地块都已经拆干净，并开始施工了，罗冲围的决心和速度都很快。
片区的摩配城、工业区几块地，未来也会是全新的城市面貌。
目前，松溪片区首开区安置工程首栋建筑封顶，集体物业复建项目也已动工。
2026年初，罗冲围松溪片区公开招标，白云砸下800万元推动拆迁，合计涉及1193栋村屋。
核心要点是，拆的越多-付款越多，一切款项与拆迁考核挂钩。
白云为了推动罗冲围片区拆迁，也是下了大手笔拼了。
5）华为，是罗冲围翻盘的最大底气
这是华为在广州打造的第一个中心，是板块的产业大哥，围绕这张王炸做的其它产业、商业、住宅、交通配套。
产城融合的“环华为数字经济产业带一园三中心”，紧扣华为上下游产业链，带动形成千亿级智能汽车及自动驾驶等未来产业集群。
这是广州一次勇敢的尝试。
90年代的罗冲围，商贸批发、摩配汽配相当牛逼，片区内还有电厂、糖厂、水厂、水泥厂，是搞产业的一把好手，一座座厂房与仓库拔地而起。
不少青年怀揣梦想来到广州的第一站，就是罗冲围。可随着时间发展，板块设施老化、交通不便、城市发展重心转移等问题后，罗冲围明显落后于时代了。
2020年，华侨糖厂摇身一变，成了华为在广州的新总部，给了罗冲围第二次机会。
这可能是白云乃至广州在近些年来引进名气最大的品牌，带来一批高素质、高收入就业人口，有机会发展成产业集群。
华为落地至今，已带动中软国际、软通动力等软件百强企业扎堆入驻，新能源与智能网联汽车产业年产值突破500亿。
罗冲围也得以和海珠新中轴、天河环五山、火车站片区划入四大做地片区，申请到更多专项资金支持。
在老城区通过龙头企业落地，引领片区产业、技术的全面升级，并吸引相关资金、企业、资源及人才落地，形成产业聚集的正向循环。
罗冲围也是先行打造50余万平方米产业载体，为产业发展留足空间，并确保集体收入不降低。
以往，大家担心旧改会影响旧村原来的产业，比如说康鹭纺织业、里仁洞淘宝村等等，但对于罗冲围来说，跟着华为冲就完事了。
在罗冲围，华为就是带头大哥。
最重要的是人才和年轻人的落地。2025年2月，华为广州研发中心正式启用，首批约2000名员工正式进驻，完全体将会有5000人。
在广州，主要是与汽车产业链相关的岗位。正是新兴人才选择华为、选择白云，可以给片区带来新的活力。
人始终是第一要素。
正是由于旧改释放居住需求，以及华为研发中心的新人才落地，板块二手房和租赁需求都很强。
板块二手成交一直很猛，广州TOP1，远远甩开身后的其它板块。
在二手业主卖房难的形势下，富力桃园、富力半岛最近几套房源的成交之后都在一个月以内就卖出去了，价格也是市场均价。
其中，富力桃园单月网签40套，环比上涨166%，完全不愁卖。
华为高薪产业岗位，以及旧改释放的需求，对楼市还是起到了兜底的作用。
当然，指望华为松山湖的奇迹再现是不现实的，那是天时地利人和共同造就的结果。
但对于现在的罗冲围乃至白云来说，华为是难得的乘龙快婿，抓住机会借势破局才是关键。
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