近日，龙湖龙智造官宣与青岛海创置业正式签约，为李沧区惠水路3宗优质地块提供项目开发管理服务。
3宗地块容积率最低仅1.11，最高1.25，总占地面积约157985.1㎡，总建面约18.96万㎡，从规划指标来看，未来有望打造为高端别墅、洋房社区，为区域改善市场再添新供给。3宗地块整体供应，凭借高总价成为2025年青岛土地市场的“总价地王”。彼时市场便有龙湖参与代建的传闻，如今双方正式签约，标志着这一备受关注的合作尘埃落定，也为东李板块的高端人居版图再添重要一笔。
地块本身的低密属性与龙湖在高端低密产品营造上的核心优势高度契合，也为项目未来的品质呈现奠定了坚实基础。
3宗地位于东李板块，全部为城镇住宅用地，容积率最低仅1.11，最高1.25，总占地面积约157985.1㎡，总建面约18.96万㎡，3宗地块楼面地价均破万元线，进一步助推东李向"主城改善优选地" 的地位。楼面地价中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。
LC0302-33地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积59391.8㎡，容积率三宗地块中最高，1.25，建筑面积约74239.75㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10520元/㎡，成交总价7.81亿元，竞买保证金1.56亿元，占比约20%。
LC0303-16地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积54143㎡，容积率1.22，建筑面积约66054.46㎡，建筑密度30%，绿地率30%。成交楼面地价10560元/㎡，成交总价6.98亿元，竞买保证金1.4亿元，占比约20%。
LC0303-17地块，位于 李沧区惠水路以南、平川路以西，占地面积44450.3㎡，容积率是三宗地块中最小的，1.11，建筑面积约49339.83㎡，建筑密度40%，绿地率30%。成交楼面地价10940元/㎡，成交总价5.4亿元，竞买保证金1.08亿元，占比约20%。
备注：三宗地块周边公服配套的规划和建设情况
1. 道路交通（地铁）：现状周边汉川路、惠水路、平川路为已建成道路，规划周边有1处地铁站点；
2. 教育设施：现状周边有 1 处初中、3 处小学、5 处幼儿园，规划周边有2处初中、1处小学、2处幼儿园；
3.医疗、养老设施：现状周边有1处李沧区社会福利院、2处养老院，规划周边有1处街道级卫生服务中心、1处日间照料中心；
4.文体设施：规划周边有1处区级文化设施、1处区级体育设施、2处街道综合文化站、2处街道级体育中心；
5.商业设施：规划周边有1处商超、2处社区农贸市场；
6.城市公园绿地：现状周边有李村河公园。
值得注意的是，海创3宗地块是海创在2020年7月拿下的 “旧地”。彼时，海创以总价21亿元、楼面地价10000元/㎡将其收入囊中，地块总建面为20.98 万㎡。在用途规划上，商业占比较高，其中住宅占 45%、产权型人才公寓占 6%，而商业部分占比达 49%，这一配比，也为此次重新出让奠定了基础。
拿地后，迟迟没有动工，今年5月，三宗地块迎来控规调整。相较于此前规划，核心变化集中在两点：
①用地性质全面优化，由此前的商住混合用地全部调整为二类居住用地，未来将聚焦纯居住功能；
②容积率进一步降低，由之前的1.3调整为1.11、1.22和1.25，低密属性更突出，为打造高端居住产品奠定基础。
目前，板块的重头戏集中在青特璟誉、金茂璞逸世园两个项目。
其中，青特进驻东李的首个项目——青特璟誉，凭借精准的入市时机卡位、产品本身的硬核实力以及青特品牌的稳健口碑，成功斩获一众改善客户的青睐。金茂璞逸世园则规划为山东首个高端产品系璞系产品，建设4栋别墅，7栋洋房，洋房面积区间为170平、270平，叠拼别墅面积约300㎡。1月底融海启城项目，推出15套工抵特价房，单价最低至1.6万/㎡，在市场掀起不小波澜。
板块潜在供应方面，还有远洋代建的万竹云峰项目、青特36号地块、亿联刘家下河地块。此外郑庄56号地块被丰昊置业斩获，容积率2.4，目前规划方案已出；森林公园万科操盘的组团控规调整出10万㎡宅地，预计今年上市。这些新增地块不仅将进一步丰富区域产品矩阵，更精准填补了板块内中端改善户型的供应空白，为李沧楼市持续加温。
有关要求：
（一）青岛市、区(市)国有企业报名参与本地块竞买时，应同步向出让人告知参与竞买的有关情况，出让人将按照有关要求向同级人民政府以及财政、国资等部门推送该企业参与竞买的信息。
（二）其他说明
1-3号地块
1.LC0302-33地块、LC0303-16地块和LC0303-17地块共3宗土地整体供应，竞买人须整体报价、整体竞得。
2.三宗土地的土地竞得人须无偿建设项目内的公服配套设施，建成后无偿移交给李沧区人民政府或李沧区人民政府指定单位。并在签订《成交确认书》之前，与李沧区人民政府或李沧区人民政府指定单位签订《李沧区惠水路以南、平川路以西 LC0302-33 地块城镇居住区公共服务配套设施建设移交协议》、《李沧区惠水路以南、平川路以西 LC0303-16地块城镇居住区公共服务配套设施建设移交协议》《李沧区惠水路以南、平川路以西 LC0303-17 地块城镇居住区公共服务配套设施建设移交协议》。以上协议由李沧区政府负责在出让公告发布时同步在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。竞买人如需了解协议有关内容，可到李沧区政府官网查询：
A.乙方在李沧区惠水路以南、平川路以西LC0303-16地块开发居住项目的同时，负责同步建设社区公共服务配套设施3所：社区卫生服务站(建筑面积不少于200平方米)、养老服务站(建筑面积不少于600平方米)、邻里坊(按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米)。
B.乙方在李沧区惠水路以南、平川路以西LC0303-17地块开发居住项目的同时，负责同步建设社区公共服务配套设施3所：文化活动站(建筑面积不少于400平方米)、托育所(建筑面积不少于1300平方米)、邻里坊(按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米)。
C.乙方在李沧区惠水路以南、平川路以西LC0302-33地块开发居住项目的同时，负责同步建设社区公共服务配套设施6所：社区卫生服务站(建筑面积不少于300平方米)、社区农贸市场(地上建筑面积不少于2000平方米)、社区服务站(建筑面积不少于1000平方米)、养老服务站(建筑面积不少于500平方米)、托育所(建筑面积不少于1000平方米)、邻里坊(按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米)。
2025年，青岛该不该买房？
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