南北通道动工，将改变多少人的人生半径？|南北通道|外滩|杨浦|浦东|滨江|通道新建工程|陆家嘴|高架

南北高架图源网络

2025年底，虹口区四平路工作井的钻机轰鸣时，虹口的老陈正在南北高架上堵着——这是他在上海的第23年，也是被南北拥堵折磨的第23年。

手机弹窗跳出新闻：“南北通道正式开工”。

他看了眼导航上前方深红色的拥堵线，第一次觉得，这条上班路或许真有尽头。

南北通道正式开工新闻

作为上海市“十五五”期间重点推进的交通工程，中心城区“井字形”主干路网的最后一块拼图，南北通道这条总投资超百亿、全长14.55公里的地下交通大动脉，北起中环大柏树立交，沿曲阳路入地后经曲阳南路、临平路、高阳路穿江，衔接浦东南路、浦三路，止于杨高南路成山路交叉口北侧，贯穿虹口、杨浦、浦东核心区域，串联起江湾、五角场、北外滩、小陆家嘴、世博、前滩、新杨思等功能板块。

建成后，江湾镇到陆家嘴通勤将缩至20分钟内，分流南北高架30%车流——要知道，现在高峰走南北高架，同样路程至少1小时，上海通勤族的南北“堵途”将彻底迎来拐点，更将重塑沿线板块房价格局，成为上海实现全域均衡发展的关键一步。

这一工程的落地，并非一朝一夕之功，而是上海二十余年精准规划、久久为功的结果。

早在2004年，《上海CBD核心区井字形地下通道》研究首次将其纳入地下路网规划；2009年正式纳入全市骨干道路网体系；2017年写入《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，跻身城市顶层设计；2024年浦西段与越江段获项目建议书批复，2025年9月专项建设指挥部成立，仅四个月便实现施工设备进场。从概念提出到钻机轰鸣，二十载蛰伏打磨，尽显上海城市治理的精细化思维。

Part.

上海南北堵成“停车场”，

忍够了！

上海人对南北高架的感情很复杂。它是主动脉，也是心病。家住江湾、在陆家嘴上班的李琳算了笔账：每天往返3小时，一年按250个工作日算，有整整31个24小时耗在路上。

“南北停车场”不是戏言。南北高架常年稳居全国拥堵前十，全年近七成时间在堵车。在上海市交通指挥中心的月度报告中，它常年霸占上海拥堵榜首。工作日早高峰从共和新路到延安路，4公里路开50分钟是常态。有网约车司机苦笑：“在南北高架上，我见过乘客吃完早饭、化完妆、开完视频会。”

拥堵根源并非单纯“车多路窄”，而是城市发展与交通规划适配不足的深层矛盾：

一是，上海东西向有延安高架、内环、中环、外环层层分布，南北向却像被“掐住了脖子”—— 仅4条快速通道，内环内真正贯通的南北快速路，只有南北高架一根独苗。这条1995年建成的老路，设计流量早已被时代抛在身后；

二是，浦西北部密布居住区，南部聚集着科技创新等产业高地。每天清晨，潮水般的人群从北向南涌去，傍晚再倒流回来。南北高架成了唯一的管道，再叠加南北高架自身车道不足、匝道布局不合理，车辆保有量攀升，再粗也撑不住。

转机在2024年出现。北横通道全线贯通后，东西向压力肉眼可见的缓解。据市交通委数据，其东段日均通行8-9万辆车次、西段15万辆车次，开通后延安高架、内环北段车流量分别下降6.9%、5.1%，分流成效显著。

这给了决策者信心——南北向也该有一条自己的“地下动脉”了。

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Part.

施工有多难？

比北横通道更具挑战！

如果北横通道是“在瓷器店里打太极”，南北通道就是“在心脏旁边做手术”，是对城市工程技术实力与综合韧性的双重检验，难度较北横通道更为艰巨，全程要攻克三大难题：

一是穿越黄浦江底复杂地质层，需抵御江水压力，避免影响周边桥梁隧道与江底生态，容错率极低；

二是途经虹口、浦东人口密集区，建筑密集、管线纵横，作业空间有限，需最大限度减少对居民生活的干扰；

三是约半数线路与轨交19号线共线，盾构施工需精准避让既有隧道，对精度与安全管控要求极高。

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上海的规划智慧的体现在跳出“复制地面高架”的传统思路：本次开工的浦西段与越江段采用双向4车道+两侧集散车道，设计时速60公里，定位小客车专用主干路，邯郸路、四平路等出入口精准对接通勤需求热点，构建“点对点”高效通行网络，建成后，从江湾镇到陆家嘴的通行时间有望缩短至20分钟以内。同时借鉴北横通道分流经验，为南北向路网减负。

南北通道示意图

更关键的是，南北通道并非孤立工程，建成后将与南北高架、内环、中环路网深度融合，构建“快慢衔接、地上地下联动”的立体交通体系，较北横通道实现功能升级，助力黄浦江沿岸发展势能向北延伸。

对浦东而言，通道串联小陆家嘴、世博、前滩等板块，15分钟可从陆家嘴直达中环，大幅提升跨江效率，且预留向南延伸空间，未来将进一步织密浦东路网，扩大发展红利辐射范围。

Part.

重点！沿线板块房价大洗牌，

这些地方要补涨！

一条骨干交通动脉的落地，往往成为城市板块价值重构的重要契机。南北通道带来的不仅是通勤提速，更将重塑上海全域房价格局，破解南北发展失衡，推动城市从“单中心集聚”向“多中心协同”转型。

南北通道示意图

而交通路网失衡早已影响上海板块价值排序：但凡多条高架交叉交汇的区域，必是价值高地——南北高架+中环辐射前滩、大宁；延安高架+内环滋养古北、天山；内环+杨高中路成就联洋；北横通道+南北高架推动苏河湾崛起；延安高架+南北高架串联南京西路、新天地。

而南北向快速路稀缺，让北部沦为长期价值洼地，阻碍南部红利向北辐射，这正是南北通道要破解的核心痛点，也是其撬动板块价值重构的关键。从房产市场视角看，结合沿线板块当前房价，既能窥见区域发展失衡，也能预判补涨潜力。

北部居住区：“睡城”逆袭，江湾镇成最大赢家

北部是上海房价洼地，其中江湾镇作为虹口发展相对滞后的板块，长期因交通不便、发展动能不足沦为“睡城”。

南北通道北起大柏树立交，该点位恰好处于曲阳、江湾镇、五角场三大板块的交界地带，工程建成后，这里将迎来交通升级与区域发展的双重赋能；加之依托逸仙路高架可直达高铁宝山站这一重大利好，即便板块内老公房密度较高、城市更新节奏相对平缓，仅交通维度的跨越式提升，就能显著改善居民出行体验，进而撬动房产价值提升。

从当前房价来看，北部居住区是沿线房价的“价值洼地”，其中江湾镇更是北部居住区当之无愧的价值洼地，当前二手房均价仅 4.9 万 /㎡，显著低于虹口全区平均水平，即便板块内优质小区如虹口嘉苑，单价也仅约 6.8 万 /㎡，与虹口核心区形成明显价格差距。

而南北通道的通车，将为江湾镇带来翻身契机：直达陆家嘴的通勤优势，不仅能打通板块与核心 CBD 的直连通道，吸引租房群体入驻、快速激活板块人气，更能推动商业、社区配套的落地升级，为这片长期的 “睡城” 注入烟火气与发展活力，成为沿线最具补涨潜力的板块。不少虹口、杨浦居民早已畅想，未来清晨能多睡半小时，再从容奔赴浦东上班，这正是江湾镇摆脱 “睡城” 标签、迎来房价逆袭的鲜明信号。

更值得关注的是，江湾镇的崛起并非单靠交通利好，更有多重规划红利的强力支撑：城市旧改持续推进，上海 “第二条南北高架” 落地、地铁 20 号线江湾镇站规划加持，更有北中环科创 “大柏树单元” 试点赋能，一众重磅规划接连落地，让占据北中环价值高地的江湾镇，始终保持着中环板块的价格洼地优势。

此前板块内新房供应寥寥，绿城沁香园的出现一度填补了高品质新房的空白，作为江湾住宅的品质天花板，该项目均价 8.5 万 /㎡且已售罄，也从侧面印证了市场对江湾镇价值潜力的高度认可。

江湾镇的崛起，更有土地开发红利的强力支撑，这一点从虹口区2026年重点涉宅地块出让计划中可清晰看出。

其中，江湾镇324街坊（原“煤气包”工业地块）尤为亮眼，该地块已明确规划为商业、科研、住宅复合型用地，规模堪比超级综合体，涵盖约10万平米商业、2万平米科研及11.54万平米住宅。更具优势的是，项目紧邻在建中的20号线车站南路站，真正实现“地铁上盖”，未来有望成为继北外滩之后，虹口区又一处集居住、商业、产业于一体的全能型城市新中心，进一步夯实江湾镇的区域能级，为其房价补涨注入持久动力。

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虹口南北发展差距显著，地处中间地带的曲阳板块，命运尤为特殊。

它曾是上世纪虹口的重点发展区域，既是产业中心，也是中产聚居地，承载着区域发展的核心势能。但随着虹口发展重心南移、全力打造北外滩，板块内重点企业因产业升级需求外迁，而交通瓶颈又导致高质量企业难以填补空缺，加之毗邻的大柏树产业高地地位丧失，自身商务环境落后、错过多波产业机遇，曲阳的产业能级持续衰退。

产业下滑直接削弱了板块购买力，加之区域内几乎无15年房龄以内的商品房，板块整体走向下滑，当前二手房挂牌均价仅5.5万/平米，且近期无成交行情。

不过，虹口正依托南北通道、在建地铁19号线的交通赋能，结合中环科创集聚带布局与“双北联动”战略，推动曲阳整合资源、提升科创浓度，试图二次激活板块，其未来能否扭转颓势，值得关注。

相较于曲阳的发展困境，五角场板块展现出截然不同的发展韧性与潜力。

作为上海同级别的老牌城市副中心，五角场目前仍处于明显的价格洼地，板块内国誉府、杨浦城投·悦江湾两大纯新盘项目，联动价在10万/平米上下。相较于市区其他同价位板块普遍存在的规划兑现周期长、城市资源浓度不足等问题，五角场已形成“产学研”一体化闭环优势——依托大创智产业集群、凯德尚浦中心等优质产业载体，搭配周边多所高等学府的人才支撑，既能集聚产业动能，更能有效留住高精尖人才，夯实板块价值根基。叠加南北通道的交通赋能，其当前约6.8万/平米的二手房均价仍有提升空间，未来将依托产业与人才优势实现小幅补涨，进一步凸显价格洼地的性价比。

南部核心区：核心稳、缓冲涨，新杨思捡漏机会来了

陆家嘴、北外滩产业能级突出，但交通可达性不足，制约了其向北辐射，反映在房价上，南部核心区与北部居住区形成明显梯度。

作为上海“一江一河”战略核心节点，世博-前滩-徐汇滨江三角被写入《上海市“一江一河”发展“十四五”规划》，政策支持空前，央企总部与科创产业集聚，为板块价值提升奠定基础。

作为上海CBD核心，陆家嘴与北外滩的房价早已处于市场高位，南北通道的通车，更多是巩固二者的核心价值根基，难以推动房价大幅上涨，其核心利好集中在缓解跨江通勤压力、强化产业辐射能力，进一步打通南北资源流动的壁垒。

值得关注的是，随着浦东开发重心持续南移，前滩、张江板块强势崛起，陆家嘴的“独核地位”已悄然改变，不再是浦东唯一的“宇宙中心”。未来，浦东中产社区的核心话语权，或将向南侧后滩、前滩、新杨思、北蔡等新兴中产板块转移。

近几年，这一趋势已在房价上有所体现：不少依托陆家嘴名号崛起的豪宅，价格回落显著。其中老牌豪宅世茂滨江花园，目前最低挂牌价约8万/平米，仁恒滨江最低挂牌价约9万/平米，单价已跌至与北蔡次新房持平的水准；即便是次新豪宅，滨江凯旋门高区江景房源最低挂牌价仅12万/平米，甚至低于有“下一个陆家嘴”之称的前滩——前滩晶耀名邸的改善大三房，近期挂牌单价达13-14万/平米；九庐中高区单价最低约15万/平米，虽仍居高位，但相较于板块巅峰时期已有所回落。

尽管陆家嘴仍凭借强大的产业号召力，持续吸引大量买家关注，但豪宅价格回落、新兴板块崛起的双重冲击下，其板块热度是否会持续下滑，到底是暂时调整还是长期趋势，仍有待时间检验。

懂上海的人都懂，“一江一河”就是城市发展的黄金轴线，在《上海市国土空间近期规划（2021—2025年）》中，世博-前滩已被明确为与陆家嘴、外滩并列的“城市主中心”。其总开发体量达350万平方米，与陆家嘴规模相当；同时，世博-前滩-徐汇滨江构成的新黄金三角也正成为城市发展的主阵地。

从城市规划来看，世博-前滩板块是上海2035规划中明确的“世界级中央活动区”、跨国企业总部集聚区，不管是城市界面，还是生态、居住、教育、医疗配套……从一开始就站在了更高的起点上。不久前，浦东世博水环又传来重磅利好——南码头社区新增一块住宅用地，商务办公用地直接“改住”这次新增住宅用地，对板块价值提升来说相当于“锦上添花”。

随着南北通道的建设规划的落地，这一交通红利也同步惠及沿线所有新房项目，其中利好最为突出的当属新杨思板块，这一布局极大提升了交通能级，前往陆家嘴、人民广场、前滩、张江等，都能实现高效通勤，城市顶级资源无缝对接，板块内汇聚6号线、13号线、规划中的26号线3条轨道交通，结合四条越江隧道，形成一张覆盖浦东浦西的立体交通网——新杨思的区位优势在交通网络中就更加明显。

作为浦东“金色中环”重点潜力区，它是未来内中环为数不多的完整开发板块，以“创意、融合、绿色”理念打造浦东微型中央活动区，拥有统一城市界面、全学区资源、崭新商业体，近40万方开放式商业与生态绿地，完整开发优势打造出独特板块IP。新杨思更规划20万平米巨型购物中心，方案已公示，传言2026年一季度挂牌供地，吸引太古、嘉里等顶级开发商争抢，阵仗近年少见。

新杨思商业版图

板块内七开七捷的红盘翡雲悦府已为准现房，在售113-170平米四房及176-220平米精装别墅收官房源，距6/13号线东明路站约500米、13号线高青路站约650米，属双轨交正地铁盘，均价12-13万/平米。

结合2025年内中环房价来看，这一价格极具优势：大宁宅地楼板价9.3万/平米（预测售价16万+），徐汇滨江最新宅地楼板价14.85万/平米，杨浦中环新房也维持在12-13万/平米。两者的差价，本质是板块未完全崛起的时间成本，而南北通道红利与板块开发潜力，未来将逐步填补这一洼地。

板块分化：交通红利落地，各板块价值走向补涨

南北通道的交通红利落地后，沿线不同板块受到的赋能差异显著，呈现出截然不同的发展态势，这种差异直接体现在房价表现与补涨潜力上，而如何破解利好失衡、实现全域均衡发展，成为当前亟待解决的关键难题：

——瑞虹新城板块（临平路）：经瑞安30年城市更新，已形成约55万方商业集群（含太阳宫、月亮湾等地标），搭配和平公园、三甲医院、优质学区等配套，成为虹口高端居住标杆。目前板块新房稀缺，仅金茂璞元在售，三期均价16.81万/平米（主力200平米大平层）。南北通道浦西段精准赋能板块，推动虹口从“东西向过路站”转型为“南北向交通枢纽”，进一步巩固瑞虹新城改善标杆价值。

此外，虹口区2026年计划出让的140、146、250街坊3幅地块，将新增约5.26万㎡住宅供应，为板块高端定位补位：140街坊毗邻太阳宫、距4号线临平路站300米，配套优越；146街坊与瑞虹一期一街之隔，双河环绕，定位看齐金茂璞元。业内预计，地块入市后或将推动板块新房均价站稳16万/平米、冲刺17万/平米，成为高净值人群抢占内环核心的重要标的。

——北外滩板块：北外滩板块凭借虹口区的重点资源投入与高起点规划布局，已然奠定核心发展优势，南北通道的落地仅能小幅补齐板块交通配套的细微短板，难以形成发展与价值的强力助推，板块房价将整体维持高位稳定态势。

而作为2026年虹口区新房市场的供应主力，北外滩当下正迎来高端项目的集中入市期，价值高地的产品供给持续加码：

板块内在售的外滩瑞府，目前推出新批次房源，户型为约124-165平米3-4房，均价约14.78万/平米，该项目是华润置地高端“瑞系”产品线首入上海的标杆作品，落子外滩1公里核心圈，正是华润对“战略稀缺性”的极致践行，秉持非核心不选、非未来不立的择址逻辑；

越秀临港虹口156街坊项目越秀・外滩樾则主打约238-338平米海派院墅，总价区间约4000-9000万，定位顶奢改善。此外，光大&伊泰虹口北外滩项目、绿城潮鸣外滩等高端住宅也将陆续登场，产品类型覆盖大平层、洋房、合院等多元形态，为北外滩的高端人居版图持续补位。

而北外滩的价值潜力远不止于此，67街坊地块的规划开发，更将成为板块价值进一步释放的关键抓手：该地块地处北外滩规划红线范围内，属区域“战略级核心地块”，规划为科研与居住混合用地（住宅约4.76万平米、科研约8.5万平米），其开发并非简单的土地利用，更是北外滩城市界面完善的“最后拼图”之一。

参考绿城北外滩项目12.65万/平米的楼板价，该地块区位条件更优，未来一旦挂牌出让，大概率将成为虹口区新的地王候选，也将进一步夯实并巩固北外滩的核心价值地位。

破解板块利好差异、找到“便利与宜居”的平衡点，是撬动全域价值均衡、推动房价良性发展的关键。这种板块价值重构，是城市功能均衡发展的必然结果——交通赋能正推动上海从“单中心集聚”迈向“多中心协同”。

Part.

网友质疑来了！

这些问题，上海早有准备？

通车后，原本走南北高架的车流会不会全堵在大柏树立交？

南北通道线路只有14公里，真能分流30%？