广州二手房热度延续，为楼市开了个好头。
刚刚过去的1月，全市二手住宅网签8881套、面积超89万平，环比分别增长1%、2%。
其中，一些老牌学区板块，如越秀东风东、淘金、天河北、广钢等，交易更是活跃，充当起了市场反弹的“排头兵”。
如东风东板块，二手均价上涨；天河北单月成交涨超3倍；广钢热度连续走高。
｜越秀区航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
进入2026年后，广州中心区多个老牌学位房板块，被陆续曝出二手成交集体走强。
以天河北为例，1月总共成交了81套二手，约为去年同期的3倍。
而天河公园板块，行情也肉眼可见上涨，1月总共卖出21套，比前一个月猛涨60%。
｜广州楼市发布 制图
而荔湾的广钢新城，行情则是连续半年摸高。
单今年1月份，就卖出了40套。
｜图源：贝壳找房
值得一提的是，不单成交放量，它们的交易周期，也在缩短。
比如越秀淘金板块的华侨新村、淘金华庭、华侨乐园等二手小区，就有多套房源在近期集中成交，并且成交周期基本在2个月以内。
｜广州楼市发布 制图
而部分学位光环极强的楼盘，如东风东的水荫路34号大院、小北路小区部分房源，还能做到挂牌1个月就成交。
对口天河北华阳小学的侨林苑，前段时间也有一套37.14平的单间，挂牌33天就有17次带看，最终以200万总价成交。
｜图源：贝壳找房
至于广钢新城，对比去年8月、9月，整体的成交周期，也有明显的下降。
也就是说，买家进场广钢节奏在加快，摇摆的心态有所减弱。
｜图源：贝壳找房
更有意思的是，随着学位房热度走高，一些教育资源比较强的板块，成交均价还出现了上浮趋势。
贝壳数据就显示，越秀东风东板块，在刚过去的1月份，成交均价涨幅最高达到了20.3%，超过同期广州和天河的水平。
而这种价格反弹，说明老牌学位房的号召力，仍然很强大。
｜图源：贝壳找房
贰
需要说明的是，近期学位房成交热并非偶然。
除了二手行情整体回暖之外，更有政策变化、学位预警、入学需求释放等因素的影响。
一方面，各区相继取消“期末统考”后，老牌学位房的确定性，再次被看好。
近段时间，天河、越秀、番禺、南沙等区陆续传出部分低年级将取消全区统考。
在一些家长看来，新校的成绩“开盲盒”概率在增大。
而有过往成绩作参照指标的学位房，确定性更高。
｜图源：广州市政府
另一方面，从多区发布的公告来看，优质学位的争抢依然激烈。
尽管近些年出生人口在下降，但因为此前部分学校持续扩招，学位资源被占用，剩余名额还是不多。
加上过去五六年广州民办小学报名人数大降38%，也加剧了公办学校的招生压力。
｜广州楼市发布 制
这种情况下，也就不难解释传统名校学位还是很紧缺。
以天河为例，华阳小学、龙口西小学、天府路小学等热门小学常年都在名单上。
海珠这边，宝玉直实验星悦小学、南武实验小学等9所学校，竞争也很激烈。
｜广州楼市发布 制
而根据规定，当报名人数超过招生计划，将根据拥有房产的时间顺序安排入学。
简单来说就是，争抢名校学位还得“论资排辈”，比谁的落户时间更久。
这种情况下，晚一天买房，孩子很可能被“统筹”到其他学校，家长自然会越早入手越好。
另一方面，从时间线是来看，目前留给家长选择的时间也确实不多了。
按照以往惯例，广州小学入学报名是在4月30日，目前算下来仅剩下2个月。
事实上，想要冲刺9月入学，必须有两个关键节点：
一是4月30日前必须迁入户口，这是硬性规定；二是由此倒推，3月中下旬是最后决策期。
｜广州楼市发布 制
换言之，现在离敲定房子只有1个月左右的关键期。
对于买二手房的家长来说，因为涉及交易流程复杂，时间上也比买新房更紧张。
这种情况下，很多人选择在过年前提前出手，也就完全在意料之中。
叁
但需要说明的是，现在购买二手学位房，也不能光看价格划不划算。
如果是学位+自住需求，除了盯住笋盘，更要注重“确定性”，考虑学位充裕的板块。
就像前面提到的天河北，由于学位紧张，2021年8月31日以后拥有房产的家庭，如果报名人数超过招生计划数量，往往需要按房产拥有的时间顺序安排入学。
也就是说，现在买入天河北二手的业主，如果学位不足，或者买入时间较晚，都可能与强校失之交臂。
｜图源：天河区政府网站
换言之，考虑这里的学位房一定要超前布局，才能拿到“排位权”。
但坦白讲，名校连续多年预警也意味着学位“过载”，未来调整（如多校划片）的风险极大。
教育资源加持之外，一些自带花园、楼龄又比较新的学位房，流动性还是不错的。
随着3月中下旬最后决策期的临近，热门学位房的带看和成交量还会持续上升。
但坦白讲，学位只是房子的一部分，不应该成为价值的全部。
如果房价全靠学位来支撑，未来的竞争优势必然会随着楼龄增长而减弱。
｜天河航拍
｜广州楼市发布 摄
长远来看，当出生人口下滑，入学高峰慢慢过去，学位的竞争强度将得到缓解。
更别说，广州的教育格局始终在变，非核心地段的教育配套也在补强。
现在很多新房教育投入更多，软硬件也有明显升级。
｜广州楼市发布 制
换做是你，会在近期考虑入手二手学位房吗？
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