这几年有一个奇怪的趋势，整个亚太地区，几乎所有国家和地区的房价都在涨，只有两个地方不涨。
一个是中国，另一个是泰国。
它们之间的共性是，在行情下行之前，楼市都曾经达到过前所未有的高度——
价格不断突破历史新高，成较量也不断突破历史新高。这最终导致了同一个现象，巨量供应大批入市，开发商敞开了拿地，盖楼，往市场推出新楼，最终造成短时间供应堆积。
国内是在2021年达到18万亿成交额的顶点，2022年开始逐渐回调。
曼谷是在2023年达到顶点，2024年开始回调。
这背后是同一个原因，供需失衡。
不过在仔细研究之后，会发现这两个市场还是有很大的不同。
国内行情，起于2015年开始的棚改货币化，原动力是政策银行向楼市定向放水，从而点燃市场情绪，导致了市场开始超前消费，并透支了未来需求。
总结起来是，前期是政策刻意引导需求。2016年10月房住不炒后，政策压制，但市场开始自己找逻辑，最终在疫情初期货币放水导致了最后的高潮。
但曼谷则完全没有经历这一切，就是单纯的因为市场太好了，从而激发了市场的动物精神。
这里没有举国体制，没有政策引导，没有宏观调控，也没有货币大放水，一切都是本地+外国客户叠加之下的市场自发行为。
这样的纯市场，会有一个特征，就是态势均衡——
楼市会在供应不足和供应过多之间不断摇摆，不断进行自我修复。
数据能说明一切。
这是曼谷市场从1994年开始，过去30年的供需柱状图。蓝色是楼市总市值，黄色是供应总套数，一条柱子，代表一年。
你会发现这些柱状图总体参差不齐，一年高一年低，这就是最典型的市场在自我调整和修正。
但更重要的是，在市场修正中，楼市总价值是不断上行，进入了非常合理的长期慢牛状态。
接下来我们详细拆解一下：
曼谷最大的供应是在1994年，供应了 28万3892 套住宅，近 30 年来最高。1994年到1996年，三年时间合计供应了60万6022套住宅。
夸张吗？非常夸张。因为接下来的1997年，亚洲金融危机爆发了。这把曼谷彻底打残，冰封万物，从1997年到2003年，曼谷在底部整整盘整了8年。
2004年之后，曼谷恢复元气，随之进入长达14年的慢牛状态，一直到2018年。这一年曼谷楼市总价值达到了历史峰值（蓝色柱状图），但供应量却并不是很高，只有11万套。
供应稳定，价格飙升，这是市场繁荣期的最好体现。
2020年的疫情是曼谷市场的分水岭。从2020年疫情开始到2023年，曼谷一共供应了34万5000套住宅，平均每年将近9万套。量很大，基本追平了2012年到2018年曼谷最好的时刻。
很显然，所有人都没有充分预估到疫情对市场的影响。所有人都认为一切都会迅速恢复，一切都将如旧。
结果，供应量没减少，但是人却没有回来，经济也没有能彻底恢复到疫情之前的状态。
结果，2024年市场开始下行了。2025年更快下行，曼谷楼市上半年新房成交量暴跌近40%。
此刻，市场的均衡机制再次启动，钟摆开始向反方向移动，
曼谷供应急速缩减，2025年前9个月，曼谷新推29,684套公寓， 比 2024 年 同期 减少 了 30%。
2025年第四季度新推出公寓3,100套，比第三季度下降56%。
2025年全年合计32700套。
而2026年，全年新增公寓的数量低于15,000套，直接折半。
市场开始自我调整。
另一面是，近年来数据显示，每一年，外国人的购买数量都很稳定，每季度约为3300至3900套，全年就是13200套到15600套。
需求非常旺盛。
也正是在需求非常旺盛的情况下，曼谷的出租一直都很火爆，租金收益比一直都在5%以上，这两年因为一些公寓在降价促销，这些新公寓的租金收益甚至能到8%。
这就形成了一个很奇怪的现象，比如国内市场下行，租金是同步下行的；还有就是这一波香港楼市反弹，最先反弹的也是租金，香港去年底的租金涨幅甚至达到了近20年来最高，房价随之上涨。
但曼谷的情况是，新房价格和成交量都在下行，但租房市场却异常坚挺。租金逆势上涨，空置率也一路走低。
这只能说明一个情况，就是支撑曼谷的真实需求一直都很稳定。
只是因为市场错判了疫情的影响，导致了过量供应堆积。
最近，政府开始出手了，2月1日起，泰国出了一个新规定，曼谷买房送长期居留签证。
不管你是买房还是租房，只要总值不少于300万泰铢，也就是66万人民币，就可以拿到这个签证。
这个政策让最近的曼谷市场突然热了起来。
政府在千方百计的去库存；
2025年前9个月，曼谷一共销售了227106套各类住宅；
2025年全年的住宅供应量一共是41000套，其中32000套公寓。
2026年公寓缩减到不超过15000套，总住宅供应量预计缩减到20000套。
基于此，可推算的是，2026年最迟2027年，曼谷楼市供应将恢复均衡。
所以，眼下曼谷的市场特征是：租金托底、政府救市+供应大幅缩量。
这个时刻，应该去找超过8%的租售比的房子，去找能快速拿到长期居留签证的房子。
然后拿着稳定的租金静等曼谷楼市复苏的时机，静等下一个长久的慢牛。
对于一个需求旺盛的市场，每一次调整都是老天给的机会！
从2025年开始，特别是最近这几个月，一种感觉越来越浓郁，在2026年，乱纪元可能在加速到来。大争之世，万物皆为刍狗，能不能具有跨国视野和多元配置思维，将决定一个家庭在未来会不会有选择权！
但这些，一大半人可能都无法感知，因为世界真的是存在折叠的！
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