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北京楼市调规之风，吹到了房山。
2月2日，北京规自委公示了颐知筑东区的调规设计图。
这不是搞突然袭击。
去年12月17日，北京城建集团就做了预告，计划将颐知筑东区的相关条件，进行优化调整。
核心内容是："在原建筑规模保持不变的前提下，将0028地块相关条件，优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。"
很明显，颐知筑东区的户型，从无阳台变成开敞阳台，建筑高度从24米变成局部36米。
一个是为了增加赠送面积，一个是将楼间距拉大。
这种调规实施后，好房子元素满满。
但，这样一来，背刺了西边一路之隔的颐知筑西区（0018地块）老业主。之前，在昌平的国誉燕园朗润，也干过这事。（详见《北京城建背刺了自己》）
2024年1月4日，北京城建房地产开发有限公司以底价22.8亿元，摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，楼面价约1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元/㎡。
这宗地即颐知筑，西区率先出击。
2025年3月25日，西区拿到预售许可证，推出19栋住宅楼634套房源，为92-143㎡的洋房产品。
截至2月2日，颐知筑西区网签90套，去化率14.2%，成交均价3.04万元/㎡，约为销售指导价的68折，成交金额约2.82亿元，地价覆盖率仅为13%。
这个成绩，可用“惨淡”二字来形容。
现在，东区调规，西区雪上加霜了，手握500多套库存，怎么办？
如果东区的房价和西区拉平，那西区的90位老业主，一定会很忧伤。当下的房山楼市，即便有了好房子元素，涨价也是蛮难的。
对北京城建而言，颐知筑东区调规，也算是赌一把，总比坐以待毙要好。
单套户型面积：减少22%
颐知筑调规，有一个大原则：将户型变小。
这一点，在北京过往的调规案例里，有条件改户型的，基本都是朝这个方向干的。
来看一下颐知筑东区的户型变化情况：
1、地上计容面积不变，还是6.38万平米，新增500平米不计容面积，地下面积从3.44万平米，增至3.81万平米；
2、户数从原规划的572户，增至730户，平均户型面积从原来的111平米，减至87平米，降幅22%，尺度非常大。
为什么要大比例做小户型？西区的供求关系，给出了答案。
花姐查了一下它的网签明细：90-100平米，供应130套，网签51套；100-110平米，供应262套，网签15套；110-120平米，供应122套，网签17套；120-130平米，供应72套，网签2套；140-150平米，供应42套，网签5套。
这组数据表明，颐知筑的户型，在超过100平米之后，就鲜有人问津了。意思是，单套总价最好控制在300万元以下。
吸取这个经验教训，东区调规势在必行。
根据最新的报规图，花姐对颐知筑东区户型做了一版推测。
它大致分六款户型，面积段为82平米、84平米、88平米、95平米、100平米和128平米。
其中，128平米户型也是为了调节容积率，仅设32套。
颐知筑的刚需路线，走得很彻底。
疑似再现内嵌阳台
颐知筑东区户型变小，但实际使用面积增大了。
这就是拜好房子政策所赐，允许设置开敞阳台。
从报规图公布顺序看，颐知筑东区算是房山第二个好房子，第一个好房子是它的兄弟，北广阳城地铁口的0015、0016、0019地块。
它们兄弟俩，在赠送面积的手法和尺度上，都差不多。
颐知筑东区的赠送手法有三种：开敞阳台+飘窗+设备阳台。
1、开敞阳台
南向开敞阳台，有两款，都是赠送一半面积。
一款南向为通面阳台，但进深就窄了些，约1.2米。这款户型很稀缺，只出现在楼王8#的128平米户型，共计32套。
另一款的南向阳台，只是局部设置，很普遍。但也根据阳台的长短，分成进深1.2和1.5米两款。
2、飘窗
颐知筑东区的南向和侧面，只要没有阳台，那就设置了飘窗，全赠送。
3、设备阳台
每个户型的北面，皆有设备阳台，而且都有两个，封闭成室内，全赠送。
有关颐知筑东区和北广阳城项目的开敞阳台，花姐大胆推测，可能是内嵌阳台，交房后会封闭进室内。（详见《北京城建，乾坤大挪移》）
在北京，没有内嵌阳台的区域，只剩下大兴区和海淀区了。
建筑拉高的小心思
对比颐知筑东区调规前后，它的公区规划似乎变化不大。
这种观感，主要来自楼栋数和布局。
它的楼栋数为15栋不变；楼栋排布基本未变；消防通道变了。
但，细看之后，它的建筑高度变了，从24米变局部36米，主要升高的楼栋是：1#11F、3#10F，7#12#13#局部为10F。
没调规之前，为清一色的8F洋房。
为什么东区要增加建筑高度？
花姐的判断有以下三点：
1、在地上建面不变的情况下，新规划单套面积缩小、单元数不变，套数增多，必然楼栋变高；
2、新规划赠送了户型面积，面积增加了，实际楼间距缩小了，也只好将楼栋拔高；
3、原规划都是8F洋房，新规划变成了5-11层洋房，楼栋错落有致，必然向上要空间。
即便如此排列，颐知筑东区的楼栋还是蛮密的。
从规划图上看，15栋楼呈梅花桩式布局，楼与楼斜方向的间距，最低只有6.05米，堪称握手楼。
为了让大家一目了然，花姐在图纸上标出了9个角煞的标记。
此外，它的2#、5#、6#和15#，通过板连塔设计，虽然符合间距日照比，但终归有点膈应。
北京城建重仓房山楼市
过去四年来，北京城建集团重仓房山楼市。除了颐知筑和广阳城地块，还布局了3个商品房项目。（详见《北京城建，再向虎山行》）
这三个项目的进展如下：
1、长沟地块：一年前被核准延期。
2021年10月，北京城建以9.83亿底价，竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块，住宅建筑控制规模为79475平方米，楼面价1.2万/平米，销售指导价2.7万/平米。
它在2023年10月公示了报规图之后，很长一段时间没有动静。直至2024年8月底，开始陆续进行监理、土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元。
在2024年10月底，房山区发改委发布了长沟6017地块，核准延期的批复。
2、和知筑：地价覆盖率149%。
2023年12月20日，北京城建以底价12亿元，竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块，规划建面64113.761㎡，成交楼面价约1.87万元/㎡，销售指导价4.5万/㎡。
2024年10月1日，和知筑取得预售许可证，共推出576套房源。
截至目前，网签451套，成交均价3.71万元/平米，网签金额18.65亿元，地价覆盖率150%。
3、长阳地块：已获许可核准，进展缓慢。
2024年4月30日，北京城建以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模84979平方米，销售指导价为4.8万元/平方米。
这块地，曾经历过三次流拍。
2022年10月首次上架，起拍价17.8亿元，最终因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入当年预申请环节，起始价降为16.03亿元，仍然没有买家。
它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。
综合来看，北京城建集团在房山拿下的五宗地，规划建面超过45万平米，待售建面约40万平米。
简而言之，北京城建集团在房山，约89%的房子没有开发和卖出。
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