清晨的桃源街，早餐摊的热气混着海风的味道。买菜的老人拖着购物车，慢悠悠地走向桃源市场，街角的报亭还挂着当天的报纸，头版内容似乎总是与房价无关。
桃源板块，在中山区算是个特别的存在。它不像青泥洼桥那样是绝对的商业中心，也不像老虎滩那样是纯粹的旅游景点。
这里更多的是生活气——街坊邻居相互熟识，老字号的小店开了几十年，孩子们在不太宽敞但绿树成荫的院子里追逐打闹。
这里的房价，也像这里的生活节奏一样，有过起伏，但终究回归了某种平静。
如今的桃源，二手房参考均价在18205元/平方米上下浮动。这个数字，与十年前相比，变化似乎不大，但中间的波澜，只有经历过的家庭才懂。
01 起步：2015年的“万元时代”
大约在2015年，大连的房价还在一个相对温和的区间。桃源板块作为中山区的一个成熟居住区，价格已经不算便宜。
当年桃源新房全年均价约为18793元/平方米，这个价格，在当时的大连楼市中，属于中上游水平。
选择在桃源置业的家庭，大多是看中了这里成熟的生活配套和稳定的居住氛围。这里有桃源小学、泰山小学等教育资源，也有桃源市场这样充满烟火气的生活场所。
对于许多老中山人而言，搬离拥挤的老破小，换到桃源一个稍微宽敞、明亮些的房子里，是当时典型的改善路径。那时的市场，没有太多的炒作概念，买房更多是为了实实在在的居住。
02 爬坡：迈入“2万+”的期待
时间来到2017年至2020年，随着楼市整体升温，大连市场也开始活跃起来。桃源板块的房价，在这一时期稳步爬升。到2020年，桃源新房均价已攀升至约26840元/平方米。
二手房市场同样火热，2020年4月，中山桃源的二手房参考均价已达到21931元/平方米，同比上涨超过22%。
市场的情绪开始变得乐观，一篇2020年4月的市场报道标题直接写道“大连中山桃源迈入‘2万+’”，并指出板块内最贵的小区均价已超过30000元/平方米。
桃源里、桃源壹号等品质小区，成为市场追捧的对象。这一时期入市的购房者，除了本地的改善家庭，也开始出现一些看好中山区地段价值的投资者。大家普遍相信，拥有稀缺山海资源和成熟配套的桃源，房价还会继续向上。
03 顶峰：2021年的高位盘整
2021年，可以视为桃源板块房价的一个阶段性高点。尽管全国部分城市楼市已显疲态，但大连市场，尤其是核心区，仍保持着一定的热度。
2021年10月，中山桃源的二手房参考均价为21245元/平方米。虽然环比有所下降，但价格依然坚挺在21000元/平方米以上。
市场的分化在这一年尤为明显。高端房源的价格天花板被不断试探，如“桃源里”小区均价超过30000元/平方米。
与此同时，一些房龄较老、位置一般的普通住宅，价格则在15000元/平方米左右徘徊。市场呈现出不同的景象。
当时普遍的心态是，核心区的优质资产永远保值，短暂的波动只是为下一次上涨积蓄力量。
04 转折：2022年的信心松动
真正的转折发生在2022年。随着房地产市场进入深度调整期，大连也未能独善其身。市场信心开始松动，观望情绪弥漫。
2022年8月，中山桃源二手房参考均价为21909元/平方米。从数字上看，似乎与2021年相差无几，但市场的内在动力已经发生变化。
最显著的变化是成交周期的拉长和议价空间的扩大。房子不再像以前那样“秒光”，挂牌一两个月无人问津成为常态。
卖家从最初的“坚决不让价”，逐渐转变为“价格可以谈”。买家则变得更加谨慎和挑剔，不仅要看户型、楼层，还要反复比较同小区内不同房源的性价比。市场从卖方市场悄然转向买方市场。
05 探底：2023年以来的价格回归
进入2023年，价格回调的态势更加明确。2023年8月，中山桃源二手房参考均价降至20822元/平方米。与此前的高点相比，已经有了明显的回落。
这种调整是全面而深入的，无论是曾经的热门小区还是普通住宅，价格都出现了不同程度的回调。
到2025年，调整仍在继续。2025年9月，桃源二手房参考均价进一步回落至约17599元/平方米。曾经均价超过3万的“桃源里”，价格也随之下行。
市场用实实在在的下跌，挤出了前几年累积的价格泡沫。对于在高点入市的家庭来说，这是一个不得不面对的资产缩水现实；而对于持币待购者来说，则意味着机会窗口的重新打开。
06 当前：2026年初的市场分层
来到2026年初，桃源板块的市场格局已经清晰分层。整体来看，板块的二手房均价在18000元/平方米左右筑底企稳。例如，“锦府桃源”小区2026年1月的参考价约为18205元/平方米。
当前的市场呈现出三个鲜明的梯队：
第一梯队是拥有稀缺资源或顶级品质的楼盘，如部分拥有山海view或独特产品力的房源，价格依然能维持在25000元/平方米以上。
第二梯队是房龄较新、品牌开发商、物业管理良好的主流改善小区，价格区间集中在18000-22000元/平方米。
第三梯队则是房龄超过20年、无电梯、户型老旧的老小区，价格普遍在10000-15000元/平方米之间，甚至更低。
市场交易以第二梯队的房源为主，买卖双方围绕价格展开拉锯，成交与否往往取决于卖家变现的急切程度和买家对价值的认可度。
07 对比：不同周期下的家庭账本
回顾这十年，在桃源板块不同时间点做出购房决策的家庭，资产账本截然不同。
在2015年前后以约19000元/平方米购入房产的家庭，尽管经历了市场波动，但当前房价仍与当初的入手成本大致相当或略有浮盈。
他们是时间的朋友，买房的核心目的是居住，市场涨跌对其生活影响不大。
在2020年至2021年市场高点，以22000-26000元/平方米甚至更高价格购入的改善家庭或投资者，则普遍面临账面浮亏。
特别是那些加了杠杆、期待资产快速增值的购房者，压力更为明显。他们的经历印证了，即便是在核心城区，也无法摆脱宏观经济和行业周期的影响。
对于2024年之后才开始看房的潜在买家而言，市场给予了更多的选择和议价权。可以用更低的总价，接触到之前门槛更高的社区。
但他们最大的困惑在于：价格是否已经见底？现在买入，会不会成为下一轮周期的“高位接盘者”？
08 观望：买卖双方的耐心博弈
当下的桃源市场，是一场极致的耐心博弈。
卖方群体心态分裂，一部分不急于用钱的业主，选择“躺平”不卖，或将价格挂在高位，等待也许永远不会出现的“有缘人”。
另一部分因换房、资金周转等原因需要出售的业主，则不得不面对现实，在一次次的带看和议价中，逐步下调心理预期。即便是降价，也常常是“挤牙膏”式的小幅下调，生怕卖亏了。
买方则掌握了绝对的主动权。他们像逛超市一样浏览着海量房源，不慌不忙地进行比较。即便是遇到心仪的房子，出价也往往低于挂牌价一大截。
因为他们坚信，时间站在自己这边，后续可能会有更便宜、更优质的房源出现。“再看看”是当前买方最普遍的心态。
这种浓厚的观望情绪，导致市场流动性显著降低，成交量持续在低位徘徊。
09 结语
傍晚时分，桃源街渐渐安静下来。放学归来的孩子嬉笑着跑进小区，下班的人们在熟食店前排队，准备买些菜回家做饭。街边那些开了几十年的老店，灯光依旧温暖。
房价的涨跌曲线，是偶尔讨论的话题，是家庭聚会时偶尔的唏嘘。
但对于生活在这里的大多数人来说，房子更重要的是楼下那家好吃的熏肉大饼店，是步行五分钟就能到的菜市场，是孩子从小学到初中的成长记忆。
无论当初是以什么价格入住，当厨房的灯光亮起，锅铲声响起时，所有关于数字的焦虑都暂时褪去。
房子最终的归宿，是承载日复一日的生活。而生活本身，在桃源这条老街上，自有其平静而坚韧的节奏。
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