清晨的西湖公园，晨练的老人与环湖奔跑的年轻人共享着同一片湖光山色。不远处的菜市场里，熟悉的闽南话讨价还价声此起彼伏。
在泉州，提起“西湖”，人们首先想到的是那片水域开阔、绿树成荫的城市公园。它不仅是市民休闲的去处，也定义了一个板块——西湖板块。
这里东临老城区的烟火气，西接城市发展的新脉络，房价的起伏，便是在这动静之间缓缓展开。
板块的二手房均价，从早些年亲民的“公园房”，一度冲上令人咋舌的高点，又在市场的调整中逐渐回归理性。
目前，板块的二手房参考均价在18685元/平方米 上下浮动，而不同品质、不同年代的小区，价格则呈现出清晰的分层。
01 起步：2015年前后的“公园房”时代
大约在2015年前后，泉州楼市的焦点还在东海、城东等新兴片区。
西湖板块，因其开发较早、居住氛围成熟，更像是泉州人眼中的“后花园”。这里的价值，更多体现在推窗见湖的居住环境，而非飙升的房价数字。
当时，板块内以2000年前后建成的多层住宅和单位房改房为主力。新房市场也有供应，但价格相当“接地气”。
例如，当时鲤城区一些在售新盘的均价大约在7800元/平方米左右。对于许多泉州家庭而言，选择这里，意味着可以用相对低廉的价格，换取一个环境清幽、生活便利的“公园旁的家”。
市场上流传着一个普遍的心态：住在这里图的是舒服和方便，至于房价能涨多少，并非首要考虑。早期在这里置业的，多是看重学区和环境的本地改善家庭，以及对湖景情有独钟的购房者。
02 爬坡：2018年前后的价值重估
2017年至2018年，随着楼市氛围的转变和泉州城市框架的拉大，西湖板块的价值开始被市场重新审视。驱动力量不仅来自外部环境，更源于板块内部的品质升级。
一批品牌开发商带来的高品质楼盘陆续面市，它们以更现代的设计、更好的园林和物业，悄然改变了人们对西湖板块的认知。
例如，当时“西湖一号”等项目的参考均价已达到约15113元/平方米。新房与老旧小区之间，形成了显著的价格梯度。
市场情绪开始升温，购房者的构成也发生了变化。除了本地的改善需求，一些看好泉州城市发展的外地投资客也开始关注这里。
虽然整体热度不及东海等板块，但西湖凭借其独特的景观资源和逐步提升的产品力，稳稳地迈入了“单价万元时代”。
03 顶峰：2021年的狂热与分化
2021年上半年，西湖板块的房价达到了令人瞩目的高点。在宽松的信贷环境和强烈的看涨预期下，市场情绪空前高涨。
当年5月，鲤城西湖的二手房参考均价一举冲上25536元/平方米，环比暴涨 54.63%。
市场的分化在这一时期达到了极致。顶端是拥有绝佳湖景资源的豪宅项目，如“南益西湖豪庭”，均价飙升至44276元/平方米。
中间层是各类品牌次新房，价格普遍在25000-35000元/平方米 区间。而底部那些没有电梯、房龄超过20年的老旧小区，单价也水涨船高，但涨幅远不及前者。
当时的市场几乎容不下任何犹豫。“摇号”、“秒光”、“业主跳价”成为常态。一个普遍的心态是：泉州城市发展这么快，西湖这样的核心板块，房价没有天花板。
许多购房者并非基于当下的居住需求，而是出于对资产贬值的恐惧和增值的渴望匆忙入市。
04 转折：2022年的预期逆转
转折在2022年不期而至。房地产市场调控效果显现，叠加经济环境影响，市场预期发生了根本性逆转。西湖板块的二手房市场，从卖方市场迅速转变为买方市场。
价格是最直接的信号。到了2022年8月，鲤城西湖的周度二手房参考均价已回落至20738元/平方米。虽然环比仍有微涨，但与此前的高点相比，回调趋势已非常明显。
市场最大的变化是流动性骤降。挂牌出售的房源越来越多，但咨询和看房的人却越来越少。
那种“今天不定明天就没了”的紧迫感彻底消失，取而代之的是买卖双方漫长的拉锯和试探。购房者变得极其谨慎，每一分钱都要反复掂量，对房屋的瑕疵也零容忍。
05 探底：2023-2024年的深度回调
随后的两年，是市场信心受挫、价格不断寻找支撑的过程。这种调整沿着之前形成的价格梯队残酷地进行，前期炒作越凶、品质支撑越弱的房源，跌幅越大。
以板块内具有代表性的“西湖丽景”小区为例，其均价从2023年1月的26799元/平方米，开始了持续的下行。
到2024年9月，整个西湖板块的挂牌均价已跌至16036元/平方米。这意味着，许多在2021年高点购入的房产，账面价值已缩水超过三分之一。
市场进入“挤泡沫”阶段。曾经因“湖景”、“学区”等概念被过度炒高的价格，开始向其真实的居住价值回归。
急于套现的业主不得不一次次调低挂牌价，而更多的业主则选择暂时“躺平”，观望市场何时能企稳。
06 当前：2025-2026年初的市场分层
进入2025年，市场的剧烈波动逐渐平息，取而代之的是一种清晰而冷静的分层格局。
截至2025年9月，西湖板块的二手房参考均价为18685元/平方米。这个平均数背后，是高度分化的市场：
· 顶端豪宅层：以“南益西湖豪庭”、“中骏·西湖一号”的别墅产品为代表，凭借不可复制的稀缺景观，价格依然坚挺在40000元/平方米 以上，但成交极为稀少。
· 品质改善层：包括房龄十年以内的品牌次新房，如“保利天汇”等，价格集中在18000-25000元/平方米区间，是当前改善型客户主要关注的标的。
· 主流刚需/刚改层：涵盖了大量2000-2010年建成的电梯小区，价格在12000-18000元/平方米，构成了市场交易的主体。
· 老旧小区层：房龄超过20年、无电梯、户型过时的房子，单价回落至10000元/平方米 以下，主要满足预算极其有限的刚性居住需求。
新房市场方面，板块内仍有如“国贸天琴樾”等项目在售，均价约24500元/平方米，为市场提供了新的选择，但去化速度平缓。
07 对比：不同时期群体的资产足迹
回顾这十年的周期，在不同时间点做出选择的购房群体，资产账本截然不同。
在2015-2016年市场起步期 购入房产的家庭，尽管经历了近年的价格回调，但由于入手成本极低，资产仍然实现了可观的增值。他们是城市核心区价值成长最直接的受益者。
在2021年前后市场顶峰期 入市的群体，则面临着巨大的心理落差。特别是那些以超高单价购入普通住宅的买家，普遍承受着显著的账面浮亏。他们的经历成为后来者审慎决策的鲜活教材。
对于 当前的潜在买家 而言，市场给予了更多的选择和议价权。可以用比高峰期低得多的预算，买到品质更好、户型更优的房子。
然而，他们的困惑在于无法判断价格是否已经触底，对未来的不确定性使得每一次出价都小心翼翼。
08 观望：买卖双方的耐心博弈
当前的市场，是一场深度的耐心博弈。
卖家心态严重分化。一部分不急于用钱的业主，选择将房源挂牌但坚守心理价位，他们相信“好房子不怕等”。
另一部分有换房、资金周转等迫切需求的业主，则在一次次无人问津的等待中，不断修正预期，价格松动空间较大。
买家则普遍持有“不着急”的心态。他们像细致的检阅官，浏览着大量的房源，反复比较户型、楼层、装修和价格。即便遇到心仪的房子，出价也往往大幅低于挂牌价。
因为他们普遍相信，时间站在自己这一边，市场或许仍有下探的空间。这种浓厚的观望情绪，导致成交周期被无限拉长，市场流动性降至冰点。
09 结语
傍晚时分，西湖公园的灯光渐次亮起，映照在平静的湖面上。
广场上响起音乐，阿姨们开始跳起广场舞，孩子们在游乐区嬉戏玩闹。不远处的小区里，各家厨房飘出饭菜的香味。
房价的涨跌曲线，是平常讨论的焦点，是茶余饭后的几声叹息或庆幸。
但对于生活在这里的大多数人来说，每天走过的湖边步道、周末带孩子玩耍的公园、下楼就能买到的新鲜蔬菜，才是生活更真实的构成。
市场的冷暖终会过去，而围绕西湖展开的日常生活，就在这一天天里，扎实而平静地延续着。无论当初是以何种价格入住，当窗户里的灯光亮起，这里就是家。
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