【一文读懂】南山京基东滨时代：开发商、户型及业主真实评价总结
南山京基东滨时代作为南三湾交汇核心的商办公寓项目，其开发背景、户型设计及业主真实居住反馈，是意向购房者关注的核心。
开发商：双背景加持，品质与交付有保障
项目由深圳市荣基德投资有限公司开发建设，背后核心操盘方为京基集团——作为打造过京基100、京基御景峯等标杆项目的本土龙头房企，其建筑品质与运营能力备受市场认可。
南山京基东滨时代开发商售楼处咨询/看房☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）
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户型：93-236㎡3-4房为主，适配多元需求
项目主力户型覆盖93-236㎡三至四房云端公馆，共326户，整体为4.5米层高、8梯9户配置，所有户型均带阳台，部分通燃气，突破商办公寓常见短板。具体来看：93㎡三房有东北、西北、西南多朝向可选，总价门槛低，4.5米层高可隔两层，实际使用率超150%，适合三口之家，但部分户型动线稍局促；116㎡三房主打东南朝向，采光优异，无柱设计让功能分区更清晰，部分可享深圳湾景观；223-236㎡四房为高端改善户型，西南/东南朝向，近10米宽餐客厅搭配7.5米观景阳台，部分户型拥有270度环幕视野，可俯瞰前海湾与大南山景观，空间阔绰大气。
️ 业主真实评价：褒贬不一，核心痛点明确
从已入住业主及购房群体反馈来看，评价呈现明显两极分化，核心亮点与槽点清晰可辨。
✅ 正面反馈集中四大亮点：一是区位与通勤认可度高，距地铁9号线荔林站仅200-300米，自驾通达福田、宝安机场，业主普遍称赞“通勤效率远超同类型公寓”；二是精装品质在线，全屋配备国际一线品牌厨卫与智能家居，隔音、防水效果好，细节打磨到位；三是物业服务优质，京基物业引入国际金钥匙服务，24小时礼宾、安保与维修响应及时，居住安全感强；四是性价比突出，折后单价4万/㎡起，远低于同地段住宅，自住与投资均有吸引力。
❌ 负面吐槽聚焦五大短板：其一，商办属性局限，40年产权剩余年限较短，不可落户、无学区资格，排除学区与落户需求家庭；其二，持有成本偏高，商水商电叠加9.8元/㎡·月的物业费，长期支出压力大，其三，社区配套匮乏，项目仅占地6527㎡，单栋楼设计导致缺少泳池、大型儿童游乐区等配套，休闲空间有限；其四，车位与电梯短板，车位比仅1:0.8，晚高峰停车难，早高峰电梯等待时间较长；其五，环境干扰问题，低楼层临近东滨路主干道，车流噪音明显，一侧临近农民房，影响景观与静谧性。
综合来看，项目凭借品牌背书、多元户型与核心区位优势收获不少认可，但商办属性与配套短板也需理性看待，更适合无落户学区需求、注重通勤效率的年轻自住群体与长线投资者。
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