——青铁保利天珺瑞海——
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不出所料吧，青铁保利天珺瑞海地开盘卖着、卖着，就和十年前的金茂湾，今天的云上观澜一样，就“迈坑儿里”了。
认知上走了同一条错路——
错把台西当市南，又是海景惹了祸
【壹】越卖越凉
金茂湾一期、云上观澜，赶上地产好时候，开盘还热闹过一阵。保利天珺拿预售四个月，就掩不住了。
查青岛网上房地产，天珺瑞海地2025年9月份初拿预售，到2026年1月7日，四个多月一共签约了39套。开盘总得卖20套吧，后面三个月月均不到7套！
看上表卖的39套，中间户127平低总价的卖了19套，占了一半，说明低总价、改善起步面积的房子还能卖些。
但偏偏保利发展和青铁心比天高，人为上难度，半数以上在150平及以上大户型。
3号楼182平海景资源最好的位置，开始能割一波韭菜，卖了10套，后面这种客户就难找了。
最难还是156平、176平户型，价格高，还没海景资源，尴尬、不上不下。
户型做大了，能打的户型不多，2.8-3.4万的价格，400多套房子，这速度得卖到几时。
【贰】台西不是市南，后海不是前海
为什么这么多楼盘，在团岛、西镇这地方栽了，怎么开发商看到海景就这么上头。
离天珺瑞海地不远的金茂湾购物中心，现在成网红打卡地了，但不等于豪宅地段，这是两回事。
后海不利的气候环境就不讲了，我只讲它的本质——
封闭区域
做为老西镇人，不吝分享一张存的照片——
左边是上世纪四十年代台西区域的航拍图，红点是天珺瑞海地的大致位置。
右边是现在的卫星地图，拿来对比。
航拍图上红线是四川路，蓝线是云南路。看右边卫星图上，与两条黄线胶州湾海底隧道重合。
发现没有，八十年来，这边主要路网几乎没变。你明白了吧，上面怎么变，底层逻辑不怎么变。
这就三面环海的半岛，地形封闭。偏偏又有个火车站（左图黄色块），像刺一样卡在喉咙上。
外人进不来，里面的人也不出去。
如果楼盘好好地定位地缘，有地铁、有购物中心，位置尚可。
如果做海景豪宅，卖溢价，以为青岛有钱人来接盘，那就玄了。
买前海地段，关键买的是高端产业和城市占位，不能拿后海的海景去划等号。
而天珺瑞海地这个位置，青岛土话准确叫后海崖（沿）儿。
崖儿是啥，海面与路面的断崖，它在四川路之下。
像保利天珺瑞海地东边的青铁悦海地，就抬高地面，与四川路水平。
下面这是从悦海地社区地面，俯拍保利天珺大门区域的效果，单价3万的豪宅被单价两万的老小区俯看，啥心情。
问了一个住西镇的朋友，对保利天珺的看法，回复也是八个字——
路基以下，大风大浪。
【叁】户型的败笔
目前天珺瑞海地在售的2号、3号楼五个户型中，127平、155平、177平户型虽然得房率低，但元宝户型，也还正常。
150平、182平两款户型设计，为了突出海景，让人看不懂了。
这是182平的户型平面。
这套600多万的房子，为了看海景，实在代价不低啊。
客餐厅放在北面，而且卫生间、家政间放在中心，只能说确实百无一忌。
客餐厅一眼望去这样，高楼层视野更好，真正一眼误户型。
户型尺度完全不对，188平米户型，客餐厅建面只有36平米。
客餐厅开间7.45米,去了墙体厚度，估计内径大约在7.2米，西边有结构柱如果空一米，东边餐厅有走道再空一米，实际能布置功能的开间只有5.2米。
餐桌宽度0.85米，两边摆下椅子，这个餐厅区域怎么着也得2.2米。
留给客厅的开间只有3米，很窄，刚需房客厅尺度。
看主卧，没有独立衣帽间，卫生间也不是双台盆设计。南向房间的开间只有2.8米。
为了这一眼后海景，牺牲有些多。保利发展应该是自己也不会了，所以样板间干脆没放家居。
【肆】讲真，还不错
近期，天珺瑞海地实景展示区开放了，主要展示立面、单元入户大堂和样板间。
说实话，我认为这个立面的效果还不错，部分用了铝板和石材干挂，这种风格放在青岛也很新颖。
一定要苛责，就是没全做干挂，多数窗间墙是类似真石漆材质。
当然，青岛3万左右的房子还没卷到必须干挂的程度，而且保利发展在青岛也不是以品质见长。
这个单元大堂的设计超赞，很有故事性，忍不住要多放几张照片。
这次，天珺瑞海地实景示范区只开了次入口，正大门没有展示。
从沙盘上可以看出，正门进去是一个水景，没有高改善项目常见的下沉庭院和会所。
按之前的项目信息显示，小区只有340平生活服务中心，架空层350平，7万方住宅项目，能称之为会所的空间一共不到700平米。
对比来看，去年下半年新项目中海天空之镜、青云万里会所都得2000来平，天珺瑞海地明显是低配了。
保利发展在这个项目，明显不是全系的引入成熟产品系，关键地方是省了的。
你说地势低，它说有海景
你说户型差，它说有海景
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