//前言//
澳洲房产投资者，
可能要迎来一记重锤！
政府已经发话，
5月之前，
可能要迎来一场颠覆市场的重磅税改！
这些人惨了
澳洲房东们注意，税制改革即将到来！
本周，联邦财长Jim Chalmers抛出一枚税务改革“重磅炸弹”，瞬间牵动了全澳房东的神经——政府正考虑在5月预算案前，通过税制调整解决代际不公平问题。
而这一次，改革的矛头并非大家熟悉的负扣税，而是直指资本利得税（CGT）。
房产投资者目前可享受的50%资本利得税（CGT）折扣，然而改革以后，可能再也无法享受到了。
澳洲工会理事会（ACTU）也正积极推动将资本利得税折扣从50%减半至25%。
该组织在提交给国会调查的意见书中，将这项优惠政策形容为“针对富人的避税计划”，认为其加剧了社会不平等。
图片来源：abc.net.au
资本利得税是指出售资产（例如房产和股票）时需要缴纳的税款。税额为资产自购买以来增值的部分（即资本收益）。
资本利得被视为所有者收入的一部分，并按与其他收入（例如工资或薪金）相同的税率征税，但通常会先享受50%的折扣，这主要是考虑到部分收益可能是由于通货膨胀造成的，而通货膨胀不应征税。
例如，一套价值100万澳元的住宅房产以200万澳元的价格售出，资本收益为100万澳元，但只有其中的一半（50万澳元）会按卖方的边际税率征税，为了简单说明，这里忽略印花税等其他税项。
需要特别说明的是，此次潜在的税务打击，仅针对房产投资者，并不适用于家庭自住房。
按照澳洲现行税制，自住业主出售自住房本就享有资本利得税免征政策，无论房屋增值多少，都无需缴纳这部分税款，此次改革也不会改变这一规则。
政府力推此次税改的核心原因，是破解日益突出的“代际不公平”问题。
这项优惠主要惠及富人，政府数据显示，澳大利亚最富有的五分之一人口获得了90%的优惠。
近年来，澳洲房价持续高企，大量年轻人纷纷抱怨，由于房产投资者过多、投机行为频发，导致房价虚高不下，首套房购买门槛被一再抬高，越来越多的年轻人陷入“买不起房”的困境，甚至永远攒不够首付款。
财长Jim Chalmers在接受《The Monthly》杂志采访时也坦言，尽管澳洲对家庭住宅以外的资本收益征税，但现行的资本利得税优惠政策确实过于慷慨，而资本利得税本身也是国家财政收入的重要支柱。
目前，全澳房产投资者已进入高度警惕状态，外界普遍猜测，政府有可能在抗通胀预算案出台前，就正式推出资本利得税折扣削减政策，这也意味着，投资者的税后收益可能会大幅缩水。
政府多次释放信号
工会大力支持
此前，针对澳洲住房税改的话题中心一直都是负扣税。然而，总理阿尔巴尼斯无论是公开还是私下，都对调整负扣税缺乏兴趣。
因此，这也使得针对投资房的50%的资本利得税折扣成为最可能被调整的对象，政府此时也确实正在重新审视资本利得税账目。
在本周接受 ABC 广播电台采访时，澳财长被主持人Raphael Epstein反复追问是否会改变投资者的卖房税收折扣。
图片来源：adelaidenow.com.au
Chalmers仅回应称“观点没有改变”，这种含糊的措辞与他在大幅调整个人所得税减税方案（Stage 3 tax cuts）之前的表态一致，进一步印证公众的猜测。
Chalmers解释称，目前绿党和自由党已设立参议院委员会调查资本利得问题，社会各界正踊跃表达意见。
他反复强调，住房是典型的代际问题，虽然政府目前的焦点是增加供应，但完全不排除讨论税务问题的可能性。
此外，他明确表示政府不会考虑遗产税或改变自住房政策。
图片来源：abc.net.au
澳洲工会也对于资本利得税改革表示支持。ACTU主席Michele O’Neil表示，由于房价被推高，越来越多的工人负担不起工作地点附近的房租，甚至永远攒不够首付款。
然而，这一改革却遭到了另一党派的反对。
各党派意见不一
选票影响成首要考量
在财长Jim Chalmers和财政部长Katy Gallagher先后释放改革信号以后，影子财政部长Ted O’Brien迅速表态称，自由党不会支持任何调整。
联邦政坛分歧正在迅速拉开，不过在参议院层面，如果工党积极推动改革，相关立法很可能在绿党的支持下顺利通过。
图片来源：abc.net.au
影子财政部长Ted O’Brien表示，党内不会与Jim Chalmers站在一起，通过加税的方式为政府失控的支出埋单。
不过，一名不愿具名的自由党高层私下表示，党内不应急于全盘否定改革方案，原因在于削减投资者税收优惠，可能会受到被高房价挡在住房市场之外的年轻选民欢迎，这部分选民近年来正大规模流失。
回顾历史，2016年和2019年大选中，Bill Shorten曾提出类似计划，但最终惨败，这也让阿尔巴尼斯政府上台后，始终对这一争议性话题保持谨慎，对改革资本利得税三缄其口。
然而，随着住房危机加剧，这个充满争议性的话题，或许在未来一段时间，将重回政策中心。
最后
一旦改革实施，
对于房产投资者来说，
将会产生重大影响，
后续能否会降低房价，
造福年轻买家，
还未可知...
Reference
https://www.adelaidenow.com.au/news/opinion/samantha-maiden-treasurer-jim-chalmers-eyes-major-tax-crackdown-for-property-investors/news-story/db7a8f136b3b20f51d001879cf4e134d
https://www.abc.net.au/news/2026-02-04/capital-gains-tax-changes-among-options-as-labor-weighs-housing/106306738
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