文︱刘德科
来聊聊上海的新政策：收购二手房用作保租房。
1.这是一个了不起的创新。前两天〔2026/2/2〕，上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房工作正式启动，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，由各区公租房公司作为收购主体，由中国建设银行提供金融支持。
2.此前也有城市已经这么做了啊，为什么上海这么做你就说是了不起的创新？
首先，机制不同。以前也有一些城市收购二手房，主要是地方财政注入资金——靠这种机制所注入的资金，当然是非常有限的。上海不一样，上海当然也有地方财政注入资金，但更重要的是有金融支持——由中国建设银行提供金融支持。
其次，政策的量级不同。以前一些城市收购二手房，基本上纯属地方政府的自行操作，意图是希冀通过支持以旧换新来激活楼市。上海不一样，上海依据的是中央经济工作会议〔2025/12/10-11〕提出的「鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房」——所以，它不只是微观层级的支持以旧换新，更是创造性地落实中央政策。
3.更重要的是：上海这个新政策，赋予了「鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房」全新的生命力。
请注意「存量商品房」这个词。此前绝大多数人对于「存量商品房」的理解是房企手上的存量商品房。此前我们已经反复写过：其实地方政府都非常清楚，从房企手上收购存量商品房用作保障性住房，这是一条效率非常低的救市措施（议价难度、产品匹配度、土地性质、政府责任厘定等等难题导致该政策效率低下）；但由于住建部一直在主推，所以地方政府只能象征性做一两单或两三单，应付一下。
实际上，「存量商品房」这个词也可以指二手房——上海创造性地把「鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房」变成了收购二手房用作保租房。这才是正道。
4.为什么是正道？提振楼市的政策是否真的有效，评价标准可以非常简单：第一，能有效卷动多少资金；第二，能激活多少有效需求。
从宏观上看，上海这个新政策一旦成功，推行到全国各个城市，当然就可以有效卷动巨量资金。现在上海的第一批试点，是建行在提供金融支持；如果成功，其他金融机构都可以跟进，其他金融手段可以上马。国家是想要投很多钱到「鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房」之中，无奈此前的政策无法落地，钱都投不出去。
从微观上看，收购二手房确实可以创造出很多以旧换新的有效需求，那些二手房确实可以用作保租房——上海方面说，他们主要想收购的是市区房龄偏长、户型较小的存量住宅（即俗称的「老破小」）；相比之下，以前那种从房企手上收购的存量商品房，实际上很难作为保障房（商品房户型面积往往远超保障房标准）。
5.所以，上海试点收购二手房用作保租房，是个好兆头。这是一个真正值得期待的政策。这是楼市陷入低谷期以来第三重要的政策——第一重要的政策是2024年1月出台的保交房「白名单」机制，第二重要的政策是2024年9月央行将购房首付降至15%。我们期待上海早日成功，早日可以把这个政策推广到全国。
主编-何玲 影像总监-费嘉
编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正
商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科
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