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中建智地打出第二张牌：小股操盘。
2月4日，中建方程国贤府公示了报规图设计方案。中建方程和中建智地，分别持股97%和3%。
初略一看，是很典型的中建智地国贤府系的风格，尤其是大门。（详见《中建方程，占了小便宜》）
三进式门庭，5.18米歇山顶大门，大堂高5.35米、飞檐翘角，被一圈风雨连廊环绕，宋风建筑扑面而来。
大门是面子工程。在这方面，中建智地似乎要和建发房产一决高下了。
说实话，方程国贤府地块，禀赋一般——呈三角形状。
但，从设计方案来看，亮点还是蛮多的。
1、从大门到中央景观，一气呵成，间距超过50米，做出了大社区的气势；
2、楼栋布局呈行列式排布，角煞少；
3、巧借三角形地块形状，楼栋退线少，美中不足的是，绝大部分楼栋临马路；
4、巧用首层架空层，完美避开了日照不足的问题。
在地块条件先天不足的情况下，设计师尽力了。中建方程国贤府的设计单位，为基准方中建筑设计股份有限公司。
方程国贤府的报规图，藏着一些小秘密。
暗含的指标数字
方程国贤府的图纸，很简略。
它的技术经济指标，只列了5项：用地面积、总建面、绿地率、建筑高度和建筑层数。
有几个关键数字缺失了，如：总户数、总人口数、机动车停车位等。
丰台区对图纸的管控，比较松。花姐特意查了下，中海永定玖里、中海丽金府、中海丽泽叁号院，皆如此。
没办法，只能辛苦大家自己去猜了。
但，有三点是可以推算出来的：
1、地上不计容建筑面积
方程国贤府的总用地面积约3.18公顷，总建面约7.37万㎡，其中地上建面4.93万㎡，地下约2.44万㎡。
参照拿地文件，它的地上计容建面47754平米，这表明不计容面积为1553平米。
这些不计容面积，主要包括首层架空层、风雨连廊和赠送阳台等。
2、总户数
有关方程国贤府的总户数，只能亲手数了。
有媒体逐一数了数，14栋楼、7-11F，共计508户，户均97平米，走的是刚需路线。
3、停车位数量
按照最低每户1.1辆机动车设置，如果按总户数508户计算，方程国贤府的机动车停车位为559个。
图纸上显示，它的地上停车位有90个，意味着地下停车位约469个。
地上设停车位，不代表这个小区人车不分流。大概率是一种技术性处理，满足车位配比验收的需要，交付之后，会变成绿地。
如此一来，方程国贤府的实际车位配比，只有0.923辆，很稀缺。
日照的明暗双牌
方程国贤府的日照问题，有两张牌。
先看明牌，花姐从小区内、西南和北面，来逐一解析。
1、小区内的日照间距系数比，大部分是达标的。6#、9#和10#，通过设计首层架空层，巧妙地满足了日照要求。
但，和小区其他楼栋比，它们和前面楼栋的距离，确实有点密，花姐建议，慎选。
2、西南面是现状绿地，视野开阔，不存在遮挡问题，但临张郭庄一号路，噪音、灰大。
3、北面是现状住宅，张郭庄路一号院，中间隔了一条宽50米的路，令方程国贤府基本不用退线。
再来看暗牌。
它的东南面，报规图中标注的是“现状空地”。
参照2024年12月9日的“多规合一”文件，这块空地的编号为FT00-0204-6029地块，用地性质B4综合性商业金融服务业用地，用地规模11769.29平米，容积率1.8，地上建面21185平米，限高18米。
这是一块有故事的地。
在2024年9月底，张郭庄6028住宅（方程国贤府）和6029商业金融地块曾捆绑过，一起出现在2024年第四轮供地清单中，后来下线了。
2025年4月底，6028地块独立出现，但业无疾而终；直至2025年12月16日，6028地块被中建方程和中建智地联袂拿下。
如今，一句“现状空地”，是不是意味着，6029地块不再规划为"商业金融"用地了。
从方程国贤府东面楼栋紧贴红线的状况看，至少表明，6029地块不会对方程国贤府形成遮挡，这也从侧面反映了规划有变数。
如果它要规划成商业，大概率是沿长辛店北二十路建设。如此一来，方程国贤府东边一排的视野，不是很好。
对标两对手，彻底走刚需
方程国贤府会出什么产品呢？
它的容积率1.5，东距西五环2.6公里，西距西六环4.3公里，这个地段，只有走刚需路线。
花姐推测，它有四款户型：74平米、88平米、103平米、108平米。
其中，主力户型是88平米，约273套，占比约54%；
楼王108平米户型，共计80套，占比15.75%；
103平米户型，共计72套，占比20.27%；
74平米户型，共计75套，占比14.76%；
剩余8套，为顶层异型户型。
赠送面积方面，主要手段有三种：
1、绝大部分户型为南面通面内嵌阳台，进深1.5米、封闭、半赠送；
2、所有户型北面带设备阳台，进深1-1.2米、封闭、全赠送；
3、少数端户送飘窗，进深0.5米、全赠送。
这些赠送手法，在丰台比较常见。
方程国贤府会卖什么价？它的楼面价为2.84万元/平米。
花姐认为，可以参照两个盘：中海永定玖里和电建长安华曦府金安。
1、中海永定玖里在方程国贤府往西3公里，楼面价3.15万元/平米，2024年3月拿证，供应720套房，至今网签322套，成交均价4.87万元/平米，成交金额18.14万元，地价覆盖率约54%。
2、长安华曦府金安在方程国贤府西北8公里，楼面价2.35万元/平米，2025年12月拿证，供应421套，至今网签159套，成交均价4.436万元/平米，成交金额6.785亿元，地价覆盖率70.9%。
仅从位置上看，方程国贤府是占上风的。
对于方程国贤府，中建方程集团董事长周宇騉充满信心，不追求自己打造IP，宁愿请中建智地来小股操盘。
周宇騉的地产野心很大，去年挖走了中海地产北方大区高级副总经理刁鹏等干将。
这一回，刁鹏要大干一场了。
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