2026年1月中国住房租赁企业规模排行榜|中国|住房租赁|保障性住房|公租房|商品房|租赁市场|租金

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摘要：

企业动态：

· 杭州市本级规模最大的“收存转保”项目——杭州安居宁巢Ning+峯阁店正式落地。

·城璟租住联合投资机构收购北京顺义商改租资产，北京成为其开拓全国市场的第二站。

· 保租房REITs首发与扩募稳步推进，汇添富上海地产租赁住房REIT计划扩募。

政策动向：

· 西安发布《保障性租赁住房项目退出管理操作指引》，明确保租房退出条件及程序。

· 成都允许自有存量房源“带租纳保”。

· 多地优化人才安居政策，成都、南京、东莞、荆门等地施行租房补贴、青年驿站等政策。

市场运行：2026年1月，住房租赁市场延续淡季氛围，50城住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，同比下跌3.67%；西安、北京等地租金跌幅较大。

重要关注点：上海在盘活存量资产优化保租房供给赛道，已迈入新阶段。1月22日，上海首次启动“公保简并”试点，多个原公租房项目将统一按照保租房政策实施供应管理。2月初，上海正式开启了收购二手住房用于保租房的探索，首批试点区域为静安区、浦东新区和徐汇区。

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企业格局

1.规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为142.5万间，与2025年末基本持平。具体来看，少数民营长租企业在部分城市集中关停了一些长租公寓项目，其开业规模量有所下降；地方国企系长租企业开业规模仍保持稳中有增态势，在TOP30中的规模占比提升至24%。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为202.7万间，较2025年末减少0.6万间。各类长租企业管理规模榜数据变化与开业规模榜类似，杭州安居集团的宁巢公寓新晋上榜。

2.企业动态

2.1建设运营

1月，地方国企积极推动保租房或人才公寓等租赁住房项目建设及开业运营工作，如宁波鄞州区姜山保租房项目、贵阳产控花溪项目、天津轨道交通集团佟楼TOD保租房东侧项目等通过竣工验收，承寓·和光熙悦社区、上海嘉定雨宸公寓、“中环桃乐居”保租房社区等项目先后入市。杭州安居宁巢Ning+峯阁店也正式落地，这是目前杭州市本级规模最大的“收存转保”项目，可提供1232套房源。

表：2026年1月地方国企系长租企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

1月，招商伊敦、魔方、泊寓、自如等市场化机构运营的多层次项目先后入市，包括天津滨海壹棠、武汉雅诗阁保利滨江等服务式公寓，上海谊品铧寓（上海新江湾城店）、成都青羊区自如寓（光华云境店）等政企合作的保租房项目，及杭州沁贤里·泊寓、乌镇壹间公寓·桃源里等人才公寓。

表：2026年1月市场化长租运营商建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.2业务拓展

1月，住房租赁企业业务拓展“轻重并举”，泊寓、世茂服务分别签约昆明邦盛广场、上海大众汽车公寓项目，提供管理服务。城璟租住联合投资机构正式完成对北京顺义临空经济区商改租资产的收购，这是城璟租住集团以重资产模式收获的第三个项目，也是其全国化战略落地的第二站，项目共12栋独立楼宇，规划提供近2600间房源。

表：2026年1月住房租赁企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.3融资动向

1月，公募REITs方面首发，中航北京昌保租赁住房REIT获深交所受理，郑州城发安居公募REITs项目公示基金管理人与专项计划管理人中选候选人；扩募方面，华润有巢REIT扩募份额在上交所上市，底层资产为位于上海市闵行区的有巢马桥保租房项目；汇添富基金上海地产租赁住房REIT计划扩募，准备购入浦东新区的璟耀和璟博两项目。

信贷支持方面，在相关部门的推动下，河南省首笔落地的保障性租赁住房贷款在濮阳落地，许昌首笔保障性住房租赁团体购房贷款成功投放。

表：2026年1月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

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政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

1.1中央层面：进一步完善城市更新政策，打通政策堵点，稳定市场预期

1月20日，自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，早在2023年，自然资源部发布了支持城市更新的规划与土地政策指引，有力支持了地方城市更新实践，本次政策是对原有政策的进一步深化细化，通过政策松绑与流程优化为地方释放政策灵活性。《通知》从六个方面提出具体措施，其中在优化过渡期支持政策中，明确符合条件的项目过渡期原则上不超过5年，过渡期满办理土地有偿使用手续的，新增了租赁方式，有利于减轻一次性投入成本。

2025年以来，城市更新的战略地位明显提升，相关配套政策持续完善，助力形成城市更新“新模式”，也为各地推动城市更新提供更多指引，预计2026年将有更多政策实质性落地，从金融政策、用地政策等方面继续给予支持，住房租赁行业也将在此过程中迎来发展机会。

表：自然资源部&住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

1.2地方层面：规范管理与多渠道优化供给并举，对青年人才的安居支持进一步深化

政策培育方面，成都市政府常委会议提出，畅通闲置商业用房改建为保租房工作路径，多渠道增加保障性住房供给。上海发布三年行动计划促进租赁等行业发展，从允许存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能、为青年人才提供租住支持、强化资金支持等多维度发力。北京在政府工作报告中强调要增加“一张床、一间房、一套房”产品供应。

规范管理方面，西安发文明确了保租房项目退出的方式及工作程序等，退出项目不得继续享受保租房的一应政策优惠，强制退出项目需对已享受的保租房税收优惠按规定追缴。成都出台保租房运营管理办法，明确保租房配租、费用、监管等管理细则，允许“带租纳保”。杭州、郑州强化对住房租赁企业的分类管理，分别发布了企业“白名单”与违规企业名单，督促企业规范经营。月末，西安发布政策规范保租房整租事项，允许保租房项目向用人单位整体出租，并明确申请流程、用人单位审核备案、人房匹配等细则。

多渠道筹集方面，海南允许符合条件的闲置安居房项目由政府有关单位回购后用作保租房等用途，河南支持省内各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，海口公开征集重点产业园区范围内新建成未出售的普通商品住房项目用作保租房，要求收购价格能确保保租房经营收入覆盖融资运营成本。

人才安居支持方面，1月多地政策在此发力，成都出台人才优先租住保租房、按比例给予租房补贴政策，支持将保租房用作青年驿站；南京、东莞等地为高校毕业生发放租房补贴，荆门为来荆就业、创业高校毕业生提供1-6个月不等的免费住宿。

公积金支持政策方面，南京进一步扩大提取住房公积金按月直付房租业务范围，无住房的多子女家庭每月提取住房公积金支付房租的限额提高20%。

表：2026年1月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房供应

新疆：2025年保障性住房筹集建设年度计划全部完成开工任务，新增保租房13051套、配售型保障性住房550套，合计1.36万套。

上海市普陀区：十四五期间累计筹集保租房房源3.2万套（间），其中新增供应2.4万套（间），并筹措新时代城市建设者管理者之家床位2949张。

浙江：“十四五”时期，浙江累计建设筹集公租房20.4万套、保租房123.4万套（间）、配售型保障性住房1.8万套。

青海：“十四五”期间累计建设保租房1.1万套，发放住房租赁补贴2.5万户，公积金支持住房消费达708.32亿元。

贵阳：已筹建保租房10万套（间）。

广州：2026年将筹集建设保障性住房3万套（户）。

广西：“十四五”期间累计建设筹集各类保障性住房和安置房295万套（间）；2026年，将收购存量商品房1万套以上用作保障性住房；筹集各类保障性住房2.4万套以上。

湖南：2026年将继续加大保障性住房供给力度，计划全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

济南：2026年济南计划筹集保租房3500套（间）。

青岛：“十四五”期间建设筹集保租房13.56万套（间），累计配租公租房6万余套，发放租赁补贴3.2万户、5.1亿元。

重庆：2025年筹集保障性住房3.1万套。2026年计划新筹集保租房1.2万套，打造16个青年公寓。

宁夏：2026年计划筹集建设保障性住房1500套，同步为3000户家庭发放租赁补贴。

广东：“十四五”期间，全省建设筹集各类保障性住房155.39万套（间），建设筹集保租房134.64万套（间）。

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市场运行

1.整体租金：1月50城住宅平均租金环比下跌0.45%，同比下跌3.67%

2026 年 1 月，住房租赁市场延续淡季氛围，重点 50 城住宅平均租金环比继续下跌。根据中指 50 城住宅租赁价格指数，1月，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，跌幅较2025年12月收窄0.15个百分点；同比下跌3.67%，跌幅较2025年12月扩大0.05个百分点。

图：2021年7月至2026年1月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：租赁版

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重点城市租金：50城中49城住宅租金环比下跌，西安、北京等地跌幅较大

2026年1月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为1个，与2025年12月持平。具体来看，北海住宅平均租金环比上涨0.79%。

2026年1月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为49个，与2025年12月持平。具体来看，西安、北京等15个城市环比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，为0.92%；上海、成都等20个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；深圳、大连等9个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；哈尔滨、惠州等5个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年1月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：租赁版

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

重要关注点

上海是我国保租房发展的领头羊，近期在盘活存量资产作保租房赛道，上海已经进入了新阶段。

1月22日，上海首次启动“公保简并”试点，多个原公租房项目将统一按照保租房政策实施供应管理。2026年1月1日起，上海城方旗下馨越公寓等8个项目已率先完成转换；普陀区旗下19个房源自1月28日起也并入了保租房体系。此次简并并不影响现有租户权益，合同期内租金及租期继续按原协议履行，新租户则按照保租房标准审核准入。准入门槛放宽至在沪合法就业且家庭人均住房面积低于15平方米的群体，不再设户籍、收入等限制。

2月初，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作。2月2日，上海第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，中国建设银行为其提供金融支持。

三个试点区域二手房收购的实施主体均为区属企业。收购房源聚焦小户型房源，如浦东新区明确优先内环内/2000年以前/70平以下/400万以内房源，静安区侧重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收购要求中，浦东新区明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房，优先收购置换新房的房源。收购价格上，浦东新区明确根据市场或评估价开展。资金来源上，基本是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

整体来看，上海通过“公保简并”、“以购代建”等举措，在有效盘活存量资产的同时，兼顾职住平衡、供需匹配等原则，进一步优化保租房供给。上海筹集保租房的思路从新建转向存量盘活，对稳定整体租金水平也具有积极意义。

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